美国近２０年房地产市场价格回顾
从１９９５年到２０１５年，过去２０年美国房地产发展可以分为三个阶段：
1995年到2007年：持续上涨阶段。这个时期，尽管世界上也发生了亚洲金融危机、俄罗斯货币崩盘、９１１恐怖袭击等重大事件，但美国房地产市场却一直保持上升态势；
2007年到2012年：房价回落阶段。2007年金融危机发生后，房价开始向下走，美国很多地区都有50%甚至更多的跌幅。
2012年到现在，市场复苏阶段。美国房产市场开始快速复苏。很多地区回到金融危机前的房地产价格水平。
美国房地产投资机会与风险
投资美国房地产有几种途径，一是直接投资，即直接购买别墅、公寓、写字楼等；另一种是间接投资，比如投资房地产基金，房产证券化产品等。
我们认为美国房地产中期走向良好，值得考虑投资。原因有几个，一是美国经济已经复苏，失业正逐步减少；二是美国正处在利率低谷，贷款成本降低很多；三是美国的股票市场估值已经很高，投资获利空间有限；四是由于新兴经济体的经济波动，美国对外投资在放缓，势必资金会回流回美国境内，有可能会造成房地产价格的上扬。基于这种情况，投资者有机会选到投资回报率较高的地区进行投资。
美国区域性房产价格对比
美国近期房价增长指数２００４年６月到２０１５年６月）
美国买房流程：
第一：选择地产经纪人。在美国，只有拥有执照的经纪人才有资格带领客人看房子。
第二：要提供银行贷款资格审核证明或银行存款证明。在看房子之前，这个文件必须要提供给经纪人，证明您在资金上是有资格购买房子的。经纪人带客人看完所有房子后，挑选出自己想考虑的房子，经纪人会提供详尽资料，包括房子的交易史、房屋贷款情况、过去六个月房屋所在社区房屋交易情况等。
第三：给价：根据上面的综合情况，经纪人会跟买家商议一个价格，进行出价(offer)。合同书需要附有贷款公司的申请贷款的提前批准言，及其他有关条款比如卖家接受合同期限、房屋检查期限、落实贷款的期限等。买房一定要给卖方提供房屋披露表(propertydisclosures)，需要卖家对房屋的状况作一个说明，买卖双方都要在披露表上签字。
第四：还价：卖家接到给价后通常会还价直到双方达成协议。达成协议后，买家经纪人需要在24小时内将定金支票给到卖家经纪公司或律师公司，订金通常在1千美元到1万美元。如果买家在验房时发现有任何不满意，定金是可以退还的。
第五：验房：买家需要出钱请专业人士来进行房屋检查。报告出来后，买家可以跟经纪人商量，哪些要请卖家修理，一般情况下，250美金以下的修理费用，就不需要提到修理清单上，需要买家自行处理。
第六：律师审查合同：不是每个洲都需要律师审查合同，比如西雅图就不需要律师，伊利诺伊州就需要双方律师审查合同，买房律师代表买房权益，会重点对房子的产权等进行尽责调查。
第七：购买房屋保险，批准贷款：如果需要办理贷款，建议大家最好提前申请美国信用卡等，积累信用记录。
第八：交房检查：在这个步骤，我们买家可以着重看要求卖家整改的地方是否完成。
第九：过户，付清余款，收房：美国没有房产证，就是买房子的文件就完成过户的手续。
美国买房费用一览
美国买房，根据房屋大小及所处州的不同，有不同的费用。以下概括可能的费用：
1. 律师费： 400美金至1000 美金
2. 房屋检查费： 250美金至800美金
3. 房屋保险： 200 美金至700美金（公寓）贷款公司必须要的文件之一。别墅50万不超过约$1000， 100万不超过$2000，加州50万约$1000,另加地震保险
4. 交易税：每个地区不同。举例，芝加哥市区，房价每500美金支付0.75美金
5. 第三方监管费用：500 美金至1000 美金
6. 地税：约1-3%的房价，加州差不多1.2-2.0%之间，芝加哥不到1.7%。
7. 如果卖房，那您卖房的交易成本大约为售价的6%左右，其中包括经纪人的佣金、律师费、和美国州和郡的交易税。
美国买房小贴士：
注意事项一：任何人都可以在美国买房，不限于绿卡持有者。持有B1B2的客户也是可以贷款的。
注意事项二：一定要找经纪人来买房。美国经纪人有美国公用房产系统的进入权，可以给客户提供最新的房产信息。另外，在美国买房，买方是不需要付经纪人费用的，卖方需要支付经纪人费用。因此，从效率和费用考虑，都需要找经纪人来买房。
注意事项三：房屋检查要仔细。即使是新房也建议大家雇佣专业公司来检查房子，特别是别墅购买，需要检查地基、屋顶、下水道系统、壁炉系统等专业检查。
注意事项四：选择房子要注意细节。比如在美国，在街尾的房子会更受欢迎。如果特别低的房子，要看夏天雨水大的时候房子周围会不会积水。这些细节都需要考虑。
注意事项五：外国人在卖房的时候需要交税，一般会提前扣房款的１０％，报完税后，可将多余的部分返回给你。如果在出售房屋６５天内购买相同性质的房屋，可以将税延后到给将来的子女。
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