我们生活的世界充满变化和不可预知。脱欧公投将成为决定未来5年路伦敦楼市的关键因素。尽管最初的震惊已经被市场消化，但随着英国逐步明确并与更广阔的世界建立起新的关系，未来的波动也是不可不免的。同时，未来还面临更重要的事件。今年欧洲几个国家即将迎来的大选也可能带来惊喜，因此即使在公投后，2017年英国的经济增长预计也将领先于欧洲。

过去7年的平静表象使大家陷入一种安全的假象中。在全球舞台上，政治稳定似乎是多年来最不稳定的。同时在资本市场，各类资产类别的收益都陷入前所未有的低谷。与此同时，跨行业间的巨大科技变革不禁使人联想到，在不远的未来世界会有多么不同。

在充满变数的时期，人类的本性是要寻找安全、可持久的立足点。这也是伦敦将继续繁荣的原因。尽管距离大英帝国最强大的时期（1825-1915）已经过去了1个世纪，但在过去2千多年中的大部分时间里，伦敦在世界舞台上扮演了重要的角色。最近，伦敦一直是世界文化、经济和旅游业的中心。然而，退一步看，它曾是宗教、世界最大的帝国、贸易及自动化领域创新的焦点。时间地流逝或许会为伦敦创造新的机会，但有充分的理由相信它将成为世界领先的。

回顾过去5年所取得的成绩正是未来积极变化的证明。过去5年中，伦敦举办了一次精彩的奥运会，乔治小王子诞生，全新地标建筑拔地而起，同时也选出了首任穆斯林市长。下面，戴德梁行市场研究主管 Elaine Rossall 将对未来5年内，影响伦敦未来的9个关键事件进行全面盘点。专题内容将分3期刊出，敬请关注。

英国脱欧

如果与欧盟间的谈判按照计划进行，英国将在5年内彻底脱离欧盟，未来的政治和商业形势可能与现在完全不同。到2021年，伦敦的经济将有望稳步发展，目前它已从脱欧公投后的低谷中恢复。根据贸易协商的结果，一些银行机构可能会迁移到欧盟，但伦敦的租户组合将呈现多元化且科技公司将摇摆不定。在内伦敦范围，ICT行业的雇员总数预计在2021年超过金融行业，随着银行&金融业雇员数量的减少，ICT行业雇员数量将在未来5年内增加至22,000名。自由经济将会增长，部分遵循现有趋势，但当经济减速时，新兴创业公司将带动其加速。

面对未来充满不确定性的谈判周期，根据早前众多权威机构的分析，脱欧结果将导致英镑在短期内迅速贬值大约5%到20%。同时导致房价在短期内下滑一定比例。因此无论是房价下滑，还是英镑贬值，都将创造一个绝佳的投资窗口期。

来自仲量联行(JLL)、普华永道(PwC)等多家权威机构的资深专家预测，英国决定离开欧盟，国际投资者们将趁资产价格下跌、英镑兑外币贬值的机会，涌入英国、抢购写字楼、土地及豪宅等，抄底投资。

公投前仲量联行(JLL)公布的一份调查报告指出，如果英国离开欧盟，下跌的英镑汇率将为海外资金和私人买家创造价格空间，并在商业地产和住宅地产方面引发一次“脱欧”反弹。

“这将成为脱离欧盟的巨大讽刺，在脱欧事件中，我们可能会看到房产价格的调整以及英镑的下跌，而这些变动对国际投资者来说却是一个进入市场的好机会，”仲量联行负责欧洲，中东及亚洲业务的负责人Guy Grainger在接受英国《每日电讯》报采访时表示。

“不确定性导致的波动也是一种机会。有大量的资本在等待时机，”普华永道（PwC）的房地产负责人Craig Hughes表示。

《英国房产和投资周报》分析认为，参照2008年金融危机和之后的行情，当时伦敦市场房价有所下滑，但是市场上的房产供应量同样大幅下滑。考虑到伦敦和英国南部地区通勤城镇供应短缺的局面，此次投资窗口期时间不会太长，价格优势也不会太大。好行情稍纵即逝，投资者且行且珍惜。

据伦敦市政府官方推广机构——伦敦发展促进署近日发布的调查报告，2016年，英国科技企业吸引的投资超过任何其他欧洲国家。同时该报告表明，伦敦仍然是全球重要的科技投资中心，其吸引的科技投资额，超过任何欧洲主要城市。

尽管2016年脱欧公投为伦敦带来了一系列的不确定因素，但伦敦仍在去年11月成功蝉联欧洲最适合科技创业和科技公司发展的城市这一殊荣。

在2016年11月举行的英国工商联合会(CBI)年会上，英国中央政府宣布，每年投资20亿英镑资助科技和创意产业的发展。受此利好消息影响，英国具备科技研发资源，和适合科技创业的区域，无疑将更加蓬勃地发展。

伊丽莎白线城铁

计划于2018年通车的伊丽莎白线城铁将改变伦敦居民的出行方式，升级并改善公共领域。届时，从伦敦西区的邦德街到希斯罗国际机场只需29分钟，通勤时间足足节省了20分钟。随着伊丽莎白线城铁的建设接近完工，其沿线的房产市场也经历着巨大的改变。

