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在国内房价一路狂奔过程中，人们恐惧、贪婪、焦虑、崩溃……各种情绪交杂，如今终于被政府悬崖勒马，百姓终于安心吁口气，而富人们早已享受了这场资本盛宴，将投资的眼光转向海外。其中，美国作为经济发达、资源丰盛的超级大国，无疑成为投资的热衷地，但其受经济危机的影响甚深，加之目前不稳定的政局，让投资者心生顾虑。那么，美国的房产市场走势到底如何呢？
下面从美国失业率、通货膨胀、美元汇率和房地产现状等方向对美国房产走势作出分析。
在经历长时间的熊市过后，美国住宅市场和很多全球市场都处于同样的投资时机。 美国房市当前正处于从低谷向走向牛市初期的发展阶段，这样的投资机遇可以说是数十年发展周期中的一次机遇。美国失业率和房价在发达经济体统计学家的所有统计数据中，失业率是最能反应经济真实状态的，这也是美国两大执政党始终繁忙致力于改善失业率的原因。 BLS发布数据显示目前美国失业率为7%(15年11月数据)。 奥巴马政府时美国经济几乎处于直线衰退趋势，奥巴马集团用了10个多月的时间才是美国经济摆脱直线衰退的颓势，逐渐复苏。 如果按当前趋势，美国的失业率在2016年可能降到6.5%以下。
首先，投资者要意识到在重要性上失业率并不像房价趋势，所以失业率数据的重要性在于其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。
美国房价引领美国失业率的变化
即使美国失业率在上升，只要失业率上升幅度小，且低于6.5%，房价也可能增长;2009年末失业率高峰期后，美国失业率下跌只是成功稳定了美国房价;
上述得出的关键结论就是，2013年1月，美国失业率从10%降低到7.8%起到了稳定房价的作用。 根据以上美国失业率可能降低到6.5%以下的预测，失业率下降将会促进美国房价增长，即美国房价将会相对失业率下跌呈现增长，且失业率从7%降到6.5%对房价的促进作用会高于房价从7.5%降到7%对房价所产生的影响。
失业率与住房市场的推动因素
◆10%降到8.5%=稳定作用——2009-2011
◆8.5%降到8%=牛市初期-2012
◆8%降到7.5%=美国房产牛市明显兴起-2013
◆7.5%将到7%=美国牛市加速发展-2014
◆7%降到6.5%=进一步促进牛市发展-2015
◆低于6.5%=多年强劲牛市，房价每年增幅超过10%-2016美国指数膨胀趋势
虽然欧洲，英国和很多其它发达国家经济已经停止，但是美国依然显现出相对强劲的发展势头。 在美国多伦印钞刺激政策的作用下，美国GDP增幅势将提升，美国白宫和国会一直上演着财政悬崖，国债上限危机的闹剧不足为虑。 2013年的第三季度，美国GDP较上季度增长4.1%。 美国CBO预测，2014-2017年，美国经济增幅将在4.3%左右。
2013年GDP 增幅2.5%, 实际通胀率3.5%，这说明美国同其它所有国家一样都呈现指数通胀的大趋势。 以下图表明显表示出即使按低于实际通胀的官方CPI 通胀标准，美国同其它国家一样，并非表象的贬值，而是处于即得收益的指数通胀趋势。 只是在2008-2009年之间的大萧条期间出现过短暂的紧缩期，如图表所示，贬值期只不过是短暂的昙花一现，或者说是通货膨胀的大趋势中所泛起的一丝”紧缩涟漪”。
美国政府政策短期利率第二次加息，从0.25%增加至0.5%。分析：在未来短期利率还有可能会增加，但是步伐会缓慢，按揭利率的增加预计会比短期利率缓慢。
外国投资在不动产税收法案 (FIRPTA)— 奥巴马总统签署缓解了一个35年的外国投资美国房地产的税收法案。
分析：预计会有更多的海外投资者投资美国房地产。
分析：表示和其它国家比较，美国的经济更是强劲。这个趋势会吸引更多的海外投资者来美国投资。
房地产开发去年11月颁发的新的住宅建筑许可证数量比十月激增11 %，比前年11月份上涨了19.5 %。新的许可证在西部和中西部颁发的最多，增长约22%。破土动工的地产项目比去年10月份增长了10.5 %，比前年同期增加了16.5 %。分析: 颁发的新的住宅建筑许可证数目超过进行中的建筑项目数目多达10%的时候，表明新的建筑项目将会不断破土动工。开发商对地产前景乐观，预示着住宅建设开发有上升的趋势。房地产销售美国去年11月房地产销售比10月上涨了4.3 %，与前年同期增长9.1 %。
分析：表示住房市场复苏很有可能会趋于稳定。美国房价增长美国最热的房产市场，主要是西海岸，继续呈现两位数的房价涨幅。旧金山，丹佛，波特兰和俄勒冈州，都比去年同期增长了10.9 %。
美国商业房地产价格已超过2007年的峰值16% 。最抢手的房产价值已经升值60%，包括纽约等大城市的办公楼和公寓大楼。商业地产的业绩如此显著优于股票和债券，这种情况一般不多见。
分析：从长远来看，预计投资房地产的收益处于股票和债券之间。租金上涨和经济改善可以合理解释房地产价格的上涨，即使考虑到借贷成本增加的因素。
预计美联储2016年年底以前会提高短期利率至现在的四倍左右，平均按揭利率会高达4.5%。
各大城市的房地产销售和就业纽约，亚特兰大，芝加哥和洛杉矶，以及旧金山湾区，丹佛，西雅图和奥斯汀的高科技中心，不但今年具有较强的就业增长，也是全美最活跃的房地产市场。预计以上城市的房地产销售和就业率在2016年将稳定增长。住宅房地产住宅房地产预计将成为经济复苏的最大催化剂之一。美国西部和东北部的房价和租金预计会上涨，其中包括纽约和三藩市。价格的上升步伐可能会下降。
CoreLogic预测2017年美国经济增长2%到3%：
1、 按揭利率增长0.5%；
2、 超过130万的新家庭将形成；
3、 租赁市场 —入住率高，租金上涨；
4、 业主市场 —房产销售上涨5%，房地产价格上升4%到5%；
5、 单独家庭房子会减少，多家庭房子增加。
商业房地产短期利率虽然上涨，可还是较低。房地产市场的主要驱动力是国民生产总值的增长和信心指数，这些数据现在都很好。因此，短期利率增长不会影响房地产价格。通货膨胀和工资的增长都不是特别快，但它失业率现在仅5%，未来有可能会更低。平均收入有可能会突然急速上涨。随着经济的增长净吸纳量和空置率在下降，这个趋势将在2016年和2017年持续。即使租金增长，房地产的回报也没有以前高，这是所有资产投资的趋势。租金增长率很有可能在2至4%之间，资本化率会持续下降。
办公楼预测会有高于平均水平的租金增长。
总的来说，美国经济复苏进入上升轨道。美元升值，失业率降到7年的新低，工资上涨，美国政府缓解对外国投资者房地产的税收法案，这些对美国的房地产市场都有积极正面的作用。
目前的现状是房价在上涨，颁发的建筑许可证数量在增加，新的建筑工程破土动工的数量也有上升的趋势，房地产销售和租金上涨。
房地产前景乐观，2017年将会有很好的一年。房地产会拥有良好的增长和充足的投资资金。虽然美联储加息，短期利率有上升的趋势，但这不足以对房地产造成负面影响。
来源：网络
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