大家还记得烂尾的Albany Heights Villa吗？号称建在奥克兰北岸Albany中心地段，一期项目原计划建设124套联排别墅（townhouse）。

2013年，由于迟迟没有开工建设加上开发商更迭，该物业项目引发投资者不满。随后，新西兰严重欺诈办公室（Serious Fraud Office）介入调查。该开发商在2013年2月遭到清盘，投资者至今无法收回这笔款项。

该项目的开发商之一，曾经破产三次的Peter Chevin，今年3月因非法挪用大量资金等9项罪名被新西兰高等法院判处了9个月居家监禁。

该项目的投资人大多数来自香港和新加坡，其中一名新加坡投资人听信一名房地产中介的陈述后，出资6.5万新西兰元预购了Albany Heights Villa的一个单位，最后只能血本无归。

去年12月，新加坡房产中介PaleeniaWong Mui Wah因向投资者提供错误信息，被新加坡房地产代理理事会（Councilfor Estate Agencies ，简称CEA）罚款6000新加坡元（约合6100新西兰元）。她当时所在的地产公司SQFTGlobal Properties，则因未能监督下属中介而被罚款1万新加坡元（约合10,166新西兰元）。

CEA也因此向新加坡公民发出了购买海外物业的警示：

近年来，随着中国经济增速的疲软和人民币贬值的风险增大，逸居相信我们很多读者都有了海外投资的计划，那么海外投资时到底应该注意些什么呢？

首先需要对该国的投资环境有所了解。国家政治和经济形势形式是否稳定，房产市场是否呈健康的发展态势，要能准确地掌握该国市场的变化情况，以及是否对非本国居民买房有限购，税收以及汇率变化情况如何等等，了解这些问题对海外房产投资者非常重要。

投资者还需要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值)，确定自己的投资方向。若租售比值小，以投资买房，低买高卖形式较好；反之比值越大，以出租，来获得稳定的收益较好。

投资人需要了解各国的买房优惠政策，这能帮助投资者减轻买房的压力，减少投资成本，赚取更多收益。比如澳大利亚和加拿大等国家，非本国居民买房，申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇，贷款政策非常优惠宽松；像塞浦路斯，规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产，即可获得该国永久居留权，享受本国公民待遇；还有希腊、西班牙等国也有类似政策，这对想要海外移民，让子女在国外上学的人来说，是一大益处。

由于土地制度不同，各个国家的土地所有权也有所不同。中国的土地是国家所有，土地只能转让使用权，土地使用权为70年。而新西兰的土地属于永久产权，房屋有999年产权，一旦拥有，永远属于个人资产。

很多海外房产，买下即可获得土地的永久产权，甚至可以顺利移民。所以投资海外房产，可能关心最多的并不是产权和房产的质量好坏问题，房产所占土地的升值前景和投资价值才是关键。

对此，逸居表示，在投资海外房产时，投资者仍需选择大城市、好地段的房产，这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点，一是充分评估当地房产的市值，避免买到有水分的房产；二是要选择该国的大城市，这样的投资才最有保障。

现今，不少海外国家，房价可能并不高，但在购房、持有、出售环节，成本很高。比如投资加拿大房产，购房时，需缴纳货品与服务税，还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等，这些费用约为房价的10%左右。房产持有阶段，还要向政府缴纳税，如多伦多的税率，现今约为房价的1%左右；出售时，还要缴纳各种税费，比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等，这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益。

一些房产中介为了推销海外房产，宣传时故意夸大其辞，比如说在葡萄牙买50万欧元以上房产，24小时内就可办理完手续，平均每年只需居住7天，就可享受在该国永远居住的权利。而房产中介对其中投资者还需通过葡语A2考试，才能获该国国籍的资格一事，只字不提。

当投资者遇到不良中介，像上文Albany Heights买家投资被骗的案件就会时有发生。所以，逸居提醒各位投资人，进行海外房产投资时，一定不要轻信任何人，最好自己能亲自去看房产，去了解，多咨询投资专家和成功的投资人士，防止中介从中使诈。

看完了海外投资的注意事项，大家是不是还想知道海外买家该如何在新西兰买房？逸居一次全告诉您：

近年来新西兰房产越来越受到海外投资者的热捧。在新西兰，贷款的流程是非常简单的。在新西兰买房的时候，定金是5%-10%，需要当天支付，这笔钱大部分买家都会提前准备好。但如果因为特殊原因在拍卖当天或合同无条件时无法支付，在有银行预批的情况下，银行也可以帮您预支这笔定金。

去年新西兰停止了对海外购房者发放贷款，目前新西兰本地商业银行已经基本不受理没有新西兰当地身份（PR或是公民）的海外收入贷款申请，此举看似切断了海外买家在新西兰贷款的可能。

但是，据逸居了解，海外买家依旧可以向新西兰的中资银行申请贷款。不过，中资银行对贷款金额有一定限制，部分银行要求贷款总额不低于50万新西兰元，甚至更高。这也就意味着贷款者的所在国收入要达到相当水平。

通过海外收入贷款时，银行需要贷款申请人6个月的收入证明（最好是有每个月的固定收入），公司提供的年收入证明，以及6个月的信用卡交易单以及护照复印件等等。但海外贷款最多只能贷到总价的60%-70%。（具体请咨询贷款银行）

在新西兰贷款，有两种方式：自己去银行贷款，或找贷款经纪人。

有部分海外投资人在抵达新西兰购房之前没有做好充足的准备，以致与心仪房产失之交臂，遗憾不已。海外投资人在新西兰购买房产时如有在新西兰贷款需要，可以提前与贷款顾问联络，在投资人还没有抵达新西兰之前做好贷款预批，这样落地之后即可放心地寻找房产。需要注意的是新西兰的贷款预批有效期通常为180天。

若可以在新西兰停留较长的时间，也请在抵达新西兰之前将贷款所需的材料准备齐全，以防出现海外银行流水账单无法打印的状况。

新西兰的各家银行对于海外投资人在新西兰购置房产物业的政策略有不同，海外买家可以咨询清楚每家银行的政策，避免出现节外生枝。如有些银行只接受申请人本人的签字，但由于时间安排不当，申请人无法及时到新西兰境内签字的问题。

新西兰实施房地产税收新政后，对于海外买家买房的规定较以往收紧。除去贷款限制外，国外的投资者还需要提供新西兰IRD税号和银行账户，并且提供投资者所在国的税务信息。

投资人购买的非自住型房产如果在购买后的未来两年之内被售出，获得的增值部分将被征以CGT（Capital Gain Tax，资本增值税），按照新西兰税务局规定的年度个人所得税率来进行征收。目前新西兰房产投资者的买房首付比例需要达到40%。在面积上，除了对超过5万平方米的土地及超过4000平方米的一线海景地外有所限制外，其他没有限制。

 此外，由于7月1日起，中国国内将正式实施限购外汇新规，逸居也再次提醒广大有意向的投资人，尽早完成大额外汇交易汇款。

如果您有任何问题，可以在微信里问逸居，或者写邮件给逸居：[email protected]，逸居会咨询专业人士集中为您解答。

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