市场激励机制
城市发展的过程中，我们不可避免的遇见很多问题，尤其是土地使用冲突方面。其中应该提到一个规划的概念叫 ‘reverse sensitivity’（反向影响）。打个比方，在城市和农村的交界处，我想盖个楼房，旁边的耕地是会被增加的人流车流所影响。楼房盖好了以后，农民耕地时候除虫，喷农药等活动又反过来会对旁边盖好的居民楼产生影响。很多时候并不是农民不想耕种，而是由于土地使用冲突的问题想耕地也不行了。
美国最先开始实行了 ‘right to farm’ 的政策，也就是说只要你好好的，用正确的方法耕地，你就可以一直耕下去。澳洲的几个州，比如塔斯马尼亚，也试用了这种方法，然而并没有什么用[1]。所以相关专家总结，不光是政策，保护耕地还需要民众参与和市场激励机制，后来西澳通过民众参与，在保护耕地这个问题上做的还不错[2]。
在市场激励机制探索中，大家发现主要有四种方法：
1. 让开发商可以增加开发的密度
2. 可以从别的人购买开发权
3. 可以把自己的开发权转给别人
4. 可以通过减少政府征收的基础设施费来刺激发展
在昆州，很多政府都是通过第四点来控制开发，比如 Mackay，Townsville，Gold Coast，Bundaberg，Rockhampton，Cairns 等等的 Council。基本上是以减少项目申请费和基础设施费（Development Contribution）为主。
而新州更主要的是通过第一点来控制开发。比如在城市边缘做土地分割的开发，离耕地近的土地大一点，那么离耕地远的土地就可以小一点，密一点。在市区也是一样，都是高层房屋，为了保护一些地方的日照，周围的房子就要低一点，然后在不需要考虑日照的地方，比如挨着绿地这种，就可以把房子盖高一点。比如下图就是老F拍下来的悉尼某处，可以看到那个挨着绿地的楼房比周围的楼房高出来很多，就是这个原因。
当然了，新州还有更多类似的规定，比如由注册建筑师做的‘好设计’的房子可以多盖两层之类的。中间也有很多争议，比如什么是‘好设计’什么是‘不好的设计’之类的，就不在一一列举了。
关于买卖开发权的规定在哪个州都有，例子也是挺多的，而且用起来有一定的变化。比如 ‘vegetation offset’ 就是一个补偿机制。用这种方法的应该是以矿业为主，可能因为影响的地块比较大，挣得钱比较多的原因。
具体来讲就是如果你要开发一块地，这块地上有很多的需要保护的植物，你可以把这些植物都砍了，然后进行开发。可是你需要把类似的植物种到另外一块地上，然后还要给保护起来不能让人动。这块保护起来培养类似植物的地块一般来讲都比你要开发的地块大。中间的比例根据不同情况有不同的规定，而且每个地方都不一样。比如布里斯班，如果让 Council 去做这个补偿，比例是1:5.5，如果自己做就是1:6. 也就是清除一块地上的需要保护植物，需要补偿5.5到6块地的相同植物。
本质上来讲这个就是你除了买来要开发的地块外，还要把另一块地的开发权买过来用来种植被做补偿，那这另一块地就开发不了了，可是你第一块能开发的地就可以开发了。
我之前接触新州的一个挖矿的项目，用的是1:3.4 的比例进行补偿的。另外对于植被保护问题牵扯到不同的州政府和市政府部门，非常复杂，需要再单用一篇文章来讲。
我一个客户有一块20公顷的地，那个客户非常想把那块地分割成两块10公顷的地。Council 死活不同意，因为其中一块地势太高，如果盖房子有火灾问题，而且这块地上有需要保护的植物 – Cycads。所以不能对这种植物造成任何影响。那么这个客户怎么用这块地挣钱呢？经过我们的研究，觉得最好的办法就是把这块地变成 Cycads 的繁殖地。如果谁家想开发土地，可是土地上有 Cycads，可以花钱，把 Cycads 挪过来种在我们客户的地上，这样他们就可以进行土地开发了。
A typical cycad (Image from Google)
总体来讲，激励机制的主要原理就是要通过这种控制，让开发出现在最适宜的位置。可能有些朋友会觉得不以为然，心想不就是控制开发嘛，弄那么复杂干什么，不让开发不就没事了。其实不然。悉尼在上世纪40年代曾经用过类似的方法（The Cumberland Plan），惨遭失败。后来才痛定思痛，进行了改进。这是个很曲折的故事，我们以后再讲。
其实激励机制不光是面对开发商，面对社区也可以有的。比如多盖点大家都想要的图书馆体育场什么的。其实新州的规划法（EP&A Act）里面关于基础设施建设费（Development Contribution）里面有提到可以通过提供更多的设施来代替交钱（甚至提高开发密度）的条例。也就是开发商可以提供廉租房，公园等设施，看大家需要什么。可是这里不包括给排水这些，因为给排水这种是必须要做的，并不算是改善居民生活质量的设施。
下面是一个对社区和对开发商的激励机制的总结，有兴趣的朋友可以看看。
Source：Bajracharya et al. 2005[3]
关于可持续性发展的“改进的估值，定价和激励机制”就到这里了。
“保护生物多样性和生态完整性”问题其实也没什么好讲的，主要是通过硬性的法律条款来进行保护。有兴趣的朋友可以自己阅读环境保护的相关法律条款来了解，比如 National Strategy for the Conservation of Australia’s Biological Diversity (National Biodiversity Strategy), National Parks and Wildlife Act 1974 (NSW)，Environmental Protection and Biodiversity Conservation Act 1999 (Cth) 等。
所以在可持续性发展这个问题上的立法和执法问题咱们说的差不多了，下次咱们讲“风险预警原则和代际公平问题”，就主要以司法为主了。
[1] S Thompson & PJ Maginn (eds), Planning Australia: An overview of Urban and Regional Planning, 2nd edn, Cambridge University Press, Melbourne.
[2] Ibid.
[3] Bajracharya,B, Khan, S & Longland, M 2005, “Regulatoryand Incentive Mechanisms to implement Transit Oriented Development (TOD) in South East Queensland”, State of Australian Cities National Conference,Griffith Univeristy, Brisbane.
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