周末投资广告专栏，提供读者朋友直接接洽对接美国市场的投资机会。

投资无门槛，视野无疆界

美元余额宝项目主要是面向纽约周边的优质房地产开发商提供短期过桥贷款，截止现在我们已经成功发行了美元余额宝1号-10号产品。其中，余额宝系列1号-5号产品已经全部按时或者提前返还投资者本金和利息，其余的产品项目仍在正常运营当中。很多投资者表示，选择我们基金的产品是因为目前市场上风险和回报与之匹配的产品供应非常有限。根据我们对产品数据进行的统计，平均投资回报非常可观，约为7%， 最高达可以达到8%。目前我们正在募集的美元余额宝10号项目是一项800万美元的融资，用于募集一家美国本土房地产开发商位于长岛市的房产开发项目的土地过户资金。

我们的投资客户群体既有美国合格投资人也有目前在中国的投资者，基本上是各占50%。随着中国改革开放的不断深化，我们的客户更加具备国际视野。与此同时，他们的海外资产配置需求增加，因此我们的产品也受到越来越多人的了解和热捧。比如说，很多国内的投资人除了受到对美国投资相关法律、法规方面知识空缺的限制，也没有办法漂洋过海进行房地产项目的投资和管理。而假如投资人自行投资美国的小型公寓，租金部分的收益需要交纳个人所得税，除去手续费、管理费和税费，年收益约在4%左右。而购买我们美元余额宝项目的投资人可以免去这方面投资的后顾之忧，国际投资人还可以享受美国国税局Portfolio Interest Exemption（PIE）, 指的是“外国人或者外国机构在美国属于PIE类型金融投资的收益可以100%免缴美国税费”。这是一项针对国际投资者的利好，也是我们的产品受到许多中国国内投资人青睐的原因。

我们考虑到各个家庭投资资金规模的需要不同，设计的产品用于满足各个层面的需求。相比较普通和高净值家庭拥有5万-50万不等的美元存款，传统的储蓄收益非常的低，而要想在纽约投资这个价格区间和区位的房产单位也不会有非常多的选择。我们的产品设计主要是为了满足这些客户的需求，具有准入门槛较低，周期短、为低风险的产品配置了可观的收益回报的特征，能够很好的满足各类型投资者不同投资规模和资金流动性的需要。

我们的另一系列产品是“美国大房东”项目。去年发行的“美国大房东项目一期——康奈尔大学学生公寓项目”是我们携手合作伙伴在康奈尔大学旁边开发的学生公寓。相比进行传统的个人房产投资，“美国大房东” 系列项目具有投资金额低，物业公司专业管理，租金回报稳定的特点。既可以满足一些偏好传统房地产投资产权性质的投资者，又免去他们亲力亲为管理房屋及出租的麻烦。我们大房东第一期的项目融资规模在100万美元，很快就被投资者认购完毕，我们会保持专业和负责的态度完成尽职调查，继续在费城和马里兰周边寻找潜在合适的学生公寓项目，有好的机会会继续推荐给大家。

我们选择学生公寓，是看好该类型项目稳定的现金流预测。我们选择的项目物业主要集中在Blue Chip University（即知名度高、大规模的美国大学）周边，甚至是多所比较知名的大学附近，因为长远来讲这样的物业改造成学生公寓之后客源充足，对项目现金流非常有保障。

另一点就是，学生公寓一般会有精致的装修和物业公司专业的管理，能够很好的提升物业入住率和项目地段的租金。比如说，iCross之前投资的康奈尔大学美国大房东项目一期在我们参与之前出租率在90%左右。后来我们整合公寓的规划并且重新翻修，满足学生公寓市场的需要，入住率现已到达100%。租金方面，普通的一套两房公寓之前市场月租在1000美金左右，但是在根据学生公寓需求翻修之后每个房间学生公寓租金可以达到650美金，整套公寓月租金约1300美金，大大提高原房产项目的收入现金流。

第三类项目是我们曾募集过的长岛市住宅公寓房开发（Ground up）股权项目，目前我们已经把旧的建筑拆除，正在进行地基的建设。这个项目类型跟美国大房东的项目主要区别在于，开发类型的股权项目回报率更高，达到年利率18-20%，但因为项目涉及土地购买，开发和建造环节，投资的周期和风险都会高于“美国大房东”项目，因此适合的投资者是能承担中等风险并期待高回报率的人群。

对于项目的选择和风险把控，我们一直有较高的要求。

我们可以以美元余额宝10号项目为例。我们的过桥贷款的借款人是美国当地一家房地产开发商，也是一家从1930年开始就涉足美国商铺、写字楼、住宅等多种房地产项目的家族企业，目前已经由第四代传人管理，拥有丰富的房地产开发经验。

另外是区位的选择，我们的项目位于新兴发展中的长岛市核心地段Jackson Ave，紧邻曼哈顿地铁7号线Court Square站。项目原址是一个一层的平房，贷款人计划将原址改造成一座11层的商铺和住宅综合体，预计总建筑面积达到12万平方英尺。该项目一楼和地下室将建成商铺，二楼用作停车场，三楼至十一楼将建成70套豪华公寓，将于2019年竣工。该土地售价2300万美元，贷款和土地价值比例非常合理。同时，在贷款的安全性上我们拥有土地抵押和股权质押，再加上成熟可靠的开发商团队，因此我们才会选择这样一个项目。美元余额宝10号预计在12个月之后退出，之后会有其他来源的资金进入项目，保证余额宝产品投资者资金的安全返还。

本项目资金结构中贷款总金额是1200美元，包含800万美元余额宝10号项目的资金，其中土地购买和其他费用约为2400百万美元，这样贷款-价值比例（LTV）在50%，这个比例在长岛市是一个非常安全的范围。

余额宝10号项目投资人的起投金额是5万美元。如果投资金额在5万-10万美元之间，年利息是6.75%；如果投资金额在10万美元（包含10万），年利息是7%。我们拥有很多高净值客户在我们基金多个项目投资金额数十万美元，是非常值得信赖的投资手段。

我们公司在美国商业房地产领域本身有着丰富的经验和专业素养，因此这也是我们选择这个行业的原因。

除此之外，也是因为现在房地产市场存在很大的机遇。大多数房地产项目都需要银行提供贷款做杠杆，然而目前的市场环境中银行的政策会更加谨慎，处在“息贷”的状况。银行谨慎的主要原因是2016年底的这段时间曼哈顿超豪华公寓的市场存在一定的疲软，例如57街附近原来5000美金左右的住宅单位。银行出于安全性的考虑会进行息贷行为。但我们iCross在确保开发商资质可靠、项目本身前景可观以及抵押担保条件具备的情况下是可以灵活地向开发商提供贷款。因此，未来一到两年我们预期会有更好的项目机会提供给大家。