万科在英国投资的路径可谓中资房地产企业在英投资的典范，首先遵循了投资参股从小股东做起“拜师学艺”、其次是三强联手“借力国际行家”、而且还挑选购买了伦敦核心黄金地段稀缺的、有稳定收益的优质写字楼物业。

除了早在2015年10月，万科通过注资收购伦敦科技城核心带The Stage大型楼盘项目21%的股份，实现其在英国乃至欧洲房地产开发的零突破。之后广为人知的交易，是在2016年，以1.15亿英镑的价格，从英国Henderson房地产基金手中购买位于伦敦核心区域St James的商业物业Ryder Court，成为万科集团进军英国商业地产的首笔交易。

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今天，《英国房产与投资周报》小编要为您详细梳理的，是万科集团早在2015年10月就已经投资、但几乎不为外界所知的英国房地产大型资产包，共包括14个地块的12个规模不等的楼盘、总量逾3000套的住宅项目群。

2015年10月万科在英国首笔投资参股The Stage住宅项目，2016年9月购买Ryder Court写字楼。

在外界熟知的这两大项目之外，万科还悄无声息地做了一笔大投资。

就在万科参股投资The Stage项目的同时，还在英国敲定了一笔三强联手“借力国际行家”的大型投资项目。

据《英国房产与投资周报》获得的资料显示，2015年10月13日，万科以财务投资者的身份切入，参与到国际私募投资机构Meyer Bergman牵头以总价2.5亿英镑从英国最大的连锁超市TESCO集团地产资产部Spenhill公司收购14个地块资产包的大型交易中。

为了管理开发这些位于12个地点共14块地皮，Meyer Bergman、万科控股(英国)公司、加拿大Alberta投资管理公司(AIMCO)于2015年10月8日成立了英国Meyer Homes公司。根据《英国房产与投资周报》获得的资料显示，万科和Meyer Bergman各占45%的股份，AIMCO占10%的股份。

2015年12月22日，时任万科控股(英国)公司总经理的Lily Lin被任命为Meyer Homes公司代表万科控股(英国)公司的投资人董事。万科控股(英国)公司在Meyer Homes拥有重大控制权(PSC)。公司还对应每一个开发地块，分别成立了13个项目的公司，Lily Lin也是各家项目公司的投资人股东。

万科的这笔投资，不但极为低调，而且所拥有的地块规划开发的住宅，几乎全部符合刚需住房的优质项目。

万科等三强联手购得的这14地皮主要集中在伦敦，小部分在伦敦远郊和英国西部历史名城巴斯，预计能够建造逾3000套住宅房产。2015年初，Tesco迫于财务压力放弃在全英规划新建超市中的49个超市项目，Meyer Homes拥有的这14个地块资产包只是其中的一部分。

根据Meyer Homes公开的资料显示，这14个地块共分布在12个区域，分别如下：

点击文末左下角的蓝字“阅读原文”，填写一个简单的问卷调查，成功提交问卷的读者朋友将获得上述高清图，以及《万科英国科楼盘项目分析报告》。

《英国房产和投资周报》通过对万科英国的这些地块进行逐一分析，发现多个方面的显著特点：

首先，所有的地块均在轨道交通站点(地铁/通勤火车/轻轨/伊丽莎白城铁)步行10分钟之内，其中Hillingdon、Lewisham、Tolworth还属于轨道交通站点上盖项目，都属于极具投资价值的楼盘项目。

其次，所有的地块都位于成熟的居民区，社区配套都已经非常完善，均适合自住。

第三，尽管项目都在成熟的居民区，但几乎都有社区更新升级的工程开展。比如Woolwich、Lewisham、Hounslow、Tolworth等还属于重点发展的项目。

第四，伦敦的项目，几乎都在刚性需求的通勤圈上，正是属于性价比高，升值潜力明显的一类房产。

在共同的显著特点之外，部分项目还具备更加突出的额外增值潜力，比如说Woolwich在即将通车的伊丽莎白城铁的Royal Arsenal站点，Lewisham是规划延伸的Bakerloo地铁沿线站点，Tolworth是规划待建的纵贯城铁(Crossrail 2)沿线的站点。这些升级的轨道交通项目，能够给沿线站点房价带来多轮的额外升值红利期。

去年9月，在《英国房产与投资周报》主办的“英国房产开发与投资实战研修班”开幕式上，东道主纳华律师事务所(Nabarro) 的高级合伙人Simon Staite强调说，针对首次进入英国市场的中国投资者，建议首个投资项目从购买物业资产开始，然后第二和第三个项目最好以合资的方式进行项目开发，然后在逐渐积累了经验之后，再考虑独资自主开发项目的“几步走投资策略”。这个投资策略建议，主要是为了避免中资企业在一个陌生的市场环境下单打独斗。

分析万科在英国投资策略，可以清晰地看到，其领军人物Lily Lin充分发挥她在财务投资和对项目筛选的专长，无论是参股伦敦第二大开发商Galliard Homes主导的The Stage项目，还是战略投资Meyer Homes，都充分体现了扬长避短，完全避免了单打独斗的巨大风险。

