澳洲是少数实行负扣税的国家之一，正所谓“成也萧何，败也萧何”，负扣税政策的争议性一直很大。一方面，有人认为它是“快速积累财富的有力工具”；另一方面，很多经济学家宣称“只有取消负扣税，才能真正缓解房价增长，解决负担性问题”。
今天小编就结合具体事例跟大家谈一谈这个饱受争议的负扣税政策。
Negative Gearing
简单来说，如果你在一项商业活动中蒙受了亏损，那么你可以用这个亏损来冲抵你在其他方面的收益，最后达到减少你的应纳税收入，降低你的应交税金的目的。从本质上讲，就是由政府或者全体纳税人来帮你共同承担一部分损失。该政策的本意并不是特指房地产投资上的Negative Gearing，而是所有可以负扣税的项目都可以被称为Negative Gearing，只不过在房地产投资上使用的最为频繁而已。下面我们就举一个简单的例子：
这个例子中包含了以下几个问题
哪些项目是可以负扣税的？
哪些项目不可以？
可以负扣税的项目如何计算？
01
哪些项目可以负扣税？
理论上讲，所有商业活动产生的经营性质的亏损都可以用来负扣税，但是资本性质的亏损不可以。
炒股
不可以。因为对于普通的投资者来说，炒股得到的是资本利得或者资本亏损，属于资本性质。不过专业炒股人士炒股亏了可以扣除，但是税务局和法庭的判例在专业炒股人士的定义上非常严格，如果你不是类似于专业的基金经理，并且频繁操作的话，一般来说，都不会被允许负扣税。
出租房产
可以扣除。因为税务局认为纳税人出租房产实际上是在从事一项生意，生意亏损属于经营性质的亏损，可以用于抵消其他来源的收入。即使你不是专业的房地产管理人士。
小生意亏损
原则上可以，但是如果纳税人想要扣除，那么必须要先经过一系列严格的测试，具体内容感兴趣的读者可以去税务局网站上自行查询。
务农
可以。关于农业这样的第一产业，政府一般是持鼓励的态度，不过即便这样，纳税人也需要通过一些测试，但一般来说，这些测试的难度要小于小生意。
02
可以负扣税的项目如何计算?
这里有两个概念需要区分：现金流上的亏损和税务考核上的亏损。
假设公寓为60万澳币，贷款48万（LVR80%），
每月支出=1800（利息）+100（市政费）+300（物业管理）+50（其它）=2,250澳币
每月租金收入=600/周x52/12=2,600澳币
房东每月净得350澳币。
也就意味着，只要房东每年的工资不高于44,000澳币，收入就完全免税了（免征额18,200 +25,800）；
如果没有投资房负扣税的话，同样44,000的年薪需要交的税大概是5,847澳币。
这样一来就可以省下不少钱，即使实际上房东在现金流量上并没有亏损，通过负扣税又得到了双重好处。
关于折旧报告
Depreciation Report
这个一般是由专业的折旧估价师Quantity Surveyor来进行专业评估并出具报告。一般说来，房子越新，前几年折旧的抵税的费用就越高。一份折旧表可用最多40年，不需要每年都做。
从以上分析我们也可以管中窥豹一下澳洲政府对房地产的偏爱。历史上澳洲及澳洲房地产并非是全球人才和全球资本的首选之地，所以当年为了鼓励大家，包括海外投资者，来澳洲投资买房，政府出台了一系列优惠政策，负扣税是其中一个重要的措施。所谓此一时，彼一时，后来随着全球货币泡沫化以及以中国和印度为首的亚洲移民涌入澳洲之后，由于其传统的生活和消费习惯，大量的资本流入澳洲房地产，部分造成了目前澳洲房地产价格高企和整整一代澳洲年轻人房产之殇的局面。
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