文：Victor刘磊
常言说到：未雨绸缪，运筹帷幄！ 其实内在的真谛，很多充满智慧的人都能悟出来，那就是：根据未来的预期做好的当下的筹备和规划，才能把握风云变幻、复杂多变的未来楼市和房市；至于未来将会有什么样的改变，不如随我做个推演和假象又何妨？
老龄化：降房价的最终“杀手”
20世纪70年代开始实行的计划生育政策将在2020年前后开始展现其巨大的弊端——人口结构倒挂，老龄化加速，人口红利迅速消失，彼时，未富先老将是50后及60后的真实写照，很多50后60后甚至70后都将面临无力养老的尴尬局面。目前中国年龄超过60岁的老人已经超过1.89亿；不远的将来（10-15年），中国的老年人口会突破3亿。
降房价理由：在保险行业涉足“以房养老”的背景下，国民购房的目的发生了根本的改变：由购房赚钱和交易，转变为养老储备用途；达到人口老龄化的高潮期，也就是房产供应急剧增加的套现期；供过于求造成房价快速下行。
二、资本全球化——意味着资本的分流
APEC在杭州举行，为什么？ 恰恰反映全球一体化已经成为当今世界的主流，而中国人在全球公共事务、投资、军事等领域扮演了越发重要的角色；未来十年，中国资本将扮演更加举足轻重的角色，金融市场的规范，民间投资规模的增大，中国将迅速形成规模惊人的民间金融财团，成为中国金融市场的一股重要力量；其中包括全部企业并购、房地产投资和土地资源储备、淡水资源和新型能源储备等等方面。
降价理由：在自身资金有储备的情况下，应该广泛的涉猎离岸的资源类财富，如收购农场、土地、草原、矿山等固态化的非现金的财富载体；同时，跳出单一货币、单一收入来源、而进行多元化、国际化的货币储备和收入机制建立。在全球资本涌动的当下，国内资本和热钱的分流，必然造成国内高房价的支撑载体的弱化；没有更强有力的人群和市场承载过高的房价，也造成房价的不可持续。
城镇化——本身就是让房价平均化
未来二十年，新型城镇化是中国社会变迁的主旋律。到2030年，有60%以上的人口生活在城市里，而经济发展的主要推动力量是城镇化进程。城镇化不仅仅意味着农转非，更意味着以人口集群和都市消费为核心的生活方式将渗透到中国的每一个角落。城乡结合部，地级市，县，中心城镇将成为城镇化的主战场，县和城镇的居民消费升级将创造未来创业的重要机会，以地级市的为核心落地于各城镇的连锁服务商业模式将出现爆发性增长，蕴含巨大的商业机会。因此特别注意, 目前国内的一线城市可能走向扁平化; 而真正提供就业和发展的却是在人口规模75万的城镇中。
降价理由：未来城镇化不是看一二线城市的发展，而是多达648个地级市的协调发展；就业机会的均衡发展必然把更多人口从一二线城市剥离和迁移出来，人口在中小城市的沉淀缓解了大都市的压力的同时，房价也跟着需求减弱和下行。
海外资产的拥有和配置成为普遍
这个趋势很明显，移民热早已不是什么新鲜话题了。但移民已经不在是子女教育和生活的选择，更多的是资产配置和收入多元化的选择。特别是未来房地产税和遗产税征收之后，中国的高净值人群选择财富沉淀和传承变得更加迫切和重要。
降价理由：精英阶层的撤离、资金的非人民币配置，造成承接国内过高房价和楼市的能力减弱；最终的高房价接盘者们减少让持续高房价无以为继。
中国的房子变高了，“寿命”却可能变短了！
这是很多国内拥有多套房子、没有任何贷款的房产拥有者们最始料未及的；随着通胀延续，货币超发，资产价格包括房子的建筑成本步步攀升；最重要的是人工成本攀升的更快。20-30年后就发生了非常奇特的现象：当房子的50年建筑寿命到期的时候，在原地重新兴建的房子的价格是原有旧房评估价值的1-2倍；因此，即便政府拆迁和重建，没有贷款的房子还需要从银行借更多的钱才能完成旧房换新房的置换。以前曾经的平房换多套高层，还补充费用的时代早就成了历史存档。所有中国的购房者和发展商们都是给银行“干活”的！
综合以上的分析， 房价的上涨周期很多时候都是货币现象的体现，而持续稳定的房价上涨却需要实实在在的数据和需求支撑。我们既要埋头苦干的同时，也需要抬头看路认准方向才行。 房价仅是数字，而非财富；如想坐享财富，更需要创造被动收入才行。
中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊
海外置业大讲堂
长按二维码关注
