文 | 安光系

昨天看了腾讯大家里专栏作者傅蔚冈先生的文章：《房产调控不应惩罚勤劳善良的人们》， 突然有种想写买房问题的冲动。

写这篇文章的另一个原因，是因为一个月前回国，在湖北老家，当年的一个同事很不解地问我：前段时间国内有一个争论，房子被洪水冲走了，还该不该还银行贷款？

想写这篇文章还有一个原因，是因为这段时间恰好想要换房子。三年前，我曾在伦敦市的郊区买了一处房。在看房买房的过程中，就有了许多感触。我在想，国内所遇到的买房受伤的事情，在英国会不会发生？

大约2009年底，在我即将出国做访问学者时，一位上海报社的同事在走廊里和我聊天。问及他此前给他女儿买的房子，他直摇头。原来，他把定金和首付款交给卖方后，接下来的事情出乎意料：卖主因为做生意欠钱，这个房子被法院查封了。

好在他拿到了钥匙。后来好像是找了关系，就那么住进去，但一直没办法办房产证。

另一个例子发生在我弟弟身上。他几年前在中部某一个省份买了一处房子，因为开发商欠交税款，房产证一直办不下来。找了很多次，政府部门说要找开发商。问题是，去哪儿找开发商？

这样的事情，发生在英国，又会如何呢？

英国买房，中介仅仅充当了真正的发布信息的作用。买房双方有意向并谈好价格后，都会找各自的律师。律师与律师之间的交易，则会安全的多。因为，双方各为其主，都是在法律的框架下进行。

如果像国内那样双方都依赖于某一个中介，情况则会危险得多。尽管每一个中介都宣称自己如何讲信誉，如何安全，但谁也无法保证他不会为促成交易而故意掩盖某些房屋的缺点。而英国在房产交易方面，因为律师的参与和这种各为其主的设计，从制度上就防范了风险。

英国的律师，会为你检查所有与所交易房屋相关的情况，并提示你可能存在的风险。比如，我此前买房时，律师曾提醒我说，我家后面的阳光房在很多年前搭建时，是没有经过政府批准的。尽管新修改的政策是合法的，但仍需要向政府申请相关证件。申请费用是250镑，律师指出后，对方主动把这笔钱扣除了。再比如，我前同事买房时，家里的Boiler （供热水和暖气的小锅炉，每家都有） 当年未经过燃气部门的安全检查，对方必须把这个程序进行完之后才有可能成交。

买房的款项，也并非像我们在国内那样直接打给卖方。我需要把首付款打给我的律师。贷款部分，银行也会直接打给律师。律师拿到我的款项后，会在当天转给对方的律师，在此之后，对方的律师再把款项打给卖方。我则在当天从中介拿到钥匙。

所有的钱款，都在当天进行，因而不会出现房东拿了钱之后又生出其它变故的情况。

经过这么多道程序，会不会有律师把我的钱卷走了呢？他们要是见钱眼开，把这么大一笔款项拿走，我可怎么办？

中介见我提出这样的问题，耐心地跟我解释说：不会出现那些情况，这里的每家公司都是有信誉的。中介说这话的时候，我当时也在心里冷笑着对自己说：这话我听的太多了啊！

他接着说，即使是出现了你所说的那种情况，你也不用担心。英国有一个律师协会，如果出现这种情况，他们会赔偿你损失的全部款项，买房者不会出现任何损失。

如果是买新房呢？开发商会不会卷款逃走？

朋友跟我说，这样的事情也是不可能发生。因为，即使是你交了预付款或定金，这笔钱也不在开发商手里。它先是由第三方保管，在新房建成后，购买者拿到钥匙的当天，开发商才能拿到那笔钱。这样的设计，制度上已经让开发商无空可钻。

律师费会贵吗？中介费价格又如何？

在英国买房，买主是不需要支付任何中介费用的，卖方的中介费占到房屋总价的1%－1.5%（另外加税）。三年前，我买房花了37万镑，律师费用为700镑左右（当下1英镑约为9.49元人民币）。而此前我在上海买房时，买卖双方都要付上房屋总价1.5%的中介费。如果购买同样资产的房子，中国一家中介所收取的费用，显然要高于英国这边买卖双方的中介费和律师总的费用。

