在购买房产的时候，被要求缴纳购买价格10%的预扣税给ATO，这是怎么一回事？

澳大利亚税务局 (ATO) 在去年颁布了一条新的法令： 自2016年7月1日起，对于购买价值超过$200万的房产时，买家需要预扣所购买房产价格的10%给澳大利亚税务局 (ATO)， 除非卖家可以向买家出具完税证明 (Clearance certificate)。

举例说明一下，一房产价值$200万，卖方无法提供完税证明，那么买方需要预付$20万的预扣税给ATO，然后支付$180万给卖方。如下图所示：

如果卖方提供了手完税证明，卖方在房产交割时将会收到全款。如下图所示：

为什么要有这个10%的预扣税呢？理念上来说和工资预扣税 (PAYG withholding) 一样，采取‘多退少补’的方式。主要是为了避免非澳大利亚居民卖房之后，直接把全部利润转到海外，不缴任何税款就直接离境。因为澳大利亚采用的是‘自我申报’体系，而且有些人可能还没有税号， 所以报税与否，很大程度上是取决于纳税人的自觉性。澳大利亚政府虽然可以抽查未申报的人，但是就算真的抽查到了也不一定能追回逾期税款。为了避免这一漏洞， ATO 决定实施该项规定来约束买卖高价房的纳税人纳税。

那么， 问题来了：

交易什么类型的房产时需要申请该完税证明 (Clearance certificate)？

1）市场价值需要超过$2百万的房地产，其形式包括：

• 未建设的空地，已建设的楼房以及任何民用和商用的房产；

•  矿业地产：拥有采矿，采石，勘矿权；
  

• 租赁的房地产；

2） 其他形式资产：

•  澳大利亚实体（其大部分资产由此类以上财产组成）有间接利益关系；

• 购买以上财产和利益的期权。

需要申请的人群有哪些？

只有澳大利亚的税务居民 (Australian resident for tax purposes) 才需要申请, 包括：

1）澳大利亚公民 (Australian citizen)；

2）澳大利亚永久居民 (Australian permanent resident)；

3）满足一定条件的*持有签证进入居住在澳大利亚的人群。

 如何申请获得这个证明？

他们有义务在出售高价房产时提供给买家该项证明， 以免ATO对卖房收益进行10%的预扣。

1）如何申请?

本人或者相关的第三方 (例如：代表会计，律师等) 可在ATO官网上填写并在线提交完税证明申请表格。多个人共同拥有房产时，每个人都需要分别填写申请表格。为了避免有可能的延迟，建议至少在需要的日期提前14天申请。(通常需要14-28天)

2）完税证明有效期是多久？

证书在颁发后的12个月内都有效。

3）如何收到完税证明？

卖家会以电子邮件 (Email) 的方式收到此证书或者会邮寄到卖家在申请表上填写的居住地址。

ATO一定会对卖房收益进行10%的预扣，当卖家认为10%预扣税与实际应纳税额不符时，例如，卖房时没有产生资本增值 (Capital gain) 而是资本减值 (Capital loss)，就可以提交差异申请 (Variations)。当审核通过，卖家会收到差异通知(Variations notice) 。在出售高价房产时，将其提供给买家就可以减少预扣的税额。

具体判断方式如下：

对于多个卖家 (Multiple vendors) 拥有一个房产时：

预扣税的总金额 (还是房地产市场价值的10%) 是根据每个卖家各自的占比情况进行分配的。

注意

新政策规定在过户前买家有义务向卖家要求提供完税证明！而且当买家有预扣的义务时，买家必须在过户当天缴纳税额并且立即支付给ATO。如果逾期未支付，买家将收到等税额的罚款。

1) 谁是预扣税的责任方？

如上文所提到的，买家是预扣税的责任方，也就意味着买家必须在过户天缴纳税额并且立即支付给ATO。如果逾期未支付，买家将收到等税额的罚款。

2) 怎样进行缴纳呢？

买家需要在ATO官网填写‘外国居民资本增值预扣税’申请表格 (Foreign resident capital gains withholding purchaser payment notification form)，写完后在线提交。在此之后，买家会收到支付编号 (PRN)，付款单 (Payment slip) 的PDF文件还有一个条形码 (Barcode)。请尽早填写并提交表格，确保能在过户之前收到支付信息并且进行支付。

3. 支付方式有哪些？

    电子转账 (BPAY)

    亲自去邮局支付

    邮寄支票和支付编号 (PRN) 给ATO

鉴于每个人每套房产不同的状况和不同的身份，进行交易时，要注意的事项也都有所差异。如有需要，请随时联系金信，获取半小时免费专业咨询，我们乐意帮您解决税务及会计相关的问题。