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3月26日晚，北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对于商办物业明确规定：1、不得商改住；2、新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；3、在建在售商办项目不得向个人销售；4、个人买二手商住无法贷款。

这是中国大陆境内第一个明确面向商住项目的楼市调控政策，也是在四个一线城市中面向商住项目的限购对象试水。

住宅刚需出口卡死，商业投资难以变现

严禁商改住，迫使居住刚需人群，重回住宅市场。坐等条件满足，必然要承受等待过程中的通胀压力以及首付缩水。而逃离北京，则面临“回不去的家乡”，什么自我实现、更好的生活一样无从谈起。

而对于投资者来说，严禁商改住，个人限购商业，必然使得商业供量与市场需求失衡，供量变相增大。截止到2017年3月26日，北京具备预售许可证的商业存量为7.77万套，其中商住占比约32% ，余下为写字楼及商业。而2016年写字楼及商业的总成交仅1.64万套，按这一数据，即使限购后，没有新增供量、买方需求不减弱，7.7万套的总存量消化完也需要至少48个月。

可以说，商业限购令不仅改变了供需，而且从各个角度堵死了商住作为投资增值资产的生存空间。这样一来不仅未售商业的去化周期也将更长，已购商住变现也难上加难。

尤其是对二手商住限贷，对再交易、流通环节都是非常严苛的限制，基本堵住了商住作为资产配置升值后变现的路径。

国内不再“一铺养三代”，国外买铺享三代移民

此次限购令终结了国内“一铺养三代”的时代，而海外商铺投资却更春风得意。海外房产一直以不限购、性价比高、租售比高、流动性好而成为各国资本追逐的对象，无论住宅还是商铺，成交都十分火热。除美国、英国、澳大利亚等热门投资国家的房产炙手可热外，欧洲的地产更是因为捆绑了移民政策而更受国人青睐。

以西班牙为例，购买50万欧房产，即可实现三代移民。而且随着西班牙经济的复苏，西班牙楼市回暖、房价上涨趋势明显。据西班牙国家统计局（INE）数据显示，西班牙2016年房屋交易市场成交量同比去年增长20.3%;二手房交易市场同样表现抢眼，年复合增长率达到了19.8%；一跃成为国际房产市场的香饽饽。而今年，西班牙的房屋交易量有望实现连续增长。

西班牙政府在过去三年采取的一系列经济改革措施和有所放松的财政政策有力推动了该国经济复苏进程。并且在购置二手商铺时，还可以减免税金，无形的减少投资的的成本。并且商业地产的租金回报，较同区域的住宅更高，能够带给投资者更多的现金流。

据此，侨外特别推出50万欧“一宅一铺”定制组合，精选房源，真实、无溢价，为投资人实现利益最大化；全方位满足投资、置业、移居等不同需求。

侨外西班牙购房移民项目推荐：

本特商铺

城市：巴塞罗那
户型: 底商
面积：235 ㎡ 两层（不含地下室）
租约：2021 年
月租金：1570 欧元

项目介绍：商铺座落于巴塞罗那富人区，临近著名商业街对角线大道，周边学校众多，交通便利，街道繁华，治安极好。商铺现为美容院，环境优美，整体采用实木地板。商铺共两层，目前地下室空置。商铺合同还有5年。非常适宜投资。

巴塞罗那黄金商铺

投资价值：带10年租约+6.3%年收益

商铺座落于巴塞罗那本地区，繁华街道街角处，邻近著名的圣家族大教堂，周边交通便利，客流量大，治安良好，非常适宜投资。餐厅内部装修精美时尚，大面积落地窗，视野开阔，用餐环境轻松愉快。经营稳定，10年超长租期，年收益高达6.3%。

马德里大学城精品公寓

投资价值：紧邻学区，宜住宜租

大学城精品公寓位于马德里市中心大学城区，靠近马德里康普顿斯大学，马德里理工大学及西班牙远距离大学，地理位置非常优越。临近地铁6号线 Ciudad Universitaria，附近有85、132、133、C1等多条公交线路。距离马德里市中心太阳门广场乘车仅需20分钟。 

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