【土澳思维】的朋友们，

今天，我的朋友圈里被澳洲和东帝汶的领海之争刷了屏。我只想对澳洲政府说：

澳洲政府自己给自己打脸，真是丢人啊。同样是常设仲裁法院 PCA（Permanent Court of Arbitration），为什么对中国说要尊重其司法权力，但澳洲政府自己却做不到。

我认为，最值得海外华人警惕的是：澳洲主流媒体对中国拒绝接受PCA的司法权力采取的是头版头条、长篇大论、大肆渲染的曝光手段，但对自己的国家拒绝接受PCA的司法权力，采取的是能躲就躲、惜墨如金、讳莫如深。

太阴险了，民主永远都是相对的。一个国家，只有经济和军事的强大，才会有国际话语权。中国，我支持你，咱们就是“不参与，不接受，不承认，不执行”。

今天，我们说说 airbnb 的一些跟税务相关的注意事项。

Airbnb 是 Air Bed and Breakfast 的缩写，中文翻译是空中食宿。Airbnb 成立于2008年8月，总部位于美国加利福尼亚州旧金山市，是一个社区型的市场，在这里用户可以通过网站、手机或平板电脑发布、发掘和预订世界各地的独特房源。

相比起另一个共享经济的典范 Uber，澳洲税务局对 airbnb 是非常慷慨的。

跟 Uber 最大的不同是，中短期的房屋出租从消费税法的角度来说属于所谓的“input taxed supply”，翻译成人话就是说没有10%消费税，所以在大多数情况下（大型生意除外），不用注册消费税（GST）。

除非您是大规模的通过 airbnb 做生意，通常情况下，您是不需要注册ABN的。

什么样的情况才算是大生意呢？比如，一整栋楼的公寓房间都是您的，您有自己的团队帮您管理，附加设施和服务搞得像酒店一样等等。如果真是如此，您不但需要注册ABN，还需要注册消费税。

通常没有必要，airbnb 有一个免费的房东保障保险，保额为100万美元。当然了，您可以考虑购买一些额外的公众责任保险，通常保额都可以达到一千万以上，而且保费也不是非常贵，同时这些保费在税务上是可以抵扣的。

当然了，airbnb的租金属于应纳税收入，需要每年申报，可不要瞒着税务局哦（都是银行转账，瞒不了的），否则您的税务风险是非常大的。

还有，如果您今年的租金收入超过了2,000刀，等到明年的时候，税务局有可能要求您预付一些税，跟工资预扣的那套机制差不多。

我一般还建议客户，每次把 airbnb 转账的30%分出来，保证年底有充足的补税资金。

这一点虽然跟税务关系不大，但我通常都会提醒客户注意检查租约合同。大多数情况下，是不允许的。如果被房东发现，就算违约了，所以要特别小心。

由于租金是所得收入，需要申报，所以跟 airbnb 相关的开销可以抵扣，比如：清洁费、维修费、广告费、airbnb分成、水电费、保险费、地方政府费、物业管理费、网络费、折旧等等。

这里要注意两点：开销的相关性和租金的市场性。

我举个例子吧。假设，您有一个100平米的公寓，两房，用于airbnb的房间为30平方米，公共空间为30平方米，您自己住的主人间为40平方米。airbnb的房间一年内只出租了100天。

那么对于清洁费、维修费、广告费、分成、保险费等跟 airbnb 直接相关的费用是可以100%抵扣的。但是像网络费、折旧、水电费、地方政府费、物业管理费等费用需要按相关面积的比例（45%）来抵扣：

[30 （airbnb的房间）+ 30/2（airbnb 相关的公共空间）] / 100

然后，所有的费用再用出租天数的比例（27.4%）来抵扣：

100/365=27.4%

最后，您在定租金高低的时候，一定要等于或高于市场价格（通常不是问题），否则，如果您当年出现了亏损，就不可以享受负扣税的政策了。

没错。如果您是用自住房的一部分来做 airbnb，通常情况下，自住房是没有增值税的。但是由于房子的部分空间用来收取租金，那么在卖房的时候，就不可能有全免增值税了。您只能享受到部分减免增值税。

算法上，还是有一点复杂的。通常要考虑以下三点：

1. airbnb 出租的总天数；

2. 首次用airbnb出租时，需要做一个房屋估价报告（用于计算增值税时的成本价，而不是买入价），除非您的房子是1985年9月20日前买的（那是没有增值税这个税种，好幸福啊）；

3. airbnb 房间的面积和共享面积。

我通常建议您找澳洲注册税务师来帮您计算，避免出错。

自管养老金（SMSF）里的投资房当然可以用于 airbnb 了。大前提是，只要不租给跟自己有关系的人就行（如自管养老金的成员、亲属等）。

我的不少客户通过 airbnb 赚了大钱（真的很多），这也说明了共享经济的强大潜力。【土澳思维】只是想提醒读者们，在赚钱的时候，稍微留意一下您的税务义务和潜在风险。