1，两个城市最适合投资的特点是什么？

墨尔本的城市肌理为南部临海，东西北三个方向都适合城市发展，丰富的土地资源让这座城市更能提供给海外投资者信价比较高的土地项目。对于大多数年轻家庭和独身新移民，这个城市的开阔土壤，以及对比悉尼更具高性价比的土地资源，让他们首选在这里定居。

   图：墨尔本2050城市规划图

更加重要的是，墨尔本可以提供投资者在CBD范围内10公里，20公里，30公里，三个不同层次的，拥有永久土地所有权的别墅项目。尤其是近十年来陆续更改用地性质并且紧邻CBD的西区，让中国投资者支付大约200万人民币，就可以拥有近300平方米的土地，以及4个卧房，近160平方米使用面积的全新独立精装修别墅。这对于出生于1985-1990之间，靠技术移民和持有工作签证来到澳洲的亚洲年轻人，拥有及其高的吸引力。

而且，墨尔本这个城市本身的美丽无与伦比。40%以上的绿化，深远的文化，精细的早期城市规划，宽阔的街道以及对历史建筑的保护，让墨尔本5次得到全世界第一适宜居住城市的桂冠。墨尔本拥有世界级别的公园、中小学校、大学、医院以及数不胜数的澳洲知名节日举办地。同时，墨尔本的艺术，咖啡文化，体育运动赛事，也都是被全球公认的。这座城市是澳洲首府堪培拉之前唯一被承认的澳洲首都，而悉尼从未成为澳洲的首都城市。并且就在2016年8月权威机构《经济学人智库》发布的2016年世界宜居城市排行榜中，墨尔本连续第六次被评为世界第一适宜居住城市。

图：全球最宜居城市排行榜

数据来源：经济学人智库

作为国际大都市的悉尼拥有480万人口，并且每年以8万移民涌入的数量稳定增长。悉尼拥有温暖的气候，美丽的海湾和沙滩，世界级的地标，如歌剧院、悉尼大桥、悉尼塔等，丰富的节日，艺术展览等，让这座城市成为全世界顶级的娱乐和旅游城市，也是澳洲最大的金融中心，澳洲大多数的大型公司总部都设立在悉尼的各个经济节点。

图：悉尼2031年城市发展计划

不同于墨尔本的城市肌理，悉尼东边临海，南北两边都被森林所隔断，唯一城市发展的方向是往西。城市在未来20年的规划曾做出两次修改，一次修改确定悉尼的发展由悉尼市中心出发，往西北，西南，和内西三个方向，最近的一次修改将悉尼的机场区作为起点，逆时针旋转跨越CBD截至在西北经济节点，绘制一条国际经济走廊的蓝图。不同于墨尔本的是，悉尼拥有众多的，已经具有一定规模的经济节点，这些区域在提供就业，居住，社会设施等方面都有很好的成果，而墨尔本在就业中心的规划上只有一个CBD，这也是墨尔本在兴建内西区，做出规划的时候，极力完善的。但是由于悉尼本身的地理特征以及墨尔本的早期的优秀规划设计，在未来10-20年，墨尔本有更多的机会，空间来提供不断涌入的新移民的居住和就业需求。

因为悉尼的地域限制以及大量的人口涌入，造成了整个城市的房价，租金并驾齐高的局面。尤其是在CBD3-5公里范围内，密集兴建的公寓虽然价格已经高企，但依然不能满足大数量学生、外来打工者等临时居住人口涌入的需求。更多的就业机会，更多的高端海外投资项目，更多的高薪职位，也同时暗示了这个城市物业更高的价格，更高的租金回报以及较低的空租率。同时，悉尼第二机场方案的最终确定，会极大的改善悉尼西南边的经济和就业问题，同时，位于悉尼市中心以西25公里的第二大经济节点PARRAMATTA市的$20亿市政建设开发计划，都使得悉尼西部是悉尼下一轮房产市场增值的热点区域。

  图：Parramatta

另外，悉尼主要的交通设施建设即将完成，比如东南线轻轨计划（2019），西北门户的火车站延伸计划（2015），以及正在实行的西连高速公路计划。悉尼多元化的因素极大的刺激着当地的房价市场，并且，2000年奥运会将悉尼推向了世界顶级的城市行列，闻名全球。

图：2000年悉尼奥运会

2，近几年两个城市的建设过剩问题

在过去的5年中，悉尼和墨尔本都有着局部区域建设密度过高和速度过快的局面。对于墨尔本，在DOCKLAND, CBD, RICHMOND, SOUTH YARRA, ST KILDA以及PRAHRAN等热点区域，都出现了房屋短期建设过度的局面。这些地区都有着一个特点，交通便利，配套完善，大量海外投资者涌入，但是政府在规划上过度自信，造成开发商不断涌入，造成短期内房产价值和租金双重增长滞缓的现象。加上2016年5月开始的针对海外人士银行贷款紧缩现象，在2016年下半年以及2017年即将成交的大批楼花购买者，纷纷出现成交前转手的现象，成为该区域房价极其不稳定主要因素。

