由于澳大利亚几乎完美的居住生活环境，和完善的法律法规体系，一直以来备受海外投资者的青睐。伴随澳洲房市的火爆，也有越来越多的相关问题出现。精明的投资者们不只关注投资房的价格，他们还通过寻找各种途径来获取最大利益，比如租金收益等。今天我们就来看一看他们是如何操作的。

毛租金收益率

首先我们来着重分析一些数据：租金收益率是根据年租金收入和房产销售价格或市场价值计算而得的百分比。通常被称为毛租金收益率，是用来衡量投资房是否能盈利的最常用的标准。

下面举个简单的例子来具体说明：

假设我们在墨尔本市郊以50万澳币购买一套公寓，租金为每周$550，年租金收入为$28,600。年租金收入和房价的比率即为毛租金收益率：5.7%. 但是，当这套公寓增值到60万澳币的时候，如果租金收入保持不变，那么收益率将下降为4.8%，因此应使用当前市场价值来计算收益率。

80/20法则

对于投资者来说，投资的房产最佳模式是房价和租金收入共同增长。来自物业顾问公司Smart Property Adviser的负责人Kevin Lee告诉我们，应避免单纯追求资本增长的投资。举个例子，黄金海岸的公寓房价值在2008年2月至2013年3月间下降了 17.9％，但是该地区的房产仍然被一些房地产公司推荐给投资者们。究其原因，是因为多数房产顾问建议客户购买投资房时主要关注租金回报率，和空置率。一定区域的租房空置率是很有用的数据，因为它反应了当地租房需求与待租房数量之间的关系。

Lee说：“我们建议客户不要期望资本的增长，而要考虑到澳洲的人口结构的根本性变化是不可持续的。”“我们建议了80-20法则，即投资于这样的地区，80％的租客能负担得起租金，如果你想卖房，80％的人有能力购买。而另外的20％是指名人、富豪等比较特殊的房产。这类房产是一种豪赌，有些会是赢家，很多也不是。”

影响租金回报的因素

租金回报率通常受到房产位置和类型，以及当前经济状况的影响。投资顾问Cate Bakos先生称，一定要注意租金收益和资本增长之间的关系，因为他们通常位于趋势的两端。所以，当房产价格稳定，并有着更高水平的租房需求时，通常会获得更高的租金回报率。

举个例子，网站Onthehouse.com.au 2月份的数据表明，全澳最好的毛租金收益率地区都不是那些房价一路飙升的市郊，并且收益率达到了8%-9%。悉尼独立屋的租金回报率为3.45%，公寓的租金回报率4.11%

额外设施也可提高投资回报

Positive Real Estate 负责人Sam Saggers说：“如果有设计良好、光线充足、通风性能好的仓库或停车场，你能最大限度提高投资回报。额外的设施对获得更好的收益率非常重要。如果租客可以住在靠近咖啡馆、交通线路和融合当地文化的地方，通常房东能够获得很好的投资回报。”

Saggers建议投资在一个安全的市郊，最好可以拥有本地市场。投资回报率应该高于4％，可能接近5％。许多投资顾问建议，4％至5％的租金回报率是选择投资房的最低限度。

当投资者调查房产所在环境时，关键是要专注于特定市郊所提供的条件、街道的外观、甚至房子需求的类型。

衡量澳洲房产投资回报价值的标准一般是“租金收益+房价增值＞持有成本”，此种情况则可视为此房产值得投资。对于悉尼和墨尔本这样的城市来讲，由于租房需求量大，空置率低，租金收益自然高，所以整体的房产投资回报是非常有保证的。

*文章内容转载自GOLDMATE 中联集团，东方地产或做细微修改

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