好 vs 坏？说说美国社区管理局 HOA 的那些事,美国诚德投资置业微信公众号文章

目前美国的新建住房很多都有社区管理局(HOA)。历史上，只有公寓（Condo）或者连排住房（TownHouse）会有社区管理局，它来负责公共地区的管理。由于美国居民更倾向於独立住宅（House），近几十年里，建筑商尽量在同一块地上建造更多相似的独立住宅，这样既可以节约成本，又可以加快销售。

建筑商可以一边建造，一边销售，用销售的收入来建造新的住宅，增加了流动的资金。为了完成这一过程，建筑商会成立社区管理局，逐步把地产所有权转移给购房者。社区管理局的作用是销售新的住房、制定社区内的各项规章和管理社区。到2012年，美国大约有20%的人住在有社区管理局的社区。当地政府一般比较欢迎社区管理局，因为社区管理局会管理小区内的各项公共设施，如：小区内的公路、绿化、垃圾处理和供水供热管道等。政府可以从这些地产收取地税，又不需要提供相应的公共服务。

当购买社区内的住房时，买方要签署合同遵守管理局的各项规章并每个月支付管理费。投资者在购买投资房产的时候，需要对所在社区的规章制度有所了解，以免造成不必要的麻烦。

社区管理局和中国的物业管理公司不一样，它负责挑选合适的物业管理公司，有点类似于中国的街道委员会，但是权力要大很多，其职能有点类似于地区政府，但又不属于政府机构。如果屋主违反了某些规章，它可以强制执行惩罚措施。还可以在地产上加上扣押权（lien），使得该地产的出售十分麻烦。这种独特的职能使得社区管理局在人们口中毁誉参半。

１优点

管理局委员是由小区内的业户选举产生，代表了该小区的利益，可以指定适宜的规章维护业主的利益。

通常有社区管理局的小区环境维护的都不错，因为管理局详细地制定了规章，如：必须保持门前草坪的整洁，维持房屋外观整洁，禁止制造噪音。如果屋主受到邻居的干扰，他可以向管理局投诉。这比向政府投诉要简单有效得多。

管理局还可以集小区之力，建造各种娱乐设施，只对住户开放，如：游泳池，健身房，卡拉ＯＫ室，网球场等。每个住户不需要花很多钱，就可以享受到这些福利。

管理局公用私人的物业管理公司，通常效率更高。

2 缺点

由于管理局制定了诸多的规定，业主的各种活动受到了限制，这使得该社区的住宅相对於没有社区管理局的住宅有着许多劣处。

双重费用：理论上，地方政府向屋主收取地税，用来提供各项公共服务。但社区管理局替代了政府，收取管理费提供公共服务。这等於业主白白缴纳了地税，也没有享受到服务。所以把地税加上管理费，业主的负担要高于没有管理局的住宅。

活动受限：业主对于住宅没有完全独立的使用权，诸多活动受到限制。如：不允许养大型宠物，不能在后院建游泳池，禁止装卫星天线等。有些社区还强制规定一些住宅的维修必须雇用制定的公司。

金融风险：业主没有办法控制自己的费用负担。如果管理局管理不善，或者不负责任业户拒交管理费，那麽那些负责任的业户就要缴纳更多的费用来维持管理局运营。

法律风险：管理局的规定经常会触犯业主的利益，所以常有业主起诉管理局。管理局每年要花费一定的资金雇用律师打官司。一旦输了，管理局就要赔偿巨额的资金，而这些钱自然来自于普通住户。另一方面，因为管理局类似公司性质，律师更愿意起诉它而不是个人，因为管理局用能力赔偿巨额罚款。

腐败风险：由于管理局可以自由选择提供各种服务的公司，很多公司为了拿到合同，会直接或者间接地为委员提供好处，所以经常用管理委员受贿腐败的现象。这些行为更增大了业户的负担。

