独家原创，严禁转载！

在美国购买二手房，整个流程中房屋检查(Home Inspection)是签署购房合同最最不可或缺的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后，买家要做的第一件事就是请有正规从业执照的验房师（Home Inspector）上门检查房子。

支付方：买家

验房费用：根据房价而定，$200-600甚至更高，房价越高费用越贵。

买家经纪人会推荐2-3个专业验房公司供买主挑选。一般房屋检查大概要两到三个小时。买主在房屋检查时必须跟着验房师走，可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。

• 房屋基本结构（STRUCTURE） 

• 地基（FOUNDATION） 

• 屋顶（ROOF） 

• 地板（FLOOR） 

• 墙壁（WALL） 

• 门窗（DOORS AND WINDOWS） 

• 地下室（BASEMENT） 

• 供电系统（ELECTRICAL SYSTEMS） 

• 供排水管（PLUMBING） 

• 烟雾报警器（SMOKE DETECTOR） 

• 冷暖气设备（HEATING AND A/C SYSTEM）

房屋检查完毕后，验房师会填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买家要求，检房师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。

小编发布了一份2016年最新专业加州房屋检查公司的验房报告样本，以供大家参考。

检查结果概述

房屋外立面检查结果

屋顶结构检查结果

电路及开关检查结果

家电功能检查结果

房屋检查完毕后，买家经纪人会根据检查结果报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是7天)为买家写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖家经纪人。详情可参考下列样本。

买家在房屋检查发现问题后，只能要求退房或进行修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂，房屋有倒塌危险等，买家可以要求取消合同，其他的问题可以要求卖家进行修理。

卖家在接到房屋检查附件时，要在3天之内做出答复，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖家必须修的，有些可以不必。

必须修理项目：房屋基本结构，地基，屋顶，供电系统，供排水管，冷暖设备，烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。

可选修理项目：象墙上有洞，地板或地毯破损等等。

但如果卖家不修，那么买家就可以不买，所以要双方协商解决。买家在接到卖家的响应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，房屋检查的附加条款就取消了。卖家答应修理的东西，都必须要有修理工的发票做依据。

白蚁检查(Termite Inspection)是报价合同的附加条款之一。美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独栋别墅，联排屋，公寓楼三层以下都要检查。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。

支付方：买家或卖家

验房费用：$20-30

如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum)，要求卖主请专业人员处理(下图为附件样本)。

处理账单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。

氡气检查也可以是报价合同的附加条款之一。氡气是一种含放射性元素的气体，是致癌物质。氡气由土壤中存在的铀分裂产生，会通过地基的裂缝或地下室的排水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查(Radon Inspection)。

支付方：买家

费用：价格在$100-130

如果检查结果表明氡气指标超过标准，买家经纪人会为买家写一份氡气检查附件(Radon Inspection Addendum)，要求取消合同或要求卖家采取降氡气措施(Radon MitigationSystem)，花费在$800到$2000。

卖家接到氡气检查附件后要在三天之内做出答复，是同意降氡气还是出相应的处理费。买家在接到卖家回复后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，氡气检查的附加条款就取消了。

如果在冬季买房，空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)的功能没法检查。可以在报价时加上过户后进行空调或游泳池检查的附加条款。这两项检查费也由买主出。检验师必须有相关执照。买家在检查前不能试开空调。如果检查出问题，可要求卖主出钱修理。

80年代前建的房子，可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液，会影响神经系统，肾脏和造血机能。含铅油漆对儿童影响较大，因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里。买1979年以前建的房子，买家可要求对室内墙壁油漆进行含铅检查（Lead-based paint inspection），作为报价合同的附加条款之一。

支付方：买家

费用：价格在$50-450

如果检查出油漆含铅，买家可以取消合同或要求卖主处理。卖家必须请专业人员处理，并出示处理证明书。房屋检查师一般也会告诉你，1979年到现在墙一定重新油漆好多次了，应该不会有铅尘掉下来。如果窗户也换过了，就更好了。

最后要强调的是：房地产交易时间性很强。Time is the essence.

房屋检查，氡气检查和含铅油漆等附加条款有效期到期日晚9:00前买家如果不向卖家送检查结果附件，这些附加条款就自动取消了。

如果买家在有效期内向卖家送通知，卖家也要在三天之内给答复。买家在收到卖家答复后，也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复，就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后，经纪人会准备一份最后的附件，让买卖双方签字。