房产小知识有开课啦！今天来给大家讲一讲，合同到底是什么。

合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。在澳大利亚只要涉及房屋的买卖，那就必须会有合同。有人会说这是废话，房屋的买卖还可以不用合同？

合同是必须的吗？

其实，在2008年以前，维多利亚州曾经有一段时间允许通过签署几张文件来确定买卖交易以及签订的程序和制度。在当时，这几张纸叫做ContractNote（合同笔记），简单得记录最基本的信息，包括买卖双方信息，房屋地址描述，价格以及其他基本信息和双方约定的特殊条件，买家一旦签署这些文件，就可以认定买家进入合同，卖家一旦签署此文件，合同就成立了。

这样的制度对于销售房产非常有利，房产中介可以非常方便的准备相关材料，在潜在买家看房期间直接准备，当场写好相关内容，趁热打铁，然后买家一旦签字就产生法律效力。这种方式方便了卖家以及房屋代理中介，但很容易诱导买家在不知情不觉中尤其在没有认为自己正签署房产买卖合同的情况下签署了具有法律效力的合同。由此，引发了一系列的法律问题并且导致非常多的法律纠纷和投诉。在2008年前后，相关部门废除了这条制度，合同生效将必须在双方正式签署合同之后。

目前，在维多利亚州，新南威尔士州，昆士兰等主要澳洲地区，房屋买卖相关的法律要求必须具有正式合同，并且在双方签字过后合同才能真正生效。

合同由谁来签？

简单的说，在澳大利亚房屋买卖的合同中一般都会有两方：买方以及卖方。签署合约的就是双方，并且承担双方应该承担的责任。

两种情况下，合同中会牵涉到第三方

第一，购买一些政府项目。政府（或者政府有关的机构，如农业厅，地产部等）作为土地的拥有者为卖方，以确保地产所有权；而开放商是政府有关机构授权的开发公司（LendLease, Mirvac, Australand这些经常被各级政府授权开发的公司）负责开发和销售。进行这样的房屋交易则会有三方签署合同：买方，卖方，开发商。

第二，卖方还不是土地（将要建房的土地）的所有权人情况下，就会出现第三方，也就是原来土地所有权人。但该第三方不会出现在合同中作为合同主体，不是合同的当事人。这类情况下，一方面卖方必须披露卖家尚未成为土地所有权人，另一方面必须提供文件证明卖方有权出卖、开发该房屋地块—通常情况下都是表明卖方已和原土地拥有者签署了购买土地的合同（首合同），可以由卖方律师出具律师证明信或者附上原购买合同以证明卖方有权销售。这种情况下往往会特殊注明若首合同是无效的、或者终止、或者无法履行等等情况下，本合同就会终止，简单来说，首合同是目前本合同的基本条件。

代理（中介）机构在合同中半夜的角色。在澳大利亚，只要是正规的代理（中介）公司，都会作为中介公司出现在合同中（如果联系买家的中介是副代理人（sub-agent）则可能不出现在合同中），但并不是合同主体，不对买卖双方产生买卖房屋的法律义务，尤其不对买方承担任何法律义务。有些客户认为我是通过这个代理公司购买的房产，这个代理公司就必须承担相关责任。法律上，在澳大利亚房屋买卖关系中，买方和代理（中介）公司没有构成合同关系，因为买方没有支付任何费用给代理（中介）公司，只有卖方支付费用给代理（中介）公司，所以代理是卖方的代理，为卖方工作，出现在合同的作用是确保代理（中介）公司可以通过该销售合同获得相应的中介费。所以代理公司不需要对买方承担法律上的责任【除了真实表述的责任】。

合同是由谁来管辖？

许多中国国内客户在中国签署购买澳大利亚的房产合同时，会有一个不确定的问题：“购买者在中国境内签署的合同，该合同适不适用于中国法律？”。这个问题的疑惑者通常具有基本法律意识，但并不完全了解相关法律。其实有一句话：不动产的合同适用不动产所在地的法律，不动产所在地对不动产的法律事项比如合同具有管辖权，和在什么地方签署合同没有关系。在购买澳大利亚房产中，法律只能使用澳大利亚法律，并且由于所购买的不动产所在州不同，其法律适用管辖权会具体到房产所在州的法律。

合同会有什么语言？

如果在中国国内签署的澳大利亚房屋买卖合同，是不是必须要有中文？其实不是。从上述管辖权问题的讨论了解到，购买澳大利亚房屋时只能适用澳大利亚法律，澳大利亚法律要求的官方语言必须是英语。所以简单来说，合同应该以英语形式出现，翻译成中文形式的内容并不具有法律效力。

APIC年糕