2015年回顾
悉尼房价已经维持了连续两年涨幅两位数的傲人成绩，中位价突破100万澳币！三年房价涨幅创新高达45%！
今年上半年清盘率更是维持在80%以上，而截至到7月份房价年涨幅在数据上达到高峰，高达18.4%，年总收益可达22.8%。
根据澳洲房产数据研究机构CoreLogic的最新《Pain and Gain Report》报告，在2015年的3-6月，只有2.2%的悉尼房产再售后有亏损。
悉尼房产市场97.8%的房屋再售能获利，在澳洲各大城市中排第一。
然而，自9月前开始，悉尼清盘率开始缓慢下降维持在70%左右，而进入11月份之后，清盘率下降到60%。而9月份房价涨幅也只在0.1%，进入11月，这种状况似乎也没有什么改变。
那么，悉尼房产未来市场的影响因素是什么？
面对这样的数据，各方专家称“悉尼房价正在从一个高峰期进入平稳上涨期”，当然专家也会分两队！
一边看涨，一边看跌，而分析其原因多数是围绕着利息、经济、政策、汇率、海外投资等。
但其实这些因素只能在短期小范围影响房价的走势，悉尼房产连续20年稳涨
1. 供需问题，供不应求会导致房价上涨
供需是影响所有商品价格走势的根本原因。悉尼的房子还远远不够居民的需求。
用数据说话，如下图：
供不应求的原因：
1.悉尼增加的新生人口、移民、留学生等，预计在未来20年增加160万人，需要66.4万新建住宅
2.出于严格的土地审批，层层把关的建设，可持续发展的思路等一系列原因，从审批到建设完毕，悉尼房屋建设的整体速度都只能在规定的范围内，因此一直赶不上人口增长的速度。
2. 通货膨胀
作为推动房价的因素之一，通货膨胀为很多人所忽略。
随着货币发行量的不断增加，物价不断的上涨，而房子是由工人利用工具消耗能源和建材完成，所以随着工资、工具、建材、能源的上涨房价自然也会上涨。
简而言之，房产是抵御通货膨胀最好的工具。
可以看到从1979-2009年它们的增长趋势基本一致，还有几次交叉相等的时候。
那么，房价未来还会继续上涨吗？
其实只要判断住房是否继续供不应求，未来央行是否继续增发货币即可判断。
悉尼作为澳洲最古老的城市，其封闭的地理环境导致可供开发土地是有限的，而200多年的发展已经使可供开发的土地所剩无几，唯有西北和西南人口密度相对不高，这是悉尼和澳洲其他城市的重要区别。
1. 房产供不应求，需求日益增大。
未来，悉尼人口增长速度将非常的惊人，包括海外移民和本地居民生育。
首先看看海外移民。澳洲每年有大量的新增移民，仅仅2014-2015年，澳洲将增加190000新移民。按照下图显示新移民的增长趋势来看，未来每年移民的数量还会不断增加，增长速度也是越来越快。
悉尼是吸收移民最多的城市之一，他们登陆后第一个面临的问题就是居住，无论是租还是买都会产生大量的房屋需求。
再看看本地的出生人口，这是一个容易被忽略的数字。
可能很多人会认为中国人口多的原因是出生率高，而澳洲出生率应该很低才会导致整个国家缺乏劳动力，其实事实完全相反。
下图展示了世界平均以及若干国家人口出生率：
随着国家需要和政府鼓励，澳洲居民的出生率一般维持在1%-2%甚至更高，远远高于世界平均水平，几乎是中国出生率的3倍左右，人口增长飞快。
所以，所剩无几的土地、迅速增长的人口和有限的建造速度都会使悉尼住房供不应求的局面长期无法得到改善。
2. 通货膨胀
货币政策由政府和央行决定，央行不太可能会停止货币增发。
随着澳洲和世界经济的萎靡不振，政府会继续采用货币的量化宽松政策刺激经济，说白了就是印钱，所以通货膨胀会长期存在，就是程度的区别。
房价自然也会继续相应上涨，而存款则会相应贬值。
总的来说，未来，在紧张的供需矛盾和货币政策双重作用下，悉尼的房价将和历史规律如出一辙，虽然无法判断下个月或者下一年的具体情况，但是中长线趋势将会非常清晰。
那就是一个字：涨！
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