3 买主的注意事项

在购买有社区管理局的住宅时，除了住宅本身，买主还要详细考察管理局的情况。实际上，管理局的状况对住宅的价值有着不小的影响。

财政状况：通常社区有两个银行账户。一个叫做经营账户(Operating Account)，用来支付社区的日常管理，如：剪草、清理路面等；另一个叫作储备帐户（Reserve Account），用来支付不太常见的费用，如：管道泄漏、法律纠纷等。如果过去几年经营帐户一直亏损，或者储备帐户的资金很少，这些意味着社区未来需要从业户收取更多的费用来维持运转。如果社区的财政状况不好，银行也不愿意贷款。

月管理费（Common Charge）：管理费反映了社区的运行支出，是业户的固定费用。买主要详细检查管理费所包括的服务内容。对于独立性住宅，通常会包括公共地区的维护、社区中心的各种福利设施，有些还包括了电话和网络。对于公寓，还会包括提供24小时热水等服务。由于各个社区提供的服务不一样，所以买主很难横向比较。总体来说，管理费越低越好。很多时候，看似管理费高是由于社区提供了很多服务，但并不是每个业户都需要这些服务，如果业户不喜欢游泳，那麽他每个月就相当於替别人出钱维护游泳池。再者，管理费里面包括的服务很多时候收费高出市场价格，如果业主直接向市场购买的话，可能会有更好的价格。买家还要注意在过去几年里管理费的增幅，以此可以推断未来管理费的涨幅。

专用费（Special Assessment）：专用费是社区为了某一特定的项目而向业主收取的额外费用。如：社区的地下管道年久失修，需要一大笔资金更新，这时社区的一半做法是向银行申请贷款完成项目，然后要向业户收取额外费用来偿还贷款，期限一半是3-5年。这里有一个误区，买家经常认为专用费只是一时的，等偿还完，就没有了。这其实是很多社区管理局的把戏。所有买家都希望管理费低，所以管理局就故意把管理费设得比较低，吸引买家，把很多费用转嫁到专用费里面。很多买家会发现，当一项专用费结束的时候，另一项专用费会接踵而来，专用费变成了月管理费。

规章制度：社区对业主的要求越严格，住宅的价值就会越低，因为很多买家会往而却步。买主在购买前，一定要详细阅读所有规章，了解业主的福利和责任。如：有些社区不允许把住宅作为商业用途，对居住人的人数有上限要求，不允许再社区内养狗等。如果发现某些条款无法遵守，就要放弃购买，避免以後更大的损失。有些社区要求投资房要多交20%-50%的管理费，每次更换房客的时候多要交额外的费用，这些都对投资者的投资收益率产生影响。

社区其他业主的情况：如果社区内有很多业主不缴纳管理费或者频临破产，这就意味着管理局要从其他人那里收取更多的费用来维持运营，业主日后的负担更重。另外一个潜在的风险是，一旦社区内一个住宅被银行没收拍卖，其它的住宅的价格会受到巨大的影响。因为社区的住宅大都按照统一规格建造的，未来的买家看到相似的住宅有如此之低的交易价格，他便会以此为基准来确定愿意支付的价格。

卖房的规定：在买房时就要考虑到将来卖出时会遇到的问题。有些社区要求卖出的房价不能低于某个值，有些还规定管理局有优先购买的权利。

4 业主的注意事项

不管是投资还是自住，业主都要积极的参与到管理局的各项活动中，这对於维护自身的利益非常重要。通常管理局每个月或者季度，会开一次会，法律规定会议的内容和决议都要公布给每一个业主。业主需要仔细阅读，了解当前社区的状况，一方面看自己的利益是否得到维护，另一方面是看是否有新的规章需要遵守。

每年，管理局会开一次全体业户的大会，公布小区的财政状况和选举委员。业主最好要参加，在会上可以提出自己的建议并选择符合自己利益的委员。如果有时间和精力，还可以参加选举成为委员，制定规章制度，在维护社区利益的同时，可以更好地维护自身利益。如果不闻不问的话，很容易受到损失。笔者就有朋友有投资房，但从来不关心社区事务，结果某一次的社区大会通过对投资房增收30%额外费用，使得他的投资收益大幅缩水。

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