除了有律师这道程序来防范风险，在购买房屋时，银行还需要购房者做两个强制性的检查。一个是房屋本身的检查，包括电线和墙体等是否安全，都会被专业机构检测出来；第二个是房屋之外的检查，包括周边的环境、周边是否会有一些其他建设影响到房屋的可能。这样的话，两个检查又从另外的方面确保了房屋本身的安全。“千万别以为这些公司会收点儿钱糊弄你。这些公司都是要负法律责任的，如果马虎应对，是要破产的。” 一位在英国很多年的中国朋友这样跟我解释。

如果进一步了解英国政府的房屋管理运作方式，我们也许会对英国的房屋安全有更多的理解。一个在英国给别人建房子和装修房屋的中国师傅跟我解释说：房子尽管是你买的，但房屋内重要的装修或改造，都必须经过当地的政府批准。能细到什么地步呢？如果你要打一面墙，政府不光要批，批完后还得让人来看你每一个重要节点的施工，达到要求后，你才能进行下一步。这位中国师傅也跟我抱怨说：扩一个房子，哪儿有那么好，错个两三厘米不是很正常么？但这儿的政府就是死板，不让你通过，非得让你达到他们的要求。

政府在监督房屋装修和扩建方面的要求近乎苛刻，但这也确保了英国房屋得以比较安全地保存。也许因为这样的原因，我周边人交易的房屋，都是几十年甚至上百年的老房子。你根本不需要担心房屋质量。几年前，我曾在一个地方看房，房屋中介跟我解释说：很对不起，这里的房子比较新，都是二战以后才建起来的，只有60多年。同样是上面那位中国师傅，在给我家进行装修时说，英国的房屋质量的确是不错的。 “这儿的房屋，电线都是几十年甚至上百年前的，一直用到今天。” 他说。

还有其它的保护方式。比如我的邻居安迪想在后院扩建一个厨房，他就需要到当地政府去申请。当地政府之后会给我来一封信，征求我的意见，问是否会对我家产生影响。根据英国的法律，会有一些施工监测机构给我写信，希望我来挑选他们充当我的监测方，以便在对方施工时，保护我家墙体或其它方面不因施工而产生不好的影响。

更有意思的是，我可以随便挑选监测方，而这笔费用，则是由我的邻居支付，我是零成本。但也许正因为有这样的监测方，施工方就不敢为所欲为，因而监测方能和当地政府部门一起监督，从而保障施工质量，最终确保建筑的安全。

银行还有一个要求，就是需要购房者买保险。保险中有一个是强制购买，即房屋受损保险。比如，遇到了灾害房屋倒塌，保险公司会赔付你盖房子的钱（房价包括了地价和盖房的钱。我买的是永久产权的房屋，而因这块地永远是自己的），从而确保你的生活安全，当然也保证了银行的贷款是安全的。

另一个需要自愿购买的是人身保险。如果购房者在这中间遭遇意外伤亡，保险公司会把你所欠的银行贷款全部还清。这意味着，除了银行的贷款是安全的，夫妻中健在的一方，也是安全的。

如果我做生意失败了，欠了别人的债或有未还完的贷款，银行会不会收走我的房子？换句话说，像我同事那样，交了房子的首付，法院会不会突然把这个房子封了？

我曾就这个问题咨询过英国银行负责贷款的业务员。他当时告诉了我借钱和贷款的区别何在：你如果是从银行借钱（Borrowing)， 万一还不上了，只是会丧失信誉，银行拿你一点儿办法都没有。而如果你选择了贷款（Mortgage), 还不上房子是会被收走拍卖的。

这意味着，如果对方是生意上的欠款，法院是无法收走他的自住房屋的；但如果对方是因为还不上贷款而法院要进行强制拍卖的话，由于交房与交款在同一天进行，风险也会降至最低。

