《唐人街》－澳洲华人的官方媒体

一般国人买房的惯性思维是：有钱了，就把小房子换成大房子，把便宜的房子换成昂贵的房子，把破旧房子换成崭新的房子……这种购房行为本身无可厚非，谁都想生活在宽敞明亮的大房子里，而且生活品质越来越高。

但这种房子越买越大、价格越买越贵的购房方式和思维模式可能仅仅是债务规模逐渐扩大、可支配现金流逐步减少的消费型购房行为，并非是大家都以为的房产投资行为和财富积累过程，更与职业和成熟地产投资者的投资思维和操作流程相违背。 如果作为投资者的您将信将疑，不妨分析以下的案例：

王先生，在中国一线城市上海居住，高级白领，收入高，有理财意识，想通过投资房产增加财富。02年王先生原本有一套40多平方米的房子，经过几年的打拼积累了一定资本（20万人民币），同时把原来的又小又旧的房子卖掉了，把这些资金作为首付款（100万），其余靠贷款换了一个 110平方米的大房子（总价220万）。 此时王先生的负债率由之前的零值变成了50%；虽然王先生收入有增加，但屋价增长的更快，而家庭的消费也更多，王先生还完贷款之后的可支配收入变少了，两年后王先生又把涨价的 110 平方米的房子卖掉了，贷款换了一个更大的 220 平方米的联排别墅。

房子变大、变新了，在资产规模扩大的同时、负债率进一步上升到75%；可支配收入进一步缩水， 生活品质和幸福感进一步降低了，成为了一个地地道道的高级“房奴”。 如果王先生没有较好的、持续的收入支持，这种以小换大、以旧换新，只会造成屋价越买越高、贷款金额越来越高，甚至超过自身收入可承担范围、现金流趋于紧张及资产负债率过高的后果。

而一旦遭遇地产市场危机，屋价下行，即便只是下跌25%，那么王先生过去8年沉淀在220平米别墅里的净资产都将化为乌有。

看似简单的案例却折射出购房人对于房子的态度的不同之处：从海外财富机构和财商教育的角度来看，自住屋仅是保障性资产，并非能带来收入的资产性和收入性财富。即便自住屋增值了，屋价升高了，但周边的其他房子也都同步增长了。 因此，购房人的绝对购买力并没有因为屋价上涨而增强，甚至可能被削弱了。在福布斯个人财富排行榜进行计算的时候，自住屋的财富值都是排除在计算之外的，就是这个原因。

如何让“高级房奴”变“高级房东”呢？不妨分析如下的案例： 澳洲工作的杨先生，高级白领，有一份收入高而稳定的工作，工作之外主要的理财项目就是房产投资。他投资房产的目的不是住大房子，也不单单是追求财富规模，而是期望获得稳定被动的租金收入，从而实现未来的富裕养老。

因此从购房之初就把未来目标做了规划和设定。10 年以来没有频繁换房，他把积累的现金和涨价后的房子进行融资抵押，把这部分资金合理应用到购买第2套房子、第3套房……而且把这些房子全部租出去，而自己和家人租住大房子。 结果是：收到的房屋租金除了偿还贷款外，还可以偿还他们租住大房子的租金费用，从而成了高级房东；随着杨先生所购买的4套投资性房产的增值和租金收入增长，就足以让他衣食无忧，实现以租养老了。

即便遭遇屋价下跌的市场行情下，杨先生所购投资房的租金并没有减少，现金流在银行降息之后反而剩余更多了。因此杨先生抵御市场风险的能力远远比王先生强更多，而且这种风险在被四套房子均摊后就更加微不足道了。

对于个人房产投资者而言，把控贷款之后的现金流成为了未来成功与否的关键转折点。

实际投资操作如下作为参考：

第一步：购买了第 1 套房产，保证支付一定首付比例后，该物业租金和养房成本持平；如果房产不增值，就继续持有, 不进行第二套投资考虑； 第二步：如果第一套房子涨价了，就用第一套房子增值的部分进行抵押套现资金，加上积累的存款，来投资购买第2套、甚至第3套房产，根据市场状况，保证这2套或3套房子总的现金流要维持正向或者持平；如果房产不增值，则继续持有，并保证这几套投资物业的租金收益与养房支出保持均衡或有盈余。 第三步：持有这些房子，而非套现出售，直到所持有房产经历一个或者多个房产增长循环周期（比如(7-10-15-30年）为止；当物业的增值远远高于负债的时候（如两倍，三倍，甚至更多时），套现部分房产，平衡负债，最后实现零负债的、有被动租金收入的房地产投资组合。