(万科参股的由伦敦第二大开发商Galliard Homes主导的The Stage项目)

（万科购买的位于伦敦核心区域St James的商业物业Ryder Court）

然而同时期，大量的中资开发商选择独自在英国这个陌生的市场从零起步，从购地、规划申请、招标选定项目承建商、监理机构、销售管理，以及团队建设等等一系列打拼。因此不少中资开发商的英国之路颇为坎坷：有的在竞标过程中惨烈地败下阵来；有的好不容易签下协议，却在启动不久突然撤退；有的在规划过程中遭遇重重困难；也有的工程已开工却跟承建商等合作机构不欢而散；更不用说在英国建设项目团队过程中，面临招聘难、以及人才流失严重，等等众多问题。

万科进军英国的首个项目，选择参股The Stage项目。The Stage项目原有的股东CainHoy Enterprises、McCourt Global、Galliard Homes和Investec Structured Property Finance均是行业内的知名机构。

而作为万科在英国最大的战略联姻伙伴，Meyer Bergman是一个在欧洲持有约40亿英镑房地产投资和资产管理私募机构。Meyer Bergman是由荷兰地产富商Ton Meijer(主席)和儿子Markus Meijer(首席执行官)于2004年联合创立的。成立以来迅速成长为欧洲首屈一指的擅长专注于零售商业物业的投资机构。持有的知名资产包括伦敦市中心的Burlington Arcade高档品牌购物拱廊、伦敦著名的Borough Market紧邻的Vinopolis地块、伦敦西区诺丁山附近的Whiteleys购物中心、伦敦东北近郊Ilford的The Exchange购物中心。公司还在法国、德国、挪威、意大利、爱尔兰、波兰、捷克等泛欧地区投资持有大量房地产资产。通过其成熟的泛欧投资网络，Meyer Bergman仍在积极扩大泛欧、以及北美、中东和亚洲的投资，资产规模从4000万镑到6亿不等。

图说：伦敦市中心的Burlington Arcade高档品牌购物拱廊

无独有偶，Meyer Bergman和万科合作，并非该公司第一次与中资机构打交道。该公司于2015年1月，将所持有的伦敦西南近郊最大的购物中心、位于金斯顿的Bentall Centre的50%股份，以1.9亿英镑的价格转让给了中国外管局在英国的全资公司银杏树投资(Gingko Tree Investments)。Meyer Bergman在于2010年3月以1.3亿英镑从Aviva手中购得的这Bentall Centre的50%股份。

通过强强联手，万科可以轻松地借助战略合作伙伴在英国市场积累了多年的资源和优势，轻装上阵，专注于自己擅长的领域。比如Lily Lin在英国房地产资本领域的资源、万科在国内的丰富资源等。

中资企业海外投资，最关键也是最困难的是人才问题，尤其是吸引并稳定领军人物、核心团队的成员。

中国开发商在英国投资房地产，个别在国内实力超级强大的企业，在英国却面临着找不到合适的人才，以及留不住优秀人才的困境，个别岗位曾出现一年换流失两三波人的囧境。

万科集团在英国聘请Lily Lin担任总经理并全面负责英国业务。毕业于国际名校美国南加州大学并拥有INSEAD商学院MBA学位的Lily Lin，曾在UBS瑞银集团从事房地产相关的投资、资产管理及地产金融服务多年，并曾负责UBS全球资管部一支价值数亿英镑的UBS-PREMF基金的运营，在英国地产金融界资深。

图说，万科英国领军人物Lily Lin，和其最大的战略合资伙伴Meyer Bergman的联合创始人和首席执行官Markus Meijer，是INSEAD商学院MBA的师兄妹校友。

Lily Lin于2005-2006年在INSEAD攻读MBA。无独有偶，Meyer Bergman联合创始人和首席执行官Markus Meijer是于2002年在INSEAD攻读的MBA，是Lily Lin名的师兄。

正是因为万科从一开始选定了极为合适的人选，从而在英国投资策略、战略合作伙伴、业务模式和发展等方面的进展顺利。

诚然，在目前阶段我们无法断定万科在英国的业务一定会全面成功，但至少万科的开端和布局，已经完全符合中国最大房产企业的形象，并且已经具备成为英国重量级开发商的战略格局。

位于世界文化遗产城市——巴斯的这个地块曾是Bath Press的办公室和厂房所在，原有的主体建筑始建于1898，并陆续发展到1970年代，自2007年起空置。初步对话将保留该建筑最具标志性的元素，比如主外立面和烟囱。地块位于现有的2层联排别墅和正在进行的Bath Western Riverside升级改造区之间，该项目建筑层高在3-8层之间。项目将作为周边两个不同区域的过度，也将作为与River Avon之间的连接。

初步规划包括244套住宅，15,000平方英尺商业空间，一家酒店和207个停车位。

该地块位于伦敦西北近郊的Hillingdon，紧邻Hillingdon地铁/火车站前面的Long Lane和Freezeland Way的交互路口。于2014年8月获得的规划许可将建成一个综合小区。按照原来的规划，其商业物业部分包括食品商店、零售单元、酒店及其附属的餐厅、酒吧，属于细节规划申请的一部分，住宅部分属于该项目的纲要规划申请的一部分。

