现在许多年轻人来澳读书，毕业后想留下来创业，我想将我听闻的故事中的经验与血痛教训分享出来，以免更多人误入歧途。

在购物中心开店，首先要考虑租约的可承受性。在澳洲，购物中心租约一般在5年左右，租金是按每年5%递增的，也就是说你的预算盈利，第一年是10w，第二年将会减去房租增长的5%，再加上电费、人工费等各类费用的增长，逐年递减。如你的租约是5年，到第五年你的盈利可能只剩2w，这取决于你原始租金的大小。

所以很多人在计算盈利时是按照第一年计算的，而忽略了逐年的递减。真正的算法应该是五年的总利润加起来除以5才能计算每年的平均利润。

购物中心大多数要求你对商场进行装修，一般一个200平米的店装修大约在20w以上，外加设计费用与出样费用，可能在25w之间，五年租约期满还需重新在装修。但问题是五年后，你的租约按每年5%增长，比如第一年你的租金是20w一年，第五年你的租金将会是20w*1.05*1.05*1.05*1.05 =243101刀 ，按照这个租金，如果你的商场已经没有盈利或者盈利很低，购物中心又不会降低租金，你可能会面临两个问题。

1、退出商场，购物中心将会要求你支付原店拆建费用。2、开店之初你投入的25w装修费用可能已经大于你五年的盈利，也就是说你五年赚的钱都无法将装修费用全部捞回。

现在很多购物中心所给的位置都是在整个购物中心中极其差的，这种位置一般的正规商店根本不屑一顾。

而很多华人皮条客（兜售租约者）却借此而盈利，将这种根本不值钱的铺面通过各种包装高价租给新来的澳洲华人，让许多华人受害匪浅，而他们却大发横利。

由于全球经济萧条，澳洲经济下跌厉害，很多实体商店已经成为一种夕阳产业，购物中心现在铺面很难往外出租，所以购物中心只要有人租，对店面使用的种类很难有所限制，比如两元店。一个购物中心可以有7、8、9家而根本无所限制，而后面签约的租金永远低于前面租约的租金，造成了一个新开店杀掉老店的现象。

而今天的新店将成为明年的老店，再次成为他人杀戮的对象。循环往复，那些开店的只能成为购物中心的贡献者，而自己所获利润是相当低的，只有那些皮条客才赚的体贪饱满，而你只是个垫背的。

写到这里都不需再多说什么，大家在投资时应该小心再小心。我不希望更多的年轻人重蹈他们的覆辙，悔不当初，为时已晚。

其实本文所要提醒大家的是在你开店、买店时，在利润的核算上是不能用第一年的利润来进行核算的，近年来经济非常不景气，各类生意都有下降的趋势，而租金与人工却呈普遍上涨的趋势。这种反向型的走势在进行成本核算时应该引以警惕的。

所有的生意，无论开店与买店，他都存在一个成本的投入，有些是可以回收的，有些是沉没成本，比如：商场的装修，除了第一次的大笔投入外，每五年还要额外一次，这些都是沉没成本，在你计算这些盈利时应该去扣除这些沉没成本。

商场经营者的长时间工作投入，远非一般普通的工人所能比的，比如：购物中心一对夫妻的投入，一个星期的工作时间会达到130多个小时，外加许多paper work。如果除去这部分的正常工资，你的利润还剩多少？

现在很多商场雇佣工人所支付的工资都不到法定的规定，其实在澳洲这是不合法的。可能经验者有各种不得已的苦衷，但是那些打工的工人，尤其是那些新来澳洲的年轻学生与新移民，他们可能是这个社会的弱势群体，但这并不能成为你非法经营的借口。所以，在成本核算时，应该考虑到这些社会弱势群体的合法工资。然后再去计算一下你的合法利润。