图：澳洲针对海外人士投资银行贷款紧缩政策

但同时，距离墨尔本市中心30公里范围内的西区以及西南区大量由农业用地更改为居住用地的土地别墅项目，拥有完善的社区规划，便捷的交通方式和高效快速的公路网，政府的大力支持，以及低廉的价格，使得在过去5年中这些区域的大型社区项目成为全澳洲无论是投资还是自住争抢的热点，400平方米永久所有权的土地只需要25-35万澳元，加上建造费用，在墨尔本市中心部分区域只能购买一个70平方米左右的两房公寓，众多项目的土地售价以每年20%-25%稳定的增长。

图：THE BRIDGEFIELD 价格表

图：THE ADDRESS 价格表

悉尼拥有众多的商业节点和城镇中心，大家都围绕着这些节点，按照自己的就业位置安排生活，所以在过去5年里，悉尼每个商业节点的价值都完成了50%-80%的增长。但是由于部分商业节点因为本身地理位置的特征，无法快速有效的完成基础配套建设，比如靠近悉尼奥运会基地的WENTWORTH POINT，在狭长的半岛上，已经新建了接近3000套左右的全新公寓，在HILL ROAD以西还有规划建设2000多套公寓，加上河对岸已经完成全部开发的高密度区域RHODES，未来规划超过3000套公寓的OLYMPIC PARK，使得目前区域已经交通在上下班高峰期，以及周末出现全天堵车的现象。当地政府投入了很多方式去改善当地区域的交通环境，比如修建步行桥，将部分人流步行20分钟引入RHODES火车站，增加公交等方式，但是由于悉尼本身拥挤道路网和火车体系的疏散能力较为疲软的原因，使得该区域出现全面拥堵的现象。

有一个非常有意思的案例发生在2016年7月，任天堂开发的宠物小精灵游戏，由于在该区域设置了几个热点，蜂拥而至的年轻人将RHODES整个区域拥堵的水泄不通，造成部分道路封路，警察驻扎维持社区安全的有趣现象。仔细观察，这几个相邻社区，狭窄的道路，密集的楼宇，早就超过了该地区位置可以承受的居住舒适度，在未来规划中即将新建的住宅，无疑对当地居民的居住体现又是一个强烈的刺激。再比如靠近悉尼市中心3.5公里的WATERLOO, ZETLAND, GREEN SQUARE等区域，还有2500套即将完成的公寓建设以及更多已经获得批文，尚未开发的用地，在未来10年里，它们既是热点投资区域，也会因为大量的海外投资者进驻以及紧缩的银行贷款政策，使得该区域房价拥有很多不稳定的因素。

 图：悉尼拥挤的交通

  另外一个因素，APRA(AUSTRALIAN PRUDENTIAL REGULATION AUTHORITY)部门在2015年做出的购房政策更改，当地居民购房几乎不存在的补助，以及2016年开始的海外置业者高昂的印花税，使得部分热点区域的房价增幅显著变缓。

图：STRENGTHENING AUSTRALIA'S FOREIGN INVESTMENT FRAMEWORK

                                    图：增收印花税公告

现在比较突出的澳洲本土投资者投资行为，就是悉尼众多拥有当地收入，可以在银行最多取得90%贷款的当地人，利用已经在悉尼物业获得客观增值，在银行套现，并且利用两边城市极大的价格差异，在墨尔本购买拥有土地的物业，获得未来5-10年非常稳定的投资。在过去一次的澳洲人口普查（ABS）报告显示，墨尔本是澳洲人口增长速度最快的城市，每周平均有1670人在墨尔本定居，2.1%的增长速度高于悉尼1.7%，而悉尼在拥有500万人口的基础上，稳定的占据着澳洲第一大城市的称号。

 图：悉尼、墨尔本人口对比    数据来源：澳洲统计局

3，目前哪里提供最好的投资回报

在澳洲，拥有更高投资回报率物业的因素有很多，其中最重要的几点，是土地的稀缺性。而理解这个稀缺性可以从两个方面去看，第一，直接拥有土地的项目在长线投资上，远远高于公寓项目，在过去5年的悉尼物业增值中，拥有土地的物业，无论在任何区域都拥有平均超过100%的增幅。第二，同样一个区域，可以提供多少可供开发的土地越少，配套越完善，物业的回报率越高。

结语

悉尼、墨尔本，不同的城市在投资物业上的类型特点上有着极大的差别，对一个澳洲主流城市物业的投资，不仅仅要从个人的购买力、喜好、习惯、对物业的认知等因素考虑，更应该从整个城市的特点，政府的规划，以及购买政策法规等各方面综合思考做出判断。对于有计划转移资产并且移民的海外投资者来说，在不同的城市，购买有机集合的物业配套，利用城市的特点，充分抓住每个城市不同区域不同物业的快速增长周期，并且充分利用物业成交的时间差以及银行的贷款政策，做出一个未来十年的物业投资计划，更可以在资金充足的情况下，将购买物业用公司行为来运作，通过雇主担保或者投资移民的方式（对个人背景和公司运作模式有条件限制）将全家人无成本的移民澳洲，才是分析悉尼，墨尔本，哪里更适合做物业投资的答案。

UNSW城市规划与发展硕士

Asian Student Shelter Association（澳大利亚亚洲留学生互助协会会长）

ASSA Investment Group（盛通海外执行董事）

SSP向日葵留学海外创业计划联合创始人