文：Victor刘磊
当离岸资产配置为越来越多的中国高净值人群所接受，当中国投资者“买下世界”的豪情与其投资智慧不匹配时，一些发展商就会专为中国投资者“量身打造”一些投资项目，如近期到处热炒的“某某城市”，还打出“新加坡旁”的噱头；大概是因为觉得地缘上接近，又有新加坡“背书”，投资应该没有问题；然而，这跟资产安全并没有什么关系，甚至危机就隐藏其中。
过度开发，供大于求，价格上涨是妄想！
首先，我们要知道，所谓的“新加坡旁”并非新加坡的领土，而是马来西亚的新山市；即便只有一步之遥的距离，那也是两个国家的土地，政策、法律、投资环境也会有天壤之别的区别。
而且，近两年新加坡周边过度开发，巨量的房产投入市场，看看数据就知道了：
碧桂园·森林城市——计划开发300,000套房产；
富力公主湾——计划开发30,000套房产；
碧桂园金海湾——总套数10,000套；
丽阳国际，总套数4,000套房产；
绿地翡翠湾，总套数2205套房产
…………
马来西亚房价本来就处于低迷时期，如此巨量的房产数量，即便是分期投入市场，未来也会让造成供大于求的局面，更别说房价上涨了。尤其是碧桂园·森林城市的30万套房产。这是一个什么样的体量？不太恰当的类比，国内一个中等二线城市一年的成交量才3.7万套，即便是人口大量融入的一线城市北京，2015年新房交易不过10万套；一个目前看不到什么前景的小岛，很难想象30万套房产将如何消化。最大跌眼镜的是：该地区90%的房子都是卖给外国人的；本地人无法承接这个价位的房子，未来买了打算卖给谁呢？海南曾经是最好的国人度假胜地，而随着度假地产和养老地产的噱头鼓吹迷惑而购买后，现在的市场结局是什么呢？海南是70个大中城市中唯一连续60个月房价下跌的房地产市场；即便想度假、想养老、租房子就满足需要了，而且更加实惠；而当作投资用途就大错特错了；难道这样的“傻”错误还要在其他国家再次犯错吗？
新加坡旁≠新加坡，特区概念难复制
森林城市在宣传中主打的概念是“新加坡旁、免税岛、永久产权”等，很明显都是针对中国投资者量身打造的广告语；他们希望客户能对此地有信心，就像30年前的深圳一样。
然而，这显然不是一个概念：深圳依托香港发展，是举国之力在支撑，是国家层面诸多的优惠政策带来的利好；新山市和新加坡明明就是两个国家，资源协调、政策优惠方面与当年深圳不可同日而语，港深模式难以在此地复制；诸如来往于马来西亚与新加坡的特别通道、跨境大桥等等都是未知，以目前的通关速度很交通情况，难以实现“新加坡旁”的优势。
新加坡都走下坡路，又拿什么为你“背书”
房产买卖的溢价是投资者的收益，因此在买入房产时，要考虑到谁来接手房产；目前该项目的主打客群依然是国内客户，占比达到九成。
或许有投资者会觉得，新加坡人口密度大，当地风景又好，不愁房价不上涨；然而，事实并非投资者所期望。首先，截至今年2季度，新加坡楼市已经连续11个季度下跌，创下1975年有记录以来最长下跌周期，新加坡成熟区域的房产都如此，又拿什么来带动周边？其次，新加坡总人口增长率自2012年就持续下滑，从当时的2.5％到2015年的1.2%，其增速持续下滑，人口红利逐渐消失。第三，碧桂园在项目规划时，一大部分目标客户是中东、甚至欧洲的高端人群，以作为其度假的圣地；当房产主打度假时，由于其人口流动性大、产业发展收到限制，很难有房价上涨的预期；比如，海南作为旅游度假圣地，风景不可谓不好，海景房更是十分怡人，由于没有房价上涨的因素，海南的房价已经连续5年下跌。
投资东南亚楼市，必须看到风险
投资风险也是投资者必须要提前构想的，国际大的政治环境是必须要考虑的，东南亚政局一向不稳定，腐败政变频发，与中国关系也是忽冷忽热。
近期，新加坡总理李显龙访美时，不仅称赞美国的“亚太再平衡”战略，还对新加坡成为“美国在亚洲区域存在的一支锚”受宠若惊。很显然新加坡抛弃了过去对中国“政治冷漠经济热衷”的态度，而是完全转向；马来西亚对华态度也是排斥为主，70%的穆斯林，华人仅占25%，当地公立学校不允许讲授中文，治安问题也堪忧。
投资者如果将大量资产置于此地，南海局势如此紧张，未来一旦有什么风吹草动，投资者的财富也就危险了。类似的情况并非没有先例：朝韩合作建立的开城工业园，本应是双赢的产物，却因两国之间的政治冲突时常关闭，最近一次关闭从今年2月起，至今已经半年，据估计损失达1.5万亿韩元。如果投资区域不能保证投资者的资金安全，那么国人的财富在海外楼市的很可能长期固态化，甚至消失。
此外，如果要研判未来的收益，要有经历涨跌周期历史数据可以参考，可供研判入市时机是否是最合适的，以确保资产可以获得比较长期稳定的增值。因此，像森林城市这样，在马来西亚新山填海造就的新区域附近，没有历史参考数据，应该是规避之区域。虽然说吃螃蟹的是英雄，但在有更多国家和地区的投资选择下，何必用自己的财富去冒险呢？
综上，离岸资产配置是趋势，但不是投资者可以随意赏玩的游戏；成功与否，完全取决于投资者前期对于当地市场及房地产投资的了解程度；但这个了解，不能凭借广告宣传，也不能以地产商的言辞作为准则；要知道，一个新开发的项目对于地产商而言，卖掉就是成功，卖不掉就是资产；而对于投资者而言，只有卖出收益高于买入成本，投资行为才算成功；而这其中诸多复杂的环节，会导致“一着不慎满盘皆输”。因此，投资者必须重新审视自身的投资理念，谨慎对待那些所谓承诺“高收益”，期许“美好未来”的房地产项目。
中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊
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