如果你看一下最新的房价数据会发现，作为衡量房价承受能力的指标，业内采用的是“中值法”，也就是房价中位数与工资中位数的比率。

根据Demographia的最新调查，悉尼的中位房价是中位工资的12.2倍，墨尔本是9.5倍。

但是对比同一个地方不同时期的房产中值指标容易引起误导。

这些中值指标没有考虑到利率在不同时期的差异。

在现在房贷利率低于4%的情况下，即使2017年一套房产的价格是中位工资的9倍，我们也可以说它比1990年的房子更便宜，虽然那时候的房价是中位工资的6倍，但利率却高达17%。

这里有个简单的例子。1990年一个首置业者要购买悉尼的一套普通独立屋，价格是19.4万元。考虑到利息是17%，那么一份30年期房贷的月供就是2765元。

然而，1990年澳洲人的平均全职年薪只有3万元，所以这位买家的房贷供款是税前收入的111%。

回到现在的2017年，一位首置业者以100万的价格在悉尼买一套独立屋，利息是4%，那么月供只需4774元，相当于平均税前收入的69%。

因此，相对而言，今天的房子比1990年的房子要便宜得多。

较低的利率意味着供一份抵押贷款的成本比25年前甚至50年前更低。

不过，这些较低的利率也意味着今天的首置业者面临的风险比他们的父母或祖父母更大。

利率风险

人们面临的利率风险是，房贷利率的小幅上涨对房产业主生活水平的潜在影响。

这里考虑的不是利率的可能发展方向，而是利率波动1%的状况将如何影响浮动利率抵押贷款的还款。

当利率上升，房贷也就随着上涨。但是，当利率较低时，月供的涨幅其实更大。

例如，如果房贷利率是1%，然后又涨了1%，那么借款人的利息成本就翻一倍。

而当利率较高时，如果它再上涨1%，借款人的利息成本涨幅会比较小。

回到上述的例子，1990年首置业者面临的利率风险是远远低于2017年的买家的。

如果1990年的房贷利率上涨1%，那么月供就是2923元，只增加5.7%。

而对于2017年的买家来说，利率上涨1%就代表他们的月供增加12%以上，达到5368元。

这可能会在经济上压垮首置业者，从而可能造成系统性的金融危机，因为澳洲的零售银行行业严重依赖于住宅市场。

利率风险和利率呈反比关系——利率较低时，利率风险越高。

鉴于我们目前的利率处在历史最低，可以说利率风险从未像现在这么高。