公寓热潮打压租金回报！
澳洲成功地利用处于历史性低位的借款成本激发了住宅兴建热潮，帮助经济度过了全球矿业衰落的艰难时光。
然而，大举兴建新楼也把租金回报率打压到了纪录低位，并导致疲弱的通胀率面临更大的下行压力。通胀疲弱趋势令人担忧，降息原本应该能使其缓解。
租金是带动今年通胀明显放缓的最大单一因素。通胀放缓促使澳洲央行不得不把利率进一步降至1.5%的纪录低位，结果对于热络的房市无异于火上浇油。
澳洲2015年时有19万栋新屋完工，较10年前增长20%。房屋开工年率已经跳升至22.9万户，远高于基本需求估值。7月新屋建筑许可上扬逾 11%，由公寓跳增23%所带动。今年第一季住宅建筑对GDP成长率的直接贡献达0.4个百分点，同时在新屋装修支出的提振下，第一季经济整体成长率达 3.1%。
新屋供应大增导致空置率明显上升。澳洲投资者买房通常是出于资本升值而非租金回报的考虑，鉴于悉尼房价过去四年上涨了约60%，这一点不难理解。
另一个好处是，购房出租的投资者能获得负扣税(negative gearing)。这使他们能用其他收入来抵消租金损失，此外持有超过一年的房屋还可以获得资本利得税的扣减。
这导致大量房屋涌入租赁市场，房租收益跌至纪录低点。房租是消费者物价指数(CPI)的主要成分，因此这种情况对物价有重要的影响。房租约占CPI的7%，权重超过了医疗或教育。在澳洲央行关注的核心CPI，其权重甚至达到了10%。
6月房租仅同比上涨了0.7%，为1990年代初期衰退以来的最低涨幅，并远低于2008年的逾8%。这是6月CPI通胀年增率大跌至17年低点1.0%的主要原因，核心通胀率则处于纪录低位1.5%。
这两个数据均低于澳洲央行2-3%的目标区间，直接导致5月和8月央行降息。即使在降息后，澳洲央行也承认直到2018年底，通胀率可能不会触及这目标区间的低端，而外界认为房屋租金是罪魁祸首。
“公寓供应量大幅增加可能将进一步打压租金增长，所以澳洲央行将发现短期内很难让通胀率回到目标区间，”澳洲国民银行(NAB)分析师Tapas Strickland称。“有意思的是，通过一再降息以寻求快速回归至通胀目标区间，这么做可能适得其反，因为在市场担心公寓供应过剩时，降息可能鼓励了 更多住宅流向市场。”
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