如果在英国生活，是只允许有一处房屋自住的。第二处或更多的房屋，则属于投资出租的房屋，购买时所交的税不一样。如果你赚了钱，则需要交上一笔约占你总利润20%左右（具体比例比较复杂，要减掉一定的减免额。应缴的得利税，数额小的是减免之后18%，数字大的是28%，海外投资者是后者 ）的得利税。当然，如果你在这些房屋中有投入，可以用来折抵成本。交得利税的前提是，你赚了钱。

如果我亏损了呢？如果你这处房子亏损了，买卖其它投资房赚了，那么，你这处房屋的亏损，是可以和你赚钱的房子相抵的。比如，你此处亏损了一百万，另一处房屋赚了一百万。这意味着，你是不用交任何得利税的。对了，在英国卖房子，如果是用来自住的普通房屋，是不用交税的。

如果我炒股亏损了呢？能不能拿来折抵亏损？

是的，在英国可以。如果你炒股亏损一百万，你炒房赚了一百万，同样意味着你不用交税。

不过，如果在英国买了房子，确实是没有一个像样的房产证。因为所有的房产相关信息，都能在房产网站上找到。这个房子什么时候交易的，卖了多少钱，周边邻居房屋的成交价是多少，在网站一目了然。任何人，任何时候，如果你还愿意花上两三镑钱，在政府网站上注册一下，就可以查到每一处房屋的相关信息，包括房屋所有者的名字及交易时间和价格。如果你还想知道更多，你可以再花上两镑钱，连地理位置和房型图你都能下载下来。再把电子版本存下来，打印一份，这就是你的房产证。

对，你没看错。除了你自己，这世界上的任何人，只要花上两镑多，都可以查看你的房屋信息，不需经过任何人同意。

各种各样的做法，目的都是一个，让购房者的权益得到最大保护。它也许并不完美，但相对而言，可以让人们感到安全。

在英国买房让我感受到，私有产权是如此地受到保护。它同时也让我懂得，好的制度是如此重要。要求人们有好的道德是一方面，但更重要的是，法制制度得好。前者再好，没有一个可靠的制度，都没有用。

一个好的制度，总是比口头上宣称的道德要重要的多。就在昨天，一个在英国生活了16年的朋友聊天，聊他自己对英国法律制定准则的理解：它假设了每一个人都是恶人。只有这样，制定出来的法律才能防止各种各样的人或公司为非作歹；也只有如此，百姓的利益才能在最大程度上得到保护。得不到保护，人们就会有怨气，这就不太容易安定。

以上这些，都是我从在英国买房过程中得到的感受。我同样期待着中国能有更多好的制度出台，来保护弱者。而不是像前面讲到的，开发商不交税，受害者却是我弟弟这样的人。几年过去了，他依然不知道什么时候能拿到一张写有自己名字的房产证。

现在，让我们来回答文章开头的问题：在英国，如果发生了房子被洪水冲走了该怎么办？

第一，强制性的保险，会让保险公司赔你一栋建房子的钱。第二，银行与百姓之间的贷款关系，当然属于生意。房子是贷款的抵押物，房子不在了，当然不用再还贷款。

至于银行，做生意，享受利润的同时，当然得承担相同的风险。当然，作为企业，你可以再去买保险，化解风险。如果让一个在洪灾中失去房产的人再接着还银行的房贷，当然不合公理。

我当然赞成傅蔚冈先生的观点，房产调控不应该惩罚勤劳善良的人们。不光是房地产，任何制度都不应该惩罚勤善良的人们。当诚实劳动和合法经营成为吃亏的代名词时，社会似乎就出了问题。社会不公增加的因素越多，人们心里就会越不舒服，社会的不安全因素自然会相应增加。

我也赞成另一种观点：坏人作恶，而不应该让普通百姓去承担后果。我们需要拿出真正的勇气，来改革这些不合理的规定。坏人作恶，就让坏人去承担后果。要保护善良的人们永远不受伤害，只有如此，才能让更多的人看到这个社会的希望所在。

2016年6月10日于初稿，11日二稿于伦敦，8月26日于伦敦，为腾讯大家而作

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