奥克兰房市走向分析 - 公寓投资者必读,逸居新西兰微信公众号文章

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奥克兰作为亚太地区的经济文化中心之一，其房地产市场的涨幅变化也成为备受关注的焦点问题之一。最新一期的QV E-Valuer 季度报告显示在奥克兰的很多郊区，房价回落，然而市中心的公寓房市场仍然走热。

基于对奥克兰房市现状以及未来发展趋势的关注，新西兰最大的公寓开发商康拉德集团Conrad Properties Group (CPG)，将和大家分享他们对市场的分析和洞见。

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Q1：根据现阶段新西兰房地产市场的表现，可以请您分享一下您对房产投资市场的观察和见解么？——特别是奥克兰CBD公寓楼市场

奥克兰CBD在过去的10到15年的却是进入了快速发展期，市中心的居住人口和20年前比绝对是今非昔比。说起原因呢，CBD房产市场火爆还是因为高需求促进快增长。公寓房房价越来越高也是因为供不应求。

公寓居住方式会成为奥克兰的未来。公寓成交量不断攀升，在最近的一次销售活动上，成交了四套。在我们看来，公寓买卖是越来越活跃。

在提到房价居高不下的因素时，高铭表示，其实还是供求关系主导的。人口和房屋供给数量的差距是八万二，所以住宅量的不足时房价自然会飚高。开发公寓住宅，在目前的情况来看，是一个比较好的缓解住房压力的办法，尤其是基于对奥克兰的交通状况不尽如人意的考量。对于在市区上学工作的群体来说，住在北岸和西区，每天上下班就有千军万马过独木桥的感觉。所以现在越来越多的人选择在市区生活，购买两房的公寓。

Q2：对于国际留学生和工签持有者群体，您有何投资房产的建议么？公寓房还是独栋住宅更适合他们呢？

在现阶段的奥克兰，他们有非常强大的购买力是毋庸置疑的，他们和市场上其他的本地购买者一样。

他们需要有长期的全局性的思考，比如他们为什么要买房？举个例子，如果他们在上学，那么买房也许是为了自住，那一室的公寓或者studio就很适合他们。如果他们想要家庭，那么两室的选择可能更适合他们。也有很多其他的选择，比如说Joint key/Dual key（两套公寓楼在一个产权合同下）购买者可以买两个公寓，自住一个出租一个，可以自住投资两不误。

如果手头上有足够的资金的话，现在一个理念叫 ‘以房养学’。在读书上学期间，如果家里给到足够的支持的话，也不防买套房。与其这几年付租金，还不如给它几年增值的空间。

等到毕业后，如果选择留下了，那么这套房子就可以是你的资产；如果选择去别的地方发展，出手这套房，增值的部分也将是你这些年支出的一个cover.

现在比较受欢迎的，对于投资者来说，要数Dual Key 户型了。不管在贷款还是物业费方面，都比买studio更划算，在众多公寓的户型里，它的租金回报率也是最高的。One room flexi,这种两房的，无论是对于自住还是出租投资者来说，性价比都是很高的。

Q3：您可以给想要投资公寓房的购买者提供一些建议么？

这跟投资者的需求密切相关。我们提供很多种类的公寓，举个例子，Queens Square在Queen Street，大学近在咫尺，可以满足一部分人群的需求。再比如说 Union&Co , 在市中心山脊上，有超好的视野，可能是更life-style的选择。所以，这需要投资者有远见，知道自己想要的是什么。

根据目的不一样，自住还是投资，我们会提供不同的建议。我们和中介一起合作，做推荐的活动。我们会作为supporting的角色出现，给购买者做详细的讲解，最后达成购买的意愿。

我们的公寓目前来讲，在建的项目既适合投资也适合自住，公寓配套设施非常完善，游泳池，桑拿，健身房一应俱全，居住在这样的高档公寓，已经逐渐成为一种市中心居住生活方式。

Q4: 我们的海外读者希望知道,政府对房产投资政策做出的更改，尤其是针对海外购买者的条款，会对他们的投资具体产生什么样的影响?

作为最大的公寓房开发商，我们的销售策略是稳定的，市场变化对我们开发能力影响并不大。

这些政策的变化，给期房买卖提供了空间。购买者将有两年的时间办理银行账户，税号等手续。我们也有安居小组协助买家办理。

其实这些的政策改变对房屋买卖并没有太大的影响。中国的每年五万美金的汇款限制，对于期房的购买，影响也并不大。作为期房10-20%首付来说，五万美金足够了。建成后，可以和本地银行做贷款，并且租金收益和贷款基本上可以相抵。

Q5: 我们注意到，CPG在新西兰发展了很多成功的公寓楼项目——最优的地点，最好的设计，以及最好的开发团队。您可以和我们分享下CPG最新的项目么，在哪里，什么时候上市呢？

现阶段我们在宣传 Union&Co 这个项目。这个楼盘在奥克兰市CBD的西边，被餐厅酒吧环绕，坐落在市中心山脊上，有超好的视野。

质量上来说，Conrad是非常非常有信心的。作为最大的公寓楼盘开发商，在公寓楼市场上快20年了，我们的声望一直是非常好的。

我们最新的楼盘 Union&Co 在奥克兰CBD西边，有着非常好的山景和海景。是有140多套的公寓房的精品房产。现在是在一个内部认购的阶段。公开售卖的时间会是在2016年4月.