导语：楼市回暖刺激供应量增多，纽约高端豪宅市场进入一个“拐点”。在曼哈顿购房者中外国人仅有15%，不足以改变这个市场。

作为纽约的一名资深房产经纪，徐文芳明显感到，她的客户下单速度慢了很多，从接洽到下单，有时甚至长达半年。

徐文芳认为，下单变慢的最大原因是，相比过去，现在的纽约豪华房源增加了许多。“2013年房源非常紧缺，只有一两套出现在市场上，所以一出来就被抢走了，不像现在，我的客户可以慢慢挑。”

销售速度下降，存量豪宅增多，纽约高端豪宅市场进入一个“拐点”。

房产研究机构米勒-塞缪尔房地产评估公司主席米勒(Jonathan J.Miller)告诉记者：“超豪华新房需要等待更久才能找到买家。”

那些踊跃的海外买家呢？米勒对此有不同的看法，“海外买家的影响已经被媒体严重地夸大了。我统计下来在曼哈顿购房者中外国人仅有15%，不足以改变这个市场。”

豪宅下单变慢

徐文芳是美国第二大房地产公司凯勒—威廉姆斯（Keller Williams NYC）的资深房产经纪，在纽约从事房产租赁和销售。

徐文芳的客户中许多为三口之家的中国人，不少趁孩子放寒假一起来纽约看房。但她发现，近一年来，客人从接洽到最后买房的时间跨度较长，从几个月到半年不等。

这与2013年火爆的豪宅市场完全不同。“2013年的时候，房源非常紧缺，往往只有一两套出现在市场上，一出来就被抢走了，不像现在，我的客户可以慢慢挑。”

徐文芳现在销售的是一套曼哈顿下城金融区的住宅楼，这是一套新开发的豪华住宅楼，楼内最便宜的房型也要200多万美元。目前该楼还在建，2016年交房。

去年12月，徐文芳卖出了其中的一套两室一厅，价格近400万美元。“买房者是准备从国内投资移民美国的三口之家，孩子在美国读书，准备过几年毕业后到纽约找工作，买这样的期房正合适。”徐文芳告诉记者。

曼哈顿新房如潮

类似的新建豪华房产，正在曼哈顿乃至纽约迅速增长。

有研究报告显示，2014年第四季度曼哈顿豪华房产共售出272套，同比下降17.6%。待售的豪华房产为1559套，同比上升31%，按照现有销售速度需要17.2个月来消化，同比延长了59.3%。

2013年，只有曼哈顿中城的57街157号的一幢超豪华大楼（One57）在出售。该大楼离中央公园只有2个街区，处于亿万富翁带上。这幢拥有92间公寓的大楼，在2014年前三个季度还能保持一个季度售出一个单元的销售速度。

但现在，在它附近有好几幢超豪华大楼同时在市场上竞争。比它更高的帕克路432号大楼（432 Park Ave）已经进入市场，其顶楼已经售出的复式单元卖了9500万美元。

在432号大楼南面不远处，现代艺术博物馆附近一栋拥有145间公寓的大楼在去年进入市场。

此外，今年万科及美国开发商RFR Holding联合开发的曼哈顿中城列克星敦大道610号的高级公寓项目也将开始出售。直接在中央公园旁边黄金地段的520 Park Ave也马上要开始销售。

除了即将开始销售的超豪华大楼，离One57半个街区的地方在今年上半年将动工新建一栋拥有60个单位的超豪华大楼。这些步行相距不到10分钟的地方聚集了这么多新建公寓，共同竞争着能够花动辄上千万美元甚至上亿美元购买公寓的客户。

曼哈顿超豪华房产供给，已经到“畸形”的地步。

根据房地产公司凯勒—威廉姆斯统计，2014年曼哈顿上市的房子只有约3000套，是2000年以来最低的一年，远远小于2009年9000套上市的水平。

与此同时，房地产公司柯克兰集团（Corcoran Sunshine Marketing Group）的数据显示，每平方英尺（约合0.09平方米）单价超过2300美元的豪华住宅在2014年有2386套上市，是有记录以来最多的一年。

“曼哈顿地价处于历史高位，在这样昂贵的土地上修建的房子大多都朝向了超级豪华市场。”米勒表示。

“我希望建筑商多造一些一房或两房的小户型，总价控制在200万~500万美元以内，这个区间内的需求还是很大的。”徐文芳告诉记者。

“2015年和2016年低端的豪华市场将更加容易被市场消化，而高端超豪华新房需要等待更久才能找到买家。” 米勒认为。

房产商信心十足

米勒告诉记者，曼哈顿豪华房产市场已经开始放缓。从供给和需求方面来看，“市场不再担心房价一飞冲天，一部分恐慌性需求消失 。 另一方面，去年供给几乎翻了一倍。”

虽然销售不旺，待销比迅速延长，但是建筑商还是信心满满，在售价方面不肯让步。

根据米勒—塞缪尔房地产评估公司的研究报告，曼哈顿的豪华市场在2014年第四季度平均价格为740万美元，同比上升19.3%。每平方英尺单价也同比上升了18.8%，达到2747美元。

虽然曼哈顿多数开发商都是私人公司，没有公开的财务报表，但由于2014年美国国债利率下降，企业发债相当容易。美国信用等级为投资级的公司在2014年总共发行了1.09万亿美元的债券，创造了历史纪录。房产商很可能没有资金压力。

全美地产经纪商协会（The National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）告诉记者：“纽约超豪华公寓的过剩是暂时性的。从全国范围来看反而是豪华房屋的表现超过其他部分的房市。”

专家表示，美国楼市虽然供给总体有所增加但还是整体短缺。2014年全美房价涨幅超过工资6%，租金涨幅超过工资涨幅4% ，这就说明房子供给依旧不足。

而豪华房屋的表现之所以能超过其他价格区间的房屋，主要因为美国房市目前受到信贷条件不宽松的限制，很多潜在的购买者不能得到贷款，而豪华房屋的买家都是不差钱的。“豪华房屋的买家主要资产都在股市里。这两年股市上涨很多，支撑了豪华房屋市场。” 劳伦斯说。

来源：第一财经日报｜周佳

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