【土澳思维】的朋友们，
大家好，今天是星期一，【悉尼税务】参加了澳洲税务局ATO本年度在悉尼的第一场公开课。本次公开课主要讨论海外投资者在澳洲的税务权利与义务。本次公开课非常精彩，也解答了很多一直困扰着我们客户的问题。以下是我们的11点干货总结（法律提示：ATO对税法的解释不一定都正确，如有疑问，请务必咨询您的持牌税务代理或律师）：
在澳洲用家庭全权信托（Discretionary Trust）买房，在这个全权信托里，如果任何一个受益人（Beneficiary）是海外人士，那么其受托人（Trustee）就会被定性为海外人士。因此，在买房时，这个信托需要向澳洲外国投资审查委员会FIRB提交申请并交纳申请费。
在澳洲用公司买房，如果一个股票持有者拥有此公司至少20%的股权，或两个以上股票持有者拥有此公司至少40%的股权，并且这些股票持有者既不是澳洲公民，也不是一般澳洲居民（在澳持有非临时居民签证住至少200天以上的），那么这个公司就属于海外公司。因此，在买房时，这个公司需要向澳洲外国投资审查委员会FIRB提交申请并交纳申请费。
在澳洲用个人买房，如果您是澳洲公民、新西兰公民或是澳洲永久居民，不论您在全球的任何一个角落居住，也不论您在那居住多久，在买房时，都不需要要向澳洲外国投资审查委员会FIRB提交申请。
海外人士在澳投资空地建新房时，从拿到FIRB的书面许可通知之日起，通常情况下，新房建造必须在4年之内完工。
一般来说，海外人士只能在澳洲买新房，禁止买二手房。如果一块地上的房子先被推倒后再建造一个类似的，这种情况就不属于新房。
澳洲临时居民在澳买新房或二手房时，也需要向FIRB提出申请并交纳申请费。澳洲临时居民虽然可以购买二手房，但是该房产不可以有任何形式的出租，只可以用于自住。
海外人士在交换购房合同之前，必须得到FIRB的书面批准。FIRB最多有30天的法定期限审批您的申请。但是对于一些简单的、常规的申请，通常会快很多。
2016年7月1日以后进行合同交换的房产买卖，如果卖家是海外人士，并且房产交易的市场价值大于等于两百万澳币，买家必须预扣10%的市场价值，并且把这笔钱在过户当天（Settlement）或ATO规定的宽限期（Grace Period）内转交给ATO，除非卖家向买家提供一种专用的税务证明（Clearence Certificate）。
海外买家资产增值预扣款不是纳税人当年的最终税务责任，只是一种预扣手段而已。
对于混合型物业（Mixed Use Land）的海外买家，请务必参考FIRB行政指南第20号文件，其法规较为复杂，这里不做详细叙述。
对于不遵守FIRB法规的海外个人与机构，民事处罚最高可达房价的10%，刑事处罚个人最高$135,000、有期徒刑三年，公司最高$675,000。
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