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美国房产的海外需求将回暖

导语

在美元市场，美国房屋目前市值，与之前的大萧条期比，平均少6.4％。但是，对于那些希望投资美国房地产的海外（如持卢布和戈比的俄罗斯，或持雷亚尔和赛特文斯的巴西）买家相比，美国房地产比过去至少二十年更昂贵的了，也许将永远更贵。

Zillow的一项有关房地产价值和汇率（八个主要外币和美元）的调查表明，在去年美国的房屋市值对于八个外币的买家来说涨势更为迅猛。而随着美国美元对外币的汇率持续走高，房屋市值对于八个主要外币购买国涨幅可能变得更大。

美国房屋目的市值主要有三个趋势：

※在2015年末，对于美国国内购买方来说，美国的房屋的售价相较于去年同期上涨了4%，但是对使用八个主要外币的购买方来说涨幅更大。

※对于想要在美国房地产投资俄罗斯卢布的购买方来说，美国房屋比2014年末上涨了31%，大约是两年前的2.5倍。

※对欧元和日元购买方来说，今年年底美国房屋售价随着汇率的增长，有望低于现在的价格。

美国的房屋每年都在升值。2014年12月美国房产的均价为$176,400，2015年12月升至$183,500。对美国国内购买方来说，2015年年末美国房屋售价比2014年末上涨了4％。而2015年美元对主要外币的汇率上升，这意味着美国的房产对许多海外买家来说，如果使用自己的货币，则升值超过4％。

对某些人来说，美国房产升值格外显著。对于想要在美国房地产投资俄罗斯卢布的购买方来说，美国房屋比2014年末上涨了31%，大约是两年前的2.5倍。2015年涨幅最大的是巴西，为53.6%；第三的是加拿大，为24.3%；对人民币的买家来说，美国房产升值约为9.8%；对日元买家来说，涨幅最接近美元市场涨幅，为4.6%。

Zillow有关房地产价值的预测显示，美国房产在2016年将升值2.6%，对于国内买家和外币买家来说，都在升值。而随着汇率的增长，即使美国房产升值速度减缓，美国房产对于外币买家来说依旧会剧烈升值。

从逻辑上看，由于美元走强和海外的购买力减弱，对美国房地产的海外需求也可能会下降。但考虑到全球市场近期的极度波动，以及美国住房市场和美国整体经济的相对稳定，即使美元继续走强，对美国房产的海外需求可能回暖。

美国全国房地产经纪人协会（the National Association of Realtors）给出的数据来看，2014年4月和2015年3月之间，海外买家在美国房地产上投入了超过1040亿美元，占现房销售市场的8％。汇率的变动（包括增长和降低）和资本的全球流动会极大影响海外买家对美国房产的需求和购买。

有兴趣购买美国的房产，例如俄罗斯或中国的买家，很可能对汇率的变动不那么敏感，并且可以通过每年约3%的稳定美国房地产升值回报——特别是当他们的国内经济正在收缩之时。而对于有眼光的投资者来说，很多人认为晚买不如早买，以获得汇率变动带来的回报。