留学潮引发德州学生公寓投资项目兴起，HC2投资专家解读市场规模

HC2资本有限责任公司四位顶尖合伙人

德州大学阿灵顿分校（UT Arlington） 学生公寓投资机会（文末附项目讲解会通知）

融合最优本地资源，海外投资人将成为最有智慧的投资者

在HC2位于达拉斯黄金商业地段的办公室，我们首先采访了团队中非常关键的人物，Tina Hou（侯利君）女士。

强大的行业背景和对中西文化的融通，再加上对项目实事求是的缜密分析，让Tina成为投资人最信赖的合作伙伴。 她首先强调说：“HC2能成功运作多个项目，获得投资人信任的重要原因，除了团队获取最优项目的绝对硬实力之外，他们在商业模式上真正做到以“投资人利益最大化”。 例如在收入模式上，HC2不在项目产生收益前要求佣金回报， 而是在项目产生利润后才收取管理费和利润分成，做到真正的与投资人共赢。

在和Tina谈话间，也能深刻感受她对投资人需求的理解和关心。 以下便是Tina对学生公寓的介绍:

什么是美国大学的学生公寓？

如今的学生公寓早已不是很多人青春记忆中的“上下铺的同窗情怀”。

九十年代，学生在宿舍里欢聚一堂

年轻人在现代环境中全新的社交理念和对自我空间的追求早已成为求学生涯的要素。从小就习惯拥有自己的空间，独立的卧室、独立的洗手间变成了标配。

当今，美国高质量的学生公寓更加梦幻。除了个人居住空间，公共配套也相当完整：漂亮的多功能大厅，学习区，游戏休息室，洗衣房，健身房，户外游泳池。。。学生在心仪的公寓中，既能和同龄人分享生活，又有空间独处。

现代化学生公寓公共休息区设计样例（类似项目参考图）

现代化学生公寓公共休息区设计样例（类似项目参考图）

阳光卧室，恬静而有朝气 （类似项目参考图）

学生公寓每间房以床位出租， 比如，一个四房的单位整个单元面积可能共1500尺左右， 每个房间床位价格是$700/月左右

年轻人在颇具现代风格的空间中读书、休闲、锻炼独自能力

学生公寓和普通的住宅公寓有很大区别，总结起来有几个关键词：按床位出租、拎包入住，租金担保，租期有保证。

教育为王！学生入学人数强劲

学生公寓供不应求

美国本土：

美国人口中的千禧一代在美国人口中占比第三，有6600万，很大部分还在上大学的年纪， 而排在第二位的Z generation （即 2000年以后出生的人群）有7300万之多，也马上要进入大学阶段。这些年轻人都希望独立于父母度过高校生活，并希望拥有独处的隐私权，这就使得市场对学生公寓的需求极大。

国际学生：

美国教育仍然是全世界留学生和留学生家庭追逐的目标。数据表明，从2009年到2015年，在美国大学求学的国际学生数量以每年7.1%的增速在增长，其中，中国学生占比最大，增速也最快，达到17.1% 。

德州的经济发展在全美名列前茅，其国际学生数量在全美排名第三，仅次于纽约和加州。身在德州，相信大家对很多学校并不陌生，例如本次项目所在的UTA， 位于Richardson的拥有高比例留学生人群的UTD， 还有SMU, TAMU, UNT， UTSW 等等。这些学校的国际学生人数都在逐年增长。

据美国教育统计中心报告显示， 2014年，在高等教育学府注册的本科生有1730万。到2025年，这一数字将增长到 1970万。总增幅在240万或者每年15万。但市场上仅有每年45000-50000个床位的供给量，供求严重不平衡。

投资学生公寓：独有的稳定、投资回报率高

从地产行业角度， 根据近几年的投资统计报告，Tina 介绍说：“在地产业， 学生公寓是相对稳定的投资项目，因为 无论经济好坏，教育是永久之道，且经济越不好，越是要靠提升学历来增加就业和收入增幅，美国学生贷款又容易， 所以高校的学生数量基本不受经济影响。相比较，普通房地产已经历了 7年涨幅年，受经济波动敏感度更高。”

虽然校舍需求不断增加，但因学校资金规划受局限，校内校舍老旧也少有增加，这便给了有实力的专业开发商和投资人机会。 距离学校较近的学生公寓更是稀缺并投资回报率较高。

American Campus Communities 公司首席投资官 (纽交所交易代码: ACC) William Talbot 曾在新闻中提到: “学生公寓市场的交易规模在2016年再创新高，超过2015年记录的100%。基于学生公寓市场的强大基本面，投资热情和规模还在持续增长，尤其是机构和海外资本。”

