一般来讲，80%以上的人所说的在澳洲做房产投资，用四个字概括，即为“坐着祈祷”，英文叫sit and pray。
什么意思呢？
就是说你买了个房子，你没有什么主动性的增值手段，你基本就是祈祷上帝会让这个房子继续涨。
这种投资的缺点在于：
第一，被动，对于价格走向毫无影响力，大市涨你也许涨，大市跌你也就跟着跌
第二，涨幅慢，基本上来讲，自然增长总是比较缓慢的，几年才能积累到少量的资本增值
那剩下的20%的人投资的是什么样的物业？
是你必须可以人为增值的房产，即manufactured growth。
房产增值有很多种，比如开发多套物业，翻新，或者单纯土地分割。
翻新做的人最多，赚的人最少，为什么？
因为门槛低，人人都去试，但是绝大部分人没有掌握到要领。
要用最少的钱达到最大的增值效果，是有窍门且需要精准的判断的。
而单纯土地分割(land subdivision)，是适合预算非常充裕的投资人，普通的近郊土地，不能进行纯土地分割，必须要有建造批文才能进行相应的土地分割。
介于两者之间的，是土地建造开发，一般指建造2栋或者以上。
澳洲小夫妻Josh和Jenna就做了这样一个小型开发。
这套位于Maidstone的小破房，是他们花了大部分积蓄才买下的，买价是$465,500。
土地是585平米，里面长这样：
这华丽丽的地毯颜色，真是劲爆。
客厅长这样：
他们因为花了大部分钱，所以被逼直接就搬进去了。
这个破房子厨房不工作，打开水龙头也没有水出来，再一看，发现铜水管早被人偷光了。
还好Josh是一名管工，自己花了1个礼拜时间和不少钱，重新排了水管。
他们再买了个二手厨房设备放在其中一个卧室里，随便就这么先煮起吃的来了。
在水管没有接好的一个礼拜内，他们只能忍着没有洗澡。
这都还好！最可怕的是这房子蟑螂老鼠成灾，半夜睡觉就听到老鼠窜来窜去觅食的吱吱声。
两人就这样一边住一边装修，慢慢地改造这个小破屋。
虽然两人的品味和技术都不错，但是有些关键的细节方面肯定还是有所欠缺。
例如对平面图的有效规划，和改造时的先后顺序等等。
这次的翻新工程，后来了超出他们最初的预算而达到接近14万。
重点来了。
如果这次的改造，就以翻新结束的话，他们可以赚一点钱，但是肯定没有25万那么多。
记不记得我说过他们的地有585平米？
他们在翻新过程中，一次在和朋友聊天的时候惊讶地发现，这块地也许有开发潜力，也就是一地两栋。
好了，大家先不要鸡冻。
大部分585平米的土地，如果上面已经有一栋老房子，你加一栋的可能性低于10%。
因为现有的老房子，最初建造时候并没有想到要给未来加一栋留余地（过去的人多么没有远见？？），往往位置古怪，或者缩进太小。
而这对小夫妻的房子，只能说是瞎猫碰到死老鼠。
这块地上的老房子很小很窄，位置竟然非常适合再后院再加一套。
想必他们意识到自己误打误撞地碰到一套可开发用地的时候，肯定笑到飙泪。
后面的故事，已成历史。
他们申请了批文，后院加建一栋两层的townhouse，然后申请了分割土地。
前面的老房子再被分割后，以60万5的价格迅速卖出。
后面的townhouse在2014年银行估值是65万（造价29万）。
这是建成的townhouse，虽然没什么特别美的，但是Maidstone也不是什么高尚区域，这样的产品也算是合适。
前面那套被改造的老房子，已经焕然一新，很难与最初的那个模样联系起来。
厨房比较小，长这样：
客厅与室外相连，有扩大空间的室外效果，其实饭厅和客厅加在一起才17平米：
他们的这次改造开发，最终以25万利润（扣去所有实际费用）画上了完美的句号。
虽然利润很诱人，但是我们必须以客观的角度去审视这个投资本身。
从我的角度看，这次的投资成功有以下这些关键点：
第一，可开发性，是利润较高的最根本原因，然而却是他们意外发现的，证明了他们其实还是比较业余。
第二，这种规模的翻新，不是普通上班的投资人可以驾驭的，他们基本可定义为职业翻新人，他们要达到翻新的利润度，势必要住在里面亲历亲为做大部分的活，且不说很多人缺乏这样的动手能力，普通人即便有这能力，总要上班吧？根本不可能有这么多闲工夫日夜泡在里面。而如果你找承建商来做所有的翻新，你的成本就大大增加了。
第三，做翻新的成本控制是关键，如果你不是职业做这个的，就很难在风格和账本之间做最好的平衡。
在审视他们的地形的时候，我发现了更有意思的东西，看下图：
标着A的，是这对小夫妻的房子，大家可以看到位于土地前面的老房子，非常狭窄，而且占地小，所以促成了前面开第二条车道的可能性（Council规定每个房子都要有自己的独立车位）。
而参考邻居B，现有的房子就非常大而且宽，前面如果开第二条车道和建造新车库，会对现有房子的格局产生很大影响，从而增加成本。而且因为房子太宽，花园空间有限，后面再加一套也会非常狭小。
更有意思的是，背面左侧的邻居C，是在同样大小的土地上拆了建造了2套并排的房子，本文主人公的两套房子在2014年的价值都在60多万，邻居C的房子其中一套在同年的售价却以达到了70多万。
鉴于主人公翻新的成本也不低，而且还未计算两人无日无夜做的人工成本，恐怕如果当初拆了重建两套，利润也是相当的。
最主要的是， C的两套房子都有独立街景，占地规整，房屋面积更大，长远来看增值肯定会更理想。
地产开发的正确姿势
o 置地环节很关键，一块地能不能开发，能做什么样的开发，如果弄错了，后面的事情做得再努力都是白搭，如果不懂，找专业帮助
o 成本控制很关键，但不是在知识上省钱（设计师，律师，会计师，一个都不能省），而是在开销上省钱
o 速战速决。我有见过投资人，什么都要自己管，但自己既没有时间，也没有专业知识，看看西瞧瞧，今天决定了明天有改变主意，一个2年的项目拖成5年，白白浪费了时间和金钱
o 不要感情用事。投资和自住最好分开，不要把感情色彩带进去
下周预告
随着华人在墨尔本买地开发建房的增多，对于合理的控制建房成本也就变成一个重要的话题，下周我们来探讨一下造房子的那些事。
精选问答：
Q：房屋改造是否都可以自己弄？
A：不是，接触到电，水，煤，空调安装，或者改变房屋结构的翻新项目都需要找专人处理。如果擅自做了改动，除了安全隐患，还有可能影响到房屋保险，或者被Council处罚。
（免责声明：本文由广告客户提供）
点这！今日哥帮你找工作、租房子！
↓↓↓
