文/冯印陶

引言

澳洲房地产市场在经历了三年高速增长后，2015年的走向无疑成为值得关注的话题。在众说纷纭的市场环境中，如何保持独立清醒，又该关注哪些趋势？我们来盘点一下2015年澳洲房地产不得不关注的十大看点。

1. 悉尼——是否能延续牛市？

各家机构发表的2014悉尼房屋中位价增长略有不同，从13%到17%不等，但可以肯定的是悉尼房屋价格已经连续第三年实现双位数增长。对于2015年澳洲房价走势，专家们的意见尚有分歧。

联邦证券CommonSec 首席经济学家 Craig James 认为房屋供应量已经开始增长，2015年房价增幅将会有所下降。但SQM Research 的总经理Louis Christopher先生则认为，2015全年将会延续前三年的增长势头。作为澳洲房产市场的龙头和经济中心，占澳洲人口30%的大悉尼地区一直是澳洲房产市场的风向标。让我们拭目以待悉尼将在2015年有怎样的表现？以下是2014年各主要城市房价涨幅，供大家参考。

2. 墨尔本——持续增长还是在玩火？

按照Domain Group的统计， 墨尔本的房价去年9月同比增长为8.1%，仅仅排悉尼之后。但是，维州规划大臣Matthew Guy以惊人速度批准大量新建公寓，并且已经有不少关于房屋空置率上升的报道，这给未来几年的墨尔本楼市增添了一份阴影。

不过，不同意见却认为，从支持人口长期增长来说，目前的供应量依然是杯水车薪。按照目前预计，到2051年墨尔本人口会从现在的四百多万增长到七百多万。究竟是供过于求还是供不应求呢？墨尔本是否会在2015持续增长还是会进入拐点？耐人深思。

3. 布里斯班——到底是没开的金矿还是扶不上墙的烂泥？

在2014年伊始，布里斯班曾被广泛关注和看好，然而期待中的大幅增长并没有发生。本应属于房市旺季的九月，与2013同期相比增幅仅为4.8％，远远落后于悉尼和墨尔本，甚至是阿德莱德的5.3%。布里斯班目前经济体量尚小，2015的房价是否会将继续被有限的工作机会等经济限制所困扰呢？

SQM Research的总经理 Louis Christopher先生认为布里斯班2015年涨幅应当在5-8%之间，甚至还有机构预测布里斯班增长会破10%， 这是否能成真？

4. 黄金海岸——能否走出10年伤？

自从日本资本大量撤出后，黄金海岸的房市就进入了停滞期。

巨大的建筑存量和附近大量新增土地的供应，给房价进一步增长带来了巨大压力。然而，布里斯班和黄金海岸双子城正逐步成为多个亚洲经济体富裕阶层首选的度假和退休目的地，特别是大量中国游客和移民的涌入，给这个地区的增长带来新的希望，2015黄金海岸是否可以重新找回黄金年代的起点呢？

5. 中国巨无霸开发商——进场带来什么影响？

过去的两年里，众多中国巨无霸开发商争相跑步进入澳洲房地产市场。其中，比较早行动的绿地、碧桂园的开发项目热销。稍稍来迟的开发商们，也在非常活跃地置地。最近，万达又以重金买下悉尼港极佳位置的金田宫 （Gold Fields House)，中国开发商出海收购大战的号角已正式吹响。

对于习惯小规模开发的澳洲本地开发商和买家来说，这些中国开发商的财大气粗使人目瞪口呆。相比之下，普遍体量在10万平方米以下的澳洲开发项目看起来就像小朋友过家家。毫无疑问，中国开发商雄厚的资金实力和不同的开发风格都将多少影响澳洲本地市场。但是，到底有多少开发出来的项目会进入本地市场呢？多个超大体量项目将逐步展开预售，这又给2015的澳洲房市带来哪些改变？

6. 人人都在忙开发，到底是一片兴旺还是扰乱市场？

由于澳洲房地产对资本门槛的要求较低，除了大型专业开发商外，众多华人和中国新投资人也开始涌入澳洲开发市场。纵然小型开发风险较低，但毋庸置疑的是，开发市场的鱼龙混杂难免让人担心。如果资金链高度依靠外部融资，出问题是迟早的事，就看冒泡的是哪家。

7. 本地购房热度能持续多久？

中国投资客的活跃虽然惹人瞩目，但必须要认识到澳洲市场整体的热度是由本地购房者活跃的二手房交易推动的，特别是历史低利率推动下产生的大量借贷使得本地投资行为空前高涨。在整体经济亮点不足的情况下，本地购房人的投资能力又可以持续多久呢？

8. 海外投资政策变动

面对海外投资人所占市场份额逐渐增大现象，澳洲各个媒体开始广泛报道并引起忧虑。应澳洲国会经济委员会的要求，澳洲移民局就大额投资移民在房地产市场的投资做了专项说明。笔者认为不排除未来颁布抑制性财政政策（如2012年起停止对海外投资人的资产增值税折扣）或者限制性政策（如限制大额投资移民投资地产基金的比例）进行调控的可能。

9. 压缩信贷挤压房地产市场泡沫

在澳洲享有相当影响力的西太平洋银行首席经济学家 Bill Evans 认为，联邦储备银行（RBA）现在已经对房产价格高度警惕。来自RBA的Dr Luci Ellis 更直言澳洲本地投资热“无法永远延续”。

RBA行长在九月份发布的报告里表示，有可能通过更新法规来规避或减少投资性房贷的风险。据悉APRA已经在与储备银行和其他的金融监管机构商讨加强监督信贷。通常最为有效的控制信贷规模的手段就是加息，然而考虑到目前经济形势并不乐观， 笔者认为央行对利率的调整将更为谨慎。

10. 众筹来袭？

互联网金融大潮可谓波涛汹涌，众筹是继第三方支付和P2P信贷之后的最新趋势，2014年更是被称为众筹元年。

在孕育了两年后，众筹终于在多个细分领域出现井喷式的发展，同时股权众筹也成为中国中小企业融资的绝佳手段， 并受到政府强力支持。

最早出现在美国的房产众筹项目也开花结果，Realty Mogul上项目总额迅速突破了3亿美元。房产众筹平台逐渐在中国市场崭露头角，2014年后半年加速发展。一米好地等房地产众筹平台先后成立。截至2015年1月，更是有5家新房产平台上线。房产众筹在中国是否能像在美国一样成功？是否会给中国投资人对澳洲地产的投资方式带来新的冲击呢？

以上是整理总结出的2015年澳洲房地产值得关注十大重点。澳洲房地产究竟将如何走向？我们一起期待新的一年！