HC2即将推出UTA学生公寓项目

知名开发商领投：

HC2所拿下的UT Arlington （德州大学阿灵顿分校）学生公寓项目将由几十年专注于学生公寓开发的开发商领投至少20%的股权。其团队已经在全美范围内完成超过$10亿美元的学生公寓开发。

UTA增长潜力：

德州大学阿灵顿分校于1895年建校，是全德州第四大高等教育学府，总学生数在2016年达到39714人，甚至比加州很多知名学校人数都多， 学生增速达到7.29%。

战略型地段：

项目位于不可复制地点，未来学生住户可以步行到阿灵顿大学校园，仅400米距离。

HC2商业模式：

前期不收佣金，只在后期收取利润分成

如前面提到，谈到HC2与投资者之间达成的商业模式和利益分配协议非常具有竞争力。 这里可以做一个对比：

另外，Tina 还表示，因为对所引入的项目很有信心，HC2 团队自己通常也会投入在推荐的项目。刚刚完成的4个项目中，HC2团队成员们就跟投了3个。

HC2服务模式：

专业、具体、透明

a.所选项目为优中最优

HC2利用深厚的行业经验，评估、甄选最好的投资项目，否则不予立项。

b.保证项目资料分析到位，深入明了

HC2拥有顶级金融分析团队，用大量时间将项目资料数字化，图表化，大大降低沟通门槛。

c.让投资者远程亲眼所见项目进度

深知所有投资人投资后都迫不及待想了解项目进展，于是 HC2希望最大化提升项目进度的透明度。例如，他们会在项目施工现场安置摄像头，实况转播给大洋另一端的投资人， 并按季度、年度提供投资报告。每个投资人在HC2CAPITAL.COM网站上可以用自己专属的账号登录后随时查看项目进度。

d.帮助海外投资者完成在美国所需手续

HC2与全美专业律师事务所、会计师事务所、银行、金融理财机构合作，帮助海外投资人完成跨境投资的关键手续。

HC2 项目讲解会

同时，为了方便合格投资人了解学生公寓和更多项目，HC2将于5月开展“项目讲解会”，想与HC2投资专家接洽，请一定不要错过机会! 具体安排如下：

项目讲解会安排：

话题：

融合最优本地资源，找对伙伴

海外投资人将成为最有智慧的投资者

项目访谈完成后，走进美国记者觉得不可以放过这个与HC2大牛创始人们对于投资话题的更多探讨，希望帮助国内投资人取取经。当然，也希望帮助投资者了解HC2文化，毕竟，项目合作，“人”是最关键的因素。

当记者问到“您对于来美国投资的海外投资人有哪些经验和建议可以分享？” HC2 四位创始人纷纷给出了不同的答案。

开朗而风趣的Crigler先生最近非常痴迷于中国流行的Wechat, 他很珍惜与中国投资者在微信上交流项目的经历，认为这种方式很亲切，效率也很高。过去经历的几个成功投资项目也让他交到不少中国朋友。

对于投资建议，他的观点是：请投资者，尤其是海外投资者在选美国项目时，一定要选对项目投资的合作伙伴，一切成败源于“人“本身。要特别仔细看他们的资历、口碑和成功案例。这一点上， Crigler对HC2相当自信。

Conner先生是团队的金融分析牛人，客户需要的繁杂数据经过他手，转化为井井有条且逻辑性极强的分析结果，帮助客户做到明了、安心。

对于投资建议，他的观点是：投资前，要用最实际的方式掌握投资项目所在城市和地区的综合环境，因为环境会左右项目发展前景。 而信息不对称正是海外投资人面对的难点，那么最好的方法就是找到深扎在当地多年的公司，借助他们积累多年的经验，同时用第三方数据作支持，获得最真实的答案。HC2团队十几年在德州的人脉和经验恰恰给了他们绝对优势。

Hidalgo先生对海外投资者的建议是：不要试图用以往在自己国家投资的经验来解读美国的项目，因为无论是文化、法律法规、产业结构，不同国家和地域都大不相同。HC2团队因为有房地产、大型银行、私募基金等行业的深厚经验和人脉，会帮助投资者整合资源，少走很多弯路，保证最优交易结果。