要点：
1、近年来美国的住房购买力指数不断下降，而房价涨幅过度偏离收入增速将不可持续。
2、从历史房价波动来看，1990年代末至2006年，以及2012年至今是纽约都市圈和旧金山都市圈内历史上房价涨幅最高的两个区间。两次房价迅速上涨具有一定相似之处，原因包括：就业和人口增长、土地紧缺、股市增长带来的新增财富、贷款利率降低等。
但两次房价上涨也有一定区别：一是从90年代末的卖股买房到2012年以来的储蓄买房。二是2012年以来的抵押贷款利率更低。2000年6月，美国联邦基金利率和30年期抵押贷款固定利率分别为6.27%和8.32%，而2016年6月底，这一数字分别为0.37%和3.59%。三是外国买家在2012年以来的房价上涨中发挥更大作用。
3、房价上涨挤出了居民消费，加剧了可负担住宅短缺问题，抑制社会创新，降低了实体经济对于企业家的吸引力。
1996-2016年美国纽约都市圈、旧金山都市圈、纽约皇后区、旧金山市名义房价(来源:Zillow)
1 旧金山与纽约历史房价波动
旧金山都市圈以美国西海岸著名港口城市旧金山为核心，是加利福利亚州重要的经济和文化中心。旧金山湾区气候宜人，冬暖夏凉，全年温差不大，为美国最适宜居住的地区之一。
此外，旧金山湾区是全球的高科技中心硅谷所在地，包括苹果、谷歌、因特尔、惠普、甲骨文、Twitter等公司的总部均坐落于此，亚马逊、微软、IBM等公司也在此建立了分部和研发中心，同时，风险投资界超过50%的独角兽公司（估值超过10亿美元）也集中于此，如Uber和Airbnb。
从人文社会环境来看，旧金山湾区具有世界一流的教育资源，包括斯坦福大学、加州大学伯克利分校等高等院校密布，优质的小学到高中也很多，进一步提升了房地产的吸引力。旧金山都市圈包括旧金山市（SanFrancisco）、奥克兰（Oakland）、菲蒙市（Fremont）、海沃德（Hayward）和康科德（Concord）等主要城市。
1970-2016年旧金山市总人口
来源：美国人口普查局（Census Bureau），2015年和2016年数据由California Department of Finance估计
经历300多年的发展，纽约市已成为全球金融、商业和文化中心，也是美国东部最繁华的大都市。曼哈顿作为纽约的中心区，是美国的金融中心，百老汇、华尔街、帝国大厦、联合国总部、中央公园等均集中在此。
从人文社会环境来看，由于就业机会多、生活便利，纽约对于外来移民的吸引力较高，同时，也是华人在北美的主要聚居地，2010年，纽约市人口中华裔占比高达12.7%，同时教育资源丰富，如著名的哥伦比亚大学、纽约大学等均坐落于此。纽约地区包括纽约（NewYork）、泽西城（JerseyCity）、扬克斯（Yonkers）、帕特森（Paterson）等。
1970-2016年纽约市总人口
资料来源：美国人口普查局（Census Bureau），2016年数据由population2016网站估计
从历史房价波动来看，1990年代末至2006年，以及2012年至今是旧金山市与纽约市历史上房价涨幅最高的两个区间。
首先，1996年6月至2006年1月，纽约都市圈和旧金山都市圈房价的年增速分别为10.87%和12.6%，大幅超过全美房价年增速6.64%。2006年1月，全美独栋别墅（Single House）中间价为18.48万美元，纽约都市圈和旧金山都市圈的独栋别墅中间价分别为44万美元和73.08万美元，而纽约皇后区和旧金山市的房价进一步达到49.12万美元和79.75万美元。而1996年6月，全美独栋别墅中间价为10.03万美元，纽约都市圈和旧金山都市圈的独栋别墅中间价分别为16.51万美元和23.67万美元，其中旧金山市的独栋别墅中间价仅为26.53万美元。2001年至2004年旧金山地区平均租金下降约30%。
其次，截止2016年7月，纽约都市圈和旧金山都市圈近5年房价的年增速分别为8.12%和10.66%。2016年7月，全美独栋别墅（Single House）中间价为18.61万美元，纽约都市圈和旧金山都市圈的独栋别墅中间价分别为38.01万美元和84.68万美元，而纽约皇后区和旧金山市的房价则达到51.79万美元和112.18万美元。旧金山市房价在2015年第三季度达到了历史最高点，比2012年衰退时期上升了62%。
总体而言，两大都市圈内中心城市与其他城市房价差别较大，如2016年5月，纽约都市圈的泽西城房价同比上涨9%，而更偏远的帕特森房价则同比下降9.6%，旧金山市和湾区的房价也显著高于加州内陆地区。
2 1990年代末和2012年以来两次房价波动原因
1990年代末和2012年以来的房价迅速上涨具有一定相似之处，原因包括：就业和人口增长、土地紧缺、股市增长带来的新增财富、贷款利率降低等。
1、就业和人口持续增长。随着美国经济逐步复苏，旧金山湾区高科技企业和纽约的就业机会增加，人口激增提高住房需求，推升了房价。根据旧金山湾区BizTalk统计，硅谷工程师的平均年薪超过10万美元，此外还有奖金和股票分红收入。高科技公司的发展带动了餐馆从业者、清洁工、建筑工人、商品零售业者、教师等的住房需求。
