目前，澳洲房价正处于上升期，尤其是悉尼和墨尔本两地的房价更是录得新高。那么，房价是否会继续增长呢？想知道答案，我们首先需要了解，究竟是什么原因在影响着澳洲房价的波动。...

目前，澳洲房价正处于上升期，尤其是悉尼和墨尔本两地的房价更是录得新高。那么，房价是否会继续增长呢？想知道答案，我们首先需要了解，究竟是什么原因在影响着澳洲房价的波动。

近日，西澳州艾迪斯·科文大学国际学院院长、经济学家沈根生教授与墨尔本房地产中介Selling Melbourne总经理刘赞深入分析了影响澳洲房价的重要因素。

他们指出，澳大利亚房地产并无出现过热现象，目前属于卖方市场。近来，海外投资澳大利亚房地产投资总计346亿澳元，占海外总投资的23%。这一总投资包括了在澳大利亚投资采矿业与其他工商企业。而在澳投资房地产的3大户分别是英国、中国及美国，突显了海外投资人对澳大利亚房地产的青睐。

是什么在影响澳洲房价的波动？

澳大利亚地广人稀，房地产的操纵、投机与泡沫化相对难以出现，而土地与房地产的价值最终是由资源的获得及人口需求两个因素的结合来决定。海外投资者进入澳大利亚房地产毕竟还属于小部分。

从长期来看，推动澳大利亚房地产价格的上涨或市场的好转，主要因素是人民的就业率、移民数量及政府的政策，譬如前些年政府为首次置房的年轻人提供的补贴或降低印花税等特殊的措施来鼓励年轻人进入房地产市场。

除此之外，澳大利亚房地产价值完全由市场驱动，大起大落的现象不多，不过不能排除在某个年度内增长超过平常。依据稳定的规律，每年房地产市场的增长率略超过通胀率。在好的年份，房地产价值每7年至10年间翻一番。这并非指房产市场每年翻一番，而是这这期间，可能有一、两年，房市出现暴热，所以说，房地产的价格是跳跃性的起伏。

同时，澳洲房价还与人口及移民数量息息相关。澳大利亚并非铁板一块，各地的发展与回报并不均衡，人口大州及移民数量多的地区房价自然较高，涨幅较快。反观人口稀少的州，房产涨幅相对要少。

从长期来说，房地产价值必然往上涨，这主要基于3大因素。第1是人口增长、第2是土地的有限性、第3是通货膨胀。

首先是人口增长因素，去年全球人口突破70亿，人人都希望头顶上有一片瓦遮风避雨。此外，不管是在中国或澳大利亚土地受有限性影响，价格越来越贵。最后是通胀，这是物价上涨的指数，意味着建房人工与材料价格随着通胀攀升。综合这些因素，房地产势必只会增值。

所以说，澳大利亚房地产没有大起大落的现象，从1960年代的统计以来，平均每年增值11%，每7、8年就翻一倍，非常稳定。偶尔有些年，像2009年，墨尔本一些地区一年就增值50%，虽然去年跌了超过6%，房价有所回落，但长期来说，是一条往上攀的斜线。

此外，澳大利亚人口增长率超过世界平均增长率，势必带动需求，令业界都看好澳房地产市场。每年世界人口增长平均是1.1%，而澳大利亚人口增长率为1.7%，平均每天人口增长1千人，包括自然净增长与移民。每年人口增长37或38万，墨尔本又是人口增长大州，每周有1500至2000人抵达墨尔本。以一家3口来说，就需要500套住房，因此房产增值是必然的趋势。

了解这些数据之后，相信很多投资者都迫不及待地想要尽快入市。但是，投资房产不是小事，投资需谨慎，应理性地选择适合的房源。