新建的10个无障碍车站将提升所有人的通勤体验。新的基础设施将在伦敦东部和西部开辟新兴区域，并重振现有站点周边的各类活动。伊丽莎白线城铁沿线的住宅和商业地产价值将在未来5年内有所增长，且增值跑赢沿线外围地区。

据大型国际房产服务机构CBRE的研究，在所有条件相同的情况下，通勤时间每减少10％，房价会上涨6％。另外，自伊丽莎白线城铁项目宣布以来，沿线站点附近的房价增长了31％。CBRE预计，到伊丽莎白线铁路全线开通之际，沿线站点周边房价的年平均涨幅将比更广泛地区房价年增幅高3.3%。平均到每一套房产，伊丽莎白线城铁带来的房价增值预计可达133,000英镑。到2018年伊丽莎白线城铁正式投入运营之际，沿线的37个站点附近的房屋房产的价值将累计增加350亿英镑。

另据Lloyds银行的调查，过去2年内，伊丽莎白线城铁沿线站点的房价平均增长了22%，远高于周边区域14%的增幅。一些站点，比如Abbey Wood, Forest Gate和West Drayton的房价增幅更是高达近50%。

伊丽莎白线的通车将巩固对现有商业枢纽，在劳动力流入方面，金丝雀码头将成为主要受益者。随着横贯城铁即将全线开通，金丝雀码头金融区全面启动下一阶段的大规模开发建设，在保持原有金融区特色的基础上，新建的办公区域将吸引包括金融、科技、电信、媒体和创意产业等类别的公司的入驻，预计将为该地区再新增110000个工作和生活的新增人口，无疑将对周边房价上涨注入新的力量。

与此同时，Farringdon将成为伊丽莎白线城铁沿线最大的辐射区。其他明显受益者包括：Whitechapel（从外围区域转变成真正的商业中心）；Tottenham Court Road（拉动牛津街沿线零售业）。

中心地带站点周边基础设施的建设也会随之跟上，比如正在进行重点改造的Tottenham Court Road，周边将新建一个新的剧院，并引入包括Zara,New Look和Primark在内的品牌入驻。另一个房价增幅显著的站点是Farringdon，预计年增幅为6.6%。到2018年，这里将成为全英国最繁忙的车站，客流量翻至现在的7倍，每小时有140趟列车通过。此外，Farringdon地铁站还将发展成周边区域的商业中心。

伊丽莎白线城铁还将对更广泛地区的住宅和商业项目可行性形成支撑，并显著拉动60分钟通勤圈。在东伦敦地区，Abbey Wood和Forest Gate这两个站点房价涨幅显著，分别为47%和46%，均价分别为£288,789和£483,362。更为靠近市中心的West Drayton站点周边的房价也增长了46%，从£249,790升至£363,849。据CBRE预测，Abbey Wood周边房价的平均年增幅为5.8%。

伊丽莎白线城铁沿线站点房价及通勤时间

在伦敦西部，Burnham地区的房价增幅突出，达40%，随后分别是Slough（34%）和Maidenhead（32%）。这些地区的房价增幅均远超英格兰东南部过去2年内15%的平均增幅。

伊丽莎白线全长118公里，西起希斯罗机场/雷丁（Reading），东至Abbey Wood/Shenfield，连接伦敦和伯克郡、白金汉郡、埃塞克斯郡，将分阶段投入运营。利物浦街至Shenfield段定于2017年5月开通，从帕丁顿至Abbey Wood间线路主干部分定于2018年12月开通，全线计划于2019年12月贯通，届时年运送乘客可达2亿人次。

列车方面，共有65辆200米长的新型列车投入使用，每辆列车可乘载1500名旅客。发车频次方面，东西双向每小时会有24辆列车行驶，在伦敦范围内还会增派10%的车次。届时，将有150万上班族可以更快地进入伦敦市区的主要办公地点，为英国带来420亿英镑的经济效益。

牛津街人行道工程 

每天，牛津街都要迎来近50万人次。城市中不断增加的新建基础设施在方便了人们出行的同时，也为一些道路带来沉重的负担。伊丽莎白线城铁的2个车站预计每天将输送超过12万旅客，增长达40%。目前牛津街已经是欧洲内污染最重的地方之一，也是英国的事故多发地。2014年，伦敦国王学院的一份调查指出，牛津街是地球上污染最严重的地方，严重程度甚至超过北京。 

为了克服这些问题已经有了许多方案。2016年，伦敦市长办公室宣布，到2020年牛津街将成为行人专用路。市政厅表示，项目将分两个阶段实施，以减少对全长1.2英里的牛津街的破坏。

首先，将在牛津街东侧，Tottenham Court Road到Oxford Circus之间禁止机动车，并在2020年拓展至西侧的Selfridges及邦德街地铁站出口。到2025年时将推广至Marble Arch。这也是新市长萨迪克·汗解决空气污染的方案之一。

最终方案并不是将整条牛津打造成没有出租车和公交车的街道，还需要考虑其他利益相关者的需求。然而，在政治意愿推动下的改变将使牛津街的体验变得更好。尽管目前除周日外，每天早七点至晚七点间牛津街大部分都是禁止机动车的，但它仍是公交车和出租车的主干道。