安省房市新政逐条解析
4月20日，安省公布了一系列旨在限制房屋市场过热的新政策。
本次新政涵盖的地区是以GTA为核心的大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）：西起滑铁卢（Waterloo），东至彼得堡（Peterborough），北起巴里（Barrie），南至尼亚加拉半岛（Niagara Peninsula）直到加美边境。
接下来，我们开始为您逐条解读分析。
（长文，多分析，时间有限的朋友
可直接跳到最后看结论和市场预测。）
第一条：15% 'non-resident speculation tax'，非加拿大人购买安省房屋时，额外加收15%的转让税。不过，符合某些条件的非加拿大买家可获得豁免或退税。
作为本次新政策的重中之重，我们首先需要明确几个问题。
Q1：哪些人群需要交？
A1: 所有非加拿大公民/永久居民, 和所有非加拿大公司。符合某些条件的非加拿大买家可不受影响，或获得豁免/退税。
Q2: 符合什么条件的非加拿大买家可不受影响，或获得豁免/退税?
完全不受影响的：
2017年4月21号前签约的交易不受影响，与交接日期无关。
1. 购买的是自住房，
2.持有者是且只是本人/本人及配偶。
满足了这两个前提，才可以按照以下情况申请退税或豁免。
可获得退税的：
1.从购买之日算起，四年内成为加拿大永久居民/公民；
2. 购买时已经在安省政府认可的学院或大学注册成为全日制学生，且就读的项目时长需在两年或以上；
3.购买之日算起，一年内都在安省做合法全职工作。
*退税时计算利息，连本带利一起退。
可获得豁免的：
1.购买时已经接到了安省移民计划的确认；
2.购买时已获得难民身份；
3.配偶是加拿大公民/永久居民，夫妻联名买房。
解读：
安省15%的新税种（NRST），与去年在温哥华实行的外国买家税有非常大的不同。多伦多新政不针对外国买家，只针对外国投机买家。
第一，BC省外国买家税是按照交接日期来算，而多伦多是按照签约日期。也就是说对已经存在的交易构不成影响，只能影响市场的预期。
第二，BC省的外国买家税没有任何退税/豁免措施，这是最关键的区别。安省虽然说是对非加拿大人收税，但是留学生、合法工作、难民等等都是可以退税的。真正需要实打实的交完这15%税的人群所占的比例非常少。很有可能出现什么情况呢，一共10个非加拿大人在安省买了房子，5个是留学生，3个有工作，1个难民，最后只有1个人是真正需要交税的。
从昨天的舆论来看，民众普遍并不看好新政策真的能长期抑制房价。原因很简单，它没有解决问题。多伦多房价涨的快，真的是因为海外投机的资金太多么？读者朋友们仔细想想，自己身边，人和小孩都不在加拿大，纯粹只买不住的人有几个？
根据多伦多地产局2016年统计数据，这类海外炒家大概占交易量的5%不到。政府将海外买家当替罪羊拿来做开脱。可事实上多伦多房价之所以这么高，只是因为供应严重不足而已。每年十万多人口涌入GTA地区，新建房屋跟不上人口进入的速度，供不应求所以房价就涨，就这么简单。
诚然，短期内这个新的税种一定会对房市产生一定影响。但去打击一个不存在的敌人，并不能赢得这场战争的胜利。NRST税短期内对房市产生的影响，心理功能多过实际功能。
NRST的意义，是变相的提高了非加拿大人的买房成本。退税虽然是计算利息的，但大家都知道加拿大利率非常低，不会超过1%。这笔税金如拿去投资，按5%算，那么买房的成本就会增加税金的4%*年数。举例，100万的房子，额外先交15万税，2年后退税，等于买房之后2年内还要损失15万*4%*2年，也就是1.2万。除此之外，对留学生而言，15%先交后退，基本上就是首付变成50%，提高了购房门槛。
另外还有一条值得注意的点：留学生虽说购房不受限，但贷款时可能会遇到问题。留学生大多没有收入，有些银行要求加上有收入的家长的名字才能放贷。若房子上加上家长名字来获得贷款，便不在符合退税范围内。这也许也会是个麻烦，要看各大银行的政策会不会跟着调整。
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第二条：Broadening Rent Control，租金年涨幅不得高于1.5%，原来只适用于1991年前的建筑，现在适用所有建筑。
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第三条：Encourage building rental house，通过减免开发商税务的方式鼓励开发商新建出租型建筑。