旧金山市的人口从2010年的80.5万人增加到2015年的85.75万人，预计2016年进一步增加至86.66人，就业人数从2010年的43.67万人增长到2015年的53.48万人，平均住宅租金也从2010年的2,219美元增长到2015年的3,616美元，适合独居的单身公寓（Studio）的租金中位数从2010年5月1975美元上涨至2016年7月的2595美元，但2016年以来有所下滑。纽约市总人口从2010年的817.5万人增至2015年的855万人，2016年进一步提升至860万人，纽约皇后区单身公寓（Studio）的平均租金从2011年10月1950美元上涨至2016年7月的2200美元。
人口密度高，加之外来移民持续融入，促进了旧金山和纽约的房价增长。随着近几年美国宏观经济状况逐步好转，美联储也退出量化宽松政策，失业率降低、新增非农就业人数持续上升，国外资金回流，海外移民数量显著增加，其中旧金山和纽约是其中重要的移民目的地，进一步提高了房价。
2、可用住宅建设用地减少推升了房价。旧金山湾区呈现“西面傍海、三面环山、中间一个空心大海湾”的结构，随着几十年大规模的建设开发，可利用的住宅建设用地越来越少，加之280高速南部的圣马叼（San Mateo）以及北圣塔克拉拉郡在内的250平方公里的“中半岛绿地保护区”，更是进一步减少了可开发土地，降低了房屋库存。而纽约经过多年开发，加上临海的岛湾地形，可利用土地也较少，导致纽约曼哈顿公寓供给不足，加之严格的房屋建设密度限制，从而推升了房价。
3、股市增长带来的新增财富是促进旧金山和纽约房价增长的重要原因。纳斯达克综合指数历史上历经两轮上涨，包括从1996年1月的1059.79点上涨到2000年8月的4206.35点，从2009年2月的1377.84点上涨到2016年7月底的5162.13点，股市增长带来的新增财富是1997-2000年的网络时代（Dot-com Era）和2012年以来旧金山和纽约房价大幅上涨的重要原因。
1975-2016年美国纳斯达克综合指数和Case-Shiller旧金山房价指数
来源：标准普尔道琼斯公司Case-Shiller房价指数
4、抵押贷款利率下行直接推动房价上涨。美国30年期抵押贷款固定利率从1994年底的9.11%降低到1999年3月底的6.88%，从2008年9月底的6.32%降低到2016年6月底的3.59%，1990年代末和次贷危机以来旧金山与纽约的房价剧烈上涨与抵押贷款利率大幅下行直接相关。
但1990年代末和2012年以来的两次房价上涨也有一定区别。
1、从90年代末的卖股买房到2012年以来的储蓄买房。1990年代末，大量高科技和生物技术公司上市，纳斯达克综合指数从1996年1月的1059.79点上涨到2000年8月的4206.35点，涨幅巨大，许多高科技公司员工通过抛售股票套现买房，2000年互联网泡沫破灭，影响了房地产市场发展。由于过度降低按揭抵押贷款的审查标准是次贷危机发生的重要原因之一，所以2012年以来，银行对首付款要求提高，因而旧金山和纽约的购房者主要是通过自身储蓄买房，大量借贷买房情况较少。
2、2012年以来的抵押贷款利率更低。2000年6月，美国联邦基金利率和30年期抵押贷款固定利率分别为6.27%和8.32%，而2016年6月底，这一数字分别为0.37%和3.59%。比2000年时期的抵押贷款利率更低，是2012年旧金山和纽约房价更高的原因之一。
3、外国买家在2012年以来的房价上涨中发挥更大作用。次贷危机以来，为刺激经济和维护金融稳定，各大央行纷纷降息，欧元区、日本、瑞士、丹麦、瑞典甚至进入负利率状态，全球的低利率环境引致的国外资金涌入，加之美国政府允许外国资本进入美国楼市，包括中国大陆、俄罗斯、加拿大、欧洲和中东等地的投资者纷纷在纽约、旧金山、洛杉矶、迈阿密等经济发达地区购置房产，因而推升了旧金山和纽约的房价。近年来，外国买家包下了15%的纽约房地产市场，同时买下了40%的曼哈顿高端公寓。其中，购买学区房是重要因素，由于美国名校会更青睐本地重点高中的毕业生，为让子女顺利入读美国名校，加之就业前景广阔，提高了学区房的房价。
3 房价上涨对产业结构和社会的影响
1、房价上涨降低了买得起房的家庭比例，挤出了居民消费。2016年7月，旧金山都市圈的普通居民家庭的收入仅比高出全国平均水平1/3，但房价中位数为84.68万美元，旧金山市的房价中位数更是高达112.18万美元，显著高于全国平均水平18.61万美元，仅有不到15%的当地居民有能力购买独栋别墅。另外，过去20年中，纽约居民平均工资增长15%，房租增长幅度却达40%，2012年，有一半以上的纽约租客花费的租金占到月收入50%以上。房租和还贷负担过重不仅降低了普通居民的住房承受力，也挤出了居民消费。特别要注意的是，房价波动具有一定周期性，房价高涨到达周期性拐点后也存在房价泡沫破灭的可能性，由此可能带来居民财富缩水。
2、房价上涨影响实体经济的竞争力，导致人才流失。房租和还贷负担过重削弱了城市对于年轻劳动者的吸引力，此外，房价高涨并不能促进现代服务业、制造业和高科技等行业的共同繁荣，反而降低了实体经济对于企业家的吸引力，损害了创新的积极性。
3、房价高涨加剧了可负担住宅短缺问题。房价高涨，房地产开发商对于建设经济适用房等居民可负担住宅的动力不足，旧金山和纽约的房价飞涨加剧了可负担住宅短缺问题。
来源：网络
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