万科主导的Meyer Homes目前正在改进这个项目原来的规划，对一个集住宅、酒店、A3牌照的店面、零售单元及医疗中心于一身的综合社区方案进行研究。

状态：规划申请筹备阶段

位置：距离Hillingdon地铁站和M40公路都很方便

• Sambroke Apartments

项目共12套两房公寓和2套三房顶层豪华套房。公共区域设有由玻璃包围的橡木，配合灯光在楼梯间打造出灯笼效果。位于1层的四间公寓拥有私人露台，顶层套房配有私人露台及落地玻璃窗。

• Garden Apartments

3套两居室公寓位于Sambroke Square一个幽静的角落。每层仅有一户，并配有独立的花园。

• Mews Houses

4套三居室Mews Houses是各自独立的。每套别墅都配有自己的车库。

• Villas

位于Victoria路的这个项目包括四居室和两居室别墅，分布在Sambroke Square入口的两侧。每套别墅都配有临街停车位和花园。

Investec Structured Property Finance日前已经向Fulham地区前Tesco地块的住宅主导项目提供了3000万英镑开发贷款，显示出对伦敦优质房产市场的信心。协议提供24个月的贷款，将资助Meyer Homes的开发方案。

本项目的部分建筑在保护名录上，项目包括48套公寓、10套联排别墅以及沿Fulham高街的9000平方英尺零售空间。

地块中2个当地受保护的门楼将予以保留，并用作项目入口。住宅建筑将承接相邻建筑的规模和节奏，以补充该地区现有的建筑形式。

Fulham项目目前已经开始施工，计划于2018年第二季度完工。

状态：施工建设

位置：Fulham High Street，临近泰晤士河，Putney Bridge地铁站和Bishops Park

Meyer Homes正在于皇家格林威治区合作，分几个阶段在Woolwich镇中心的核心位置建成700住宅。总体规划基于Woolwich Central Masterplan中已完成的第一阶段和第二阶段（包括一家超市商铺，休闲设施，景观设施等），且有助于创造一个可持续的混合用途社区。

状态：规划待申请

位置：位于Woolwich镇中心，临近Woolwich Arsenal火车站。

该地块位于Dartford镇中心南部，Lowfield Street和Central Park中间。目前的用途是小规模的二级零售商、停车场、小规模工业和多做附属建筑。在地块的北侧，是镇中心的停车场。该部分同时属于Town Centre Conservation Area范围内。该项目计划将使镇中心向南扩展，加强与更广区域的联系以及未来与镇中心北部、西部连接的灵活性。

沿街的混合功能将使从Lowfield Street到Central Park的区域带来生命力，并增强Dartford的零售业。

万科主导的Meyer Homes刚刚于3月16日从Dartford区政府获得规划许可，将建设一个以548套住宅为主题，包括优质配套设施的绿色社区。即将施工建设。

位置：临近Dartford镇中心和火车站，交通便利

Meyer Homes正在为该地块制定总体规划，旨在带来一个令人兴奋的项目，包括一栋住宅塔楼，全新的公共及私人领域，并恢复古老的Silk Mills Path与Lewisham镇中心的连接。

状态：规划申请阶段

位置：临近Lewisham车站和镇中心，交通便利

状态：规划待批

位置：伦敦皇家金斯顿区，毗邻Tolworth火车站(规划的纵贯城铁站点)和A3快速路

状态：地块已出售

位置：靠近Epsom高街和车站

Highams Park是一个包括330套新建住宅的混合用途项目的第5期，也是最后一期。目前地块已经出售给一家房产建筑商。

状态：规划获批

预期：公寓和别墅

Gabriel Square是一个令人兴奋的现代主义项目，由Benson & Forsyth负责设计。室内设计由设计工作室Conran and Partners负责，灵感来自现代主义原则并符合该项目的现代建筑风格。一系列空间宽敞的联排别墅和公寓围绕着景观花园，这些设计独特的住宅为业主提供了一个新鲜且永不过时的生活方式。

状态：正在施工，计划于2017年第三季度完工

位置：位于St Albans中心位置，步行几分钟可至火车站

Meyer Homes目前在与著名建筑设计师Pollard Thomas Edwards合作，提交Hounslow地块的规划申请。提案中设想了多达350套新建住宅，包括公寓、别墅，花园和公共设施。项目目前处在申请阶段。

由于在Hounslow镇中心，开发商邦瑞(Barratt)公司在附近一个地块已经申请获批了一栋27层的高楼项目，因此不排除万科Meyer Homes会增加Hounslow项目的最高楼层数。

状态：规划申请

位置：London Road, Hounslow，临近Hounslow East地铁站

（以上为万科在英国Meyer Homes持有并开发的地块项目，如需了解更加详细的信息，点击文末左下角的蓝字“阅读原文”，填写一个简单的问卷调查，成功提交问卷的读者朋友将获得上述高清图，以及《万科英国科楼盘项目分析报告》。）