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第四条：Standardized lease document，出租文件标准统一化，不能有非法条约。
解读：
第二三四条可以放在一起讲。显然，政府希望做的事情是尽量保证租房市场的稳定，一方面禁止房东涨租，一方面鼓励开发商新建更多的出租单位。如果租金足够合适，一部分无房人群可能会选择一直租而不买。综合来看，对房价降温会有一定的帮助。主要作用还是保证每年新进入的人口先有个地方容身。
而第二条，房租涨幅不得超过1.5%。这是一条看起来很难执行，实际上却很精妙的政策。举例，2000的房租一年后涨到2100是很常见的情况，而新政策下房东只能涨30块。而且这条政策只是针对续租的情况，房东如果执意要涨，选择不续租重新挂牌上市就可以无视1.5%的涨幅限制。不过，它的精妙之处就在于，如果房东选择重新上市，是要付一个月租金给双方经纪的。也就是说，涨完之后11个月的房租要大于涨之前12个月的房租。那么需要涨多少才合算呢？9%。每个月要多9%，才能补回失去的那一个月房租。同样2000的房租，要涨到每月2180才值得不续约重新上市。因此，房东们要考虑是否有可能增加如此之多，或是默默接受1.5%的限制。
第三条鼓励建筑商建房出租，就比较扯了。对开发商来说建公寓的利润比建出租房高得多，相比之下政府返还的一点开发费根本不算什么。想想看，如果开发商靠租金收入盈利，一年的利润增长限制在了1.5%，还跑不赢通货膨胀，建得越多亏得越多。
第四条是前边的补充，房东们直接涨房租的行为被禁止了，但五花八门的合同里难免有一些灰色地带可以变相的达到涨房租的目的，因此统一规范租房文件也是应有之意。
就实际经验而言，独立屋类的房产由于价格高昂，出租的租金基本上不够还贷款。持有人群看重的是升值回报而非租金。控制房租对这部分人的影响可以说是微乎其微。
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第五条：Ban on flipping of pre-construction units，禁止炒楼花。细节尚未公布。
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第六条：Review of the rules governing the conduct of real estate agents，审查地产经纪职业规范。
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第七条：Tracking Citizenship and Residency，对购房者进行身份及居住情况追踪调查。
解读：
禁止炒楼花这一条，目前没有公布任何细节，不知道政府要怎样具体操作。如果真的能有效打击到黄牛，对所有人都是件好事。
审查地产经纪规范算是中规中矩的一条，主要是为了削弱地产经纪在实际买卖过程中对房价的影响力。比方说一个经纪同时代表买卖双方，那么该经纪的决定对这个地区的房屋均价就能有一定的影响。
调查购房者信息，可以起到定位和打击炒房者的作用，短期频繁买卖每次都要申报，政府就能清楚的知道谁是炒房者。总的来说这三条力度一般，效果可能也一般，聊胜于无。
总结
新出的所谓15%投机税是典型的雷声大雨点小，名义上对所有人收税，实际上绝大部分人都在退税范围内。
它真正的作用主要有两个，一是15%先交后退实际上相当于首付变成50%，从而提高购房门槛。二是15%的税金以极低利率被政府强行借走一两年，增加了购房者的机会成本。
有效果么？有。效果如何？一般。至少比温哥华的真刀真枪差远了，两者的力度根本不在一个数量级。控制房租上涨来让人们选择租而不是买，这是一个非常间接的思路，对房价影响不能说完全没有，但也比较有限。
其他内容，包括规范地产市场、打击黄牛等政策中规中矩，效果如何还得看政策的执行力度和市场的反应。
总的来说，本次新政策表明了政府控制房价过热的决心，对火热的地产市场是一个利空的消息。政府的态度很明确，就是要让房地产市场保持长期稳定健康增长，而不是短期内被热钱迅速消耗完未来的升值空间。
不过，高高举起轻轻放下的软性政策只能控制一时，还是要从源头入手解决根本问题才能真正的达到目的。最后大胆预测一下市场的反应：短期内成交量下降，房价大概率增速放慢，小概率会跌，但一定不会跌很多。
新政策的影响在12到24个月内会被市场完全吸收，重新走上高速增长的老路。
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