澳洲央行降息威力展现，本周悉尼的拍卖中位价比上周飙升7万澳元，达到了127万澳元的历史最高价。上次悉尼创下的拍卖中位价记录是在2016年5月最后一个日，调整后拍卖中位价为126万8千澳元。

图：悉尼本周拍卖结果

无独有偶，上次悉尼拍卖中位价创下历史记录的时候也恰好在央行降息后。受到多次降息的影响，今年悉尼的拍卖中位加已经多次刷新历史记录，2月份创下的124万，到5月份变现126万，再到9月份刷新到127万。

图：自央行8月份宣布降息以来，悉尼房市可谓芝麻开花节节高 （点击看大图）

今年以来，悉尼房价已经上涨9.4%，已经超过了专家们今年预期涨幅的上限9%。墨尔本也涨了9.1%。

房价最基本的还是供需关系。造成现在拍卖清空率居高不下的一个重要原因是，市场上没有房子卖了。“一旦把房子卖掉，就可能再也买不回来了”，这就是市场上业主的普遍想法。目前，悉尼的业主更倾向于装修和扩建现有住房，而不愿意把现有住房卖掉再去买新房。

悉尼的住房供应其实在过去十年中一直处于短缺状态。1994年至1995年间新州政府批准了将近58000新房开建数。但是之后随着经济发展重心移到西澳，悉尼的新房开建数直到2015年才恢复到这个数字。而在这20年间，新州的人口增长了一百五十万！

图：悉尼的住房供需比较

据澳洲新闻集团（News Network）近日报导，绝大部分的租房者打算在五年之内购买自己的房产。只有四分之一的租房者认为他们五年之后仍然会住在租来的房子里。换而言之，未来五年内将会有百万计的买房刚需。

图：澳洲新闻集团的报导截图

报导指出，相当一部分的租房者其实都是年薪6位数的高收入人士，完全可以承担起房价。选择租房只是因为他们喜欢这样的生活方式，可以住在内城区里，方便去工作以及娱乐和消费。

注意这还只是澳洲国内市场的需求，还没算上一年50万的留学生（包括14万中国学生）和19万的永居移民，其中绝大部分都要呆在悉尼和墨尔本。

在租房市场上，悉尼也处于供不应求的状态。虽然近来有大量的新楼盘落成，但是悉尼可供出租的空房数量仍然继续下降，并且租金也不断上升。根据房地产研究机构SQM Research的最新数据，悉尼今年的房屋空置率比上年下降了0.1%，达到了1.7%的历史低位。悉尼目前的平均房屋出租价格为每周520澳元，与年初相比短短四个月就上涨了5%。这说明了悉尼租房者的选择越来越少，这也会进一步促使租房者进入房市。

图：SQM Research提供的空置率，是检验市场的最有效证据

综合来说，悉尼无论是买房市场还是租房市场都有足够的刚需支撑。即使由于政府政策的干预而出现波动，从长远来说，只要澳洲人口增加，政府不收紧移民，刚需长期存在，房价是不会出现大幅下跌的。

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