就在同龄人们把钱挥霍在饮酒作乐中的时候，一对不满30岁的澳洲年轻夫妇省吃俭用，存钱买了25套房。这对夫妇名叫 Scott和Mina O'Neill，他们的事迹此前被各大新闻网站广泛报道。
澳洲夫妇Scott 和 Mina O’Neill
其实他们的故事并非特例，每一个月都会有类似报道出现。逸居（微信号yijuxinxilan）也并不鼓励大家为了房产投资对自己过分苛刻，牺牲了生活品质。毕竟来到咱们大纽村，山清水秀空气一级棒，享受生活也是非常重要的。
不过，小编还知道啊，咱们还是有很多读者有房不差钱，想再投资几套房，那么究竟该如何组合资产和贷款，最大限度地降低投资风险，使投资最大化同时，还能享有最优的税务政策呢？
带着这些问题，小编请教了金松鼠信贷的高级贷款经理Tina Liu，咱们一起来一探究竟吧：
逸：
这几年房价疯涨，有房的朋友们都收益不错。但是新西兰政府和央行自去年底多次出台各种限贷政策，让很多投资者放慢了脚步。但是当买买买的冲动平静下来时，对于咱们有房一族的朋友，房子越买越多，贷款额度越来越大，贷款账户也越来越繁杂，您有什么建议吗？
Tina：我给你举个例子吧。我们金松鼠信贷有一对名叫John 和Emily的夫妇，和许多老移民一样，他们有了稳定的收入和幸福的生活， 自住房也早已实现了零贷款。作为中国人，“投资”一直是骨子里流着的血，绝对不能让手上的钱闲着是基本纲领。当他们找到我时，目的很直接，也很简单，就是已有的贷款马上要到期了，看看能不能要个更好的利率；再就是做个银行预批，准备买第五套投资房。
仔细了解他们的资产及贷款后，我发现他们的贷款组合并不合理。
夫妻二人的4套房贷款全部都在一个银行。因为利用了前一个房子的增值部分做杠杆，随着时间的延长，当投资增加时，所有的资产和贷款都被银行打成了包，分都分不清。夫妻二人也没有时间和精力去管理，更不知其中的风险和利益，索性就这样了。
曾经，有其他的贷款经理很热情地建议过他们，把贷款一起打包refinance（转贷）到其他银行，但除了cash back（现金返还）之外，夫妻二人因为没看到什么其他优势，也因为没有时间折腾，所以也就婉言拒绝了。
我深知各个银行政策的细节，经过仔细地计算，分析和比较，建议他们如下：
把已有四房产中的三个，分别refinance 到了2个不同的银行；把投资房LVR最大化到60%。
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留下的那一个房产，近期有卖的打算，所以暂时不动。保留最低贷款额度，这样卖掉的时候，还掉剩余不多的贷款，手里得到的现金可以最大化。
利用自住房价值做杠杆，买第五套投资房，申请100%贷款，最大限度享有税务优势。
通过这一步，不但将各个房产贷款和抵押分清关系，实现LVR最大化，最重要的是将房产抵押在不同银行，把资产风险降到最低。与此同时，我的客人也拿到了最好的利率和现金返。由于选择了正确的银行，所以客人也得到了免律师费和房产评估费用的待遇。
逸：
那就是说不要把所有鸡蛋都放在一个篮子里？
Tina：很多投资客人觉得把所有贷款和资产捆绑在一个银行，管理起来比较方便，但其实风险之大难以想象。
比如四个房子的价值各为$100万，在同一个银行资产共$400万，现投资房贷款比例60%，为$240万贷款。
试想，如果现在执行的投资房LVR比例再下调到50%，房价下降20%的情况下：
如果因为家里用钱，你必须要卖一个$100万房子，实际到手$80万；
剩下3个房子价值下降到$240万，LVR 50%，贷款额最多只允许$120万；
你会发现不但自己一分钱剩不下给家里，还要从口袋里掏出额外的$40万还给银行。
逸：
您说的这些，对于咱们很多普通人而言，真的不是特别了解。
Tina：那当然，我们毕竟是专业人士嘛。大家无论有啥疑问，都可以联系我们：
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金松鼠信贷，新西兰房产投资信贷专家
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