我们的前三期澳洲购房系列在读者中引起了强烈反响，在此表示衷心感谢，大家的支持是我们提供优质服务的最大动力！想了解前几期内容请保持关注我们微信平台。
之前的文章里我们说过，澳洲房产是一个可以提供稳定回报的投资品，那么对于投资者来说，最关心的无非是三个问题：
1.投资这个房子一共要多少钱？
2.供房要多少钱？
3.预期回报大概是多少？
对于这三个问题，当年作为一个购房者，笔者也接触过很多自诩专业的销售顾问，得到的回答都比较模糊，有的顾问没有计算印花税和海外置业的申请费，有的没有把物业费，水费，市政费等算入供房成本，有的吹嘘非常诱人的增值幅度和租金回报，现实中却几乎不可能实现。很少有比较准确和全面的分析。
因此，今天这一期我们来重点谈一谈如何较为准确的计算这些数据。
我们以目前在售的热点区域Green Square附近的两年楼花为例子，比如以下这套双层复式结构的房子，售价为116万。
此楼盘的区位优势和主要增值点如下：
那么，假设一个海外买家，到底要花多少钱拿下这套房子呢？请看下表：
目前针对海外房贷的银行机构大部分的额度在60%左右，海外买家至少需要准备4成首付，那么以此房为例，加上印花税，海外购房申请费，律师费等费用，到交房时一共需要准备的资金约为57万澳币，左右，按照目前汇率大约是285万人民币。
接下来是供房的费用计算，首先是利息。目前各个贷款机构的利率差异较大，从3%－7%都有，我们目前掌握的一些贷款产品利率可以控制在3%－5%左右，理论上前10年可以只还息不还本，按照5%来算，那么每周利息支出约为669澳币左右。
其次是租金，目前市面上类似两房的租金每周约为800澳币左右，每年租金的上涨幅度大约是3%－5%左右，两年后交房时房租850一周是比较符合实际的。
同时，我们还要考虑租房管理费，物业费，水费，市政费等，把这些费用算进来，每周的净现金流大约20澳币左右，也就是说购房者基本不用贴钱来供房子。
接下来是投资回报。大部分的销售顾问会告诉你澳洲房子7－10年翻一番，平均每年增长7%－10％。这个是事实。然而这个是比较笼统的数据，并不能具体反映每一个区的情况。要想查询这个区过去5年的增长情况，我们可以上权威地产网站realestate.com.au查这个区相关数据。
过去5年这个楼盘所在的Waterloo年均增幅为8.6%，按照这个比例5年后总增值应该是$498,800，作为政府投资80亿打造的重点规划区，乐观情况下这个是有可能实现的。但作为投资我们也要做最坏打算。因为悉尼房产未来几年增长趋势可能有所放缓，幅度会比较温和，但即使如此，按照澳洲3%－5%的通货膨胀，只从人工，建材等成本考虑，不考虑土地增值，年均增值5%也是最保底预计。 照此计算，5年后的增值应为29万澳币左右，8年后的增值至少是47万澳币。回报率见下表。
由此可以看出，如果作为一个投资产品，这个房子比较贴合实际的年投资回报在10%－17%左右，值得一提的是，澳洲房产属于稳健中速增长，低风险，稳定回报的项目，适用于中长线投资策略，时间越长风险越小，收益越稳定,预测越准，对公寓而言5－8年为比较理想的投资周期，按照此周期框架的预测具有很高可靠性，但是周期内具体年份的房屋价值变化取决于具体情况，如市场同期放售房屋数量，挂牌月份，销售策略，贷款利率变化，宏观经济形势等等，不可一概而论。
希望对大家有所帮助，有问题欢迎微信咨询
作者：Jeremy Jiang,
澳洲Freelife Realty福瑞来地产集团联合创始人兼市场总监，多年从业经验，帮助过上千位客户制订置业规划。讨厌水分，只写干货！
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