投资理财版网友一天世界晴~替大家分析了房贷只还利息和本息全还的利与弊。

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具体情况还请咨询您的贷款银行

越来越多的政策开始收紧只还利息的贷款，银行也在一次又一次的对只还利息加息，当前投资房的浮动利率4.7-4.9%的比比皆是，固定2年期大约是4.39%左右，个别银行推出5年的本息一起固定3.99%给投资房，我们就按照这个利差计算下到底我们为了平衡现金流还是平衡利息总支出会付出怎样的代价。

假设如下：投资房贷款100万额度，固定利息可以选取P+I五年3.99%或者interest only 4.39%两年，未来三年虽然很难说，但是基本可以推测是一定高于这个4.39%的，我们假设未来5年的平均Interest only,投资房利率为4.5%. 这样利差大约就是0.5%


先看现金流上的区别，A 情况4.5%利息下的Interest only,对比B情况3.99%利息下的P+I， 我们把比较时间假设为5年期限。
A 情况现金流支出只有5年的利息 4.5%*1000000*5=225，000
B情况现金流支出是5年的本息，复合利率我直接拿银行计算器按照3.99%算是4768.40每个月
那么5年的情况是4768.40*60=286104
那么从现金流比较看 B情况 还本付息要多付出286104-225000=61104

那么从利息支出上看区别
A 情况总利息支出就是225，000
B 情况我们用最粗糙的算法3.99%利息直接放进去是200，000，实际上应该是少于这个数字因为每一次的还款都在降低本金（如果有误专业人士可以修正我的错误）
那么区别是2万5

NG（nagtive gearing）的影响
因为是上班族我们拿一个8万7收入作为比较值，税率32.5%那么2万5的利差在NG后只损失了16875.
从这个假设案例看，如果以5年为周期计算，为了获得61104的现金流所付出的代价是16875的近利损失，大约比例是27-28%.

个人结论： 一个人在银行的总借贷额，或者总杠杆使用是有限度的，无论你是谁，在个人杠杆已经到了上限银行时候，把部分投资借贷换成P+I 也是可以说得通的，当然现金流的压力是可负担的情况。当然这个比较有一个比较大的缺陷，就是如果长期持有的情况下，本金还进去的未来NG损失是不那么容易计算的，也欢迎有好一点的计算模板的人帮忙share一下。这里其实还有一个优势就是P+I的借款比I ONLY5年要借的多不少钱。

这也是我个人investment portfolio 里面一个最近比较大的改变，求大师指导下这么想对不对，也是因为未来澳洲的借贷政策的倾向性，也许是一个没办法的出路。