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普通人成为一名房产投资者的路径，大多是相似的。
从拥有第一套房子开始，大部分人投资住宅地产的经验始于此。积累了足够丰富的投资经验了，曾经的业主逐渐转型了住宅地产的投资者。当已练就了挑选投资型住宅的火眼金睛后，有资金实力的投资者继续攀爬房产投资的阶梯，进入了商业地产领域。
最值得揣摩的是，究竟应该在什么情况下，将投资范围从住宅扩大到商业地产？
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Kiri Barfoot的答案是：“当你觉得自己已经准备好，并且身边有合适的顾问支持。”Kiri Barfoot，以总监的身份就职于新西兰主流房地产中介公司Barfoot & Thompson。
Kiri Barfoot发现，基于自身对风险的评估、投资经验和个人背景，买家和投资者的投资偏好带有个人色彩。一些人总是维持多元的投资组合，另一些人则坚持仅聚焦在住宅地产或是商业地产，并没有同时涉足两种投资领域的意愿。
当然，并没有谁比谁更好的说法。这完全取决于投资者个人的处境和投资目的。“如果你的资金有限，可能更愿意从住宅地产投资开始。”Stephen Tsang指出。
住宅地产和商业地产是两个截然不同的投资领域。对于商业地产的新人来说，首要的第一件事便是清楚二者的差异性，并且明白住宅地产的投资经验只有少量可被转移到商业地产。
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Stephen Tsang是一家会计师事务所的总监，主要为地产投资者提供税务方面的建议。他17岁时，从香港移居新西兰。在奥塔哥大学攻读商科学士时，主修会计和经济学。随后的工作中，他和包括华人在内的新西兰本地买家密切合作。
如果你只涉足单一类型的房产投资，或是正在打算购买人生中的第一个商业地产，值得听听Tsang给出的以下六条投资建议。
TIP1:基础设施的便利性是重要因素
住宅地产的一些投资定律可能适用于商业地产，比如地理位置的重要性；但也仅仅止于此。
Tsang指出，正如投资住宅要分析附近的学区的好坏，周边配套设施的现状和位置是商业地产投资的重要考量。
TIP2:理智需要战胜情感
弄明白购买一处商业地产的目的或动机是至关重要的。投资住宅地产时，投资者的决定常常建立在情感之上。可能仅仅因为，“我喜欢”或是“这里风景优美”，就掏钱购买。
Tsang指出，投资商业地产的购买决策是更为理性科学，需要更多的思考而非仅凭情感。海景，这个理由对于投资商业地产而言，可能还不足够充分。更重要的是考虑，你想要从这个地产当中获取什么，期望它给你带来什么，以及你可以从中赚取的回报。
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Tsang结合例子进行了具体的分析。他指出，历史观点认为，商业地产带来的投资回报胜过住宅地产。一栋位于Remuera、价值200万新西兰元的住宅可能带来1000元/每周的租金收益，大约是3%的投资回报率。同样价格的商业地产产生的回报率可能是5%。
Tsang强调，“当你在衡量相关风险时，是否还会觉得二者的回报差异很大？这就是为什么说，弄明白购买商业地产的目的很重要。”
最近，在他身边出现了几个在新西兰购买商业地产的案例。这些投资者愿意接受投资回报率少于定期存款利率的情况。这完全违背了他过往学习过的投资逻辑。
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任何一种投资理应追求获取比无风险利率更高的回报。所谓的无风险利率通常指的是，投资者从银行定期存款获得的利息。
“我能想到的，接受回报少于无风险利率的唯一原因是，你有足够多的资金，并且有着高楼大厦终会取代低层建筑的远见。如果你打算再加盖10层楼，那可以有不合理的叫价。”他指出，假设是住宅地产，买家或许可以纠正这种收益偏差。因为买家可能打算对房子做些改变，比如在独立屋的空地上建附属住房granny flat、公寓或是打算分割。同样的，在商业地产，买家需要对未来的做法有规划，比如盖一栋更高的楼。
TIP3：确保自己清楚潜在的不利因素
许多投资者憧憬着在一段时间后以更高的价格售出，以赚取差价。仅仅有这种考虑是远远不够的。多数商业地产的租约平均是两到三年，这意味着这几年无法调整租金。
此外，投资者需要清楚这样一个现实：市场中的商业地产买家十分稀少，和住宅地产的买家规模不是一个量级。
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Tsang指出，每个人都需要房子居住。但是市场对经营场所的需求量，并没有那么多。如果你手中的商业地产急着出售，哪怕降价到心理价位，也无济于事。商业和工业地产的流动性不如住宅地产。流转的时间很慢。所以投资者需要回过头来好好思考，涉足商业地产的初衷。
TIP4:融资条件更严苛
购买商业地产的贷款申请并没有住房贷款那么容易。
通常的住房贷款，银行会在LVR的限制要求下，批准60%-80%的额度。利息水平不仅较低，且有25年的时间偿还贷款。最重要的是，房子往往能相对快地售出。
Tsang指出，反观商业或工业地产，银行通常只会批60%-65%的贷款额度。买家也只有10到15年偿还本金和利息。利率往往会更高。所以，很多时候收到租金，扣除所得税后，剩下的部分都要拿去偿还贷款的本金和利息。
TIP5:跳出“净租金”，着眼整体财务状况
商业地产最吸引人之处在于净租金。言下之意，租客支付所有的支出。从维护费到老化损耗，甚至是门锁和油漆，所有问题都是租客自行解决。
Tsang经常听到住宅业主的抱怨。他们受够了住宅地产的游戏规则。“在住宅地产领域，所有一切都是业主的问题。所以有些投资者决定投资商业地产。对比之下，商业地产确实不需要业主承担任何费用，除非是房子结构的问题，如屋顶的维修。”
“所以，看起来很美，实际上有一定的欺骗性。你所认为，从中省下来的盈余（扣除税）实际上是不存在的。因为银行要求业主拿这笔盈余偿还本金。”
Tsang提醒，需要问清楚自己的另一个问题是，是否能够经受得住利率的上涨，尤其是商业地产的流转速度慢。一个商店的租客走了，可能会空置很长一段时间。
TIP6:值得牢记的其它因素：
工业地产的要求，和办公室的要求完全不同。办公场所可能需要更大的停车场。在工业建筑里，则需要四米或六米、甚至更高的龙骨。U型的车道会更受租客喜欢。
和住宅地产不同，所有商业地产通常要缴纳消费税，尤其是每年收入高于60,000新西兰元。投资者务必咨询律师和会计师，因为针对商业地产的尽职调查和合理避税更为复杂。
无论是商业地产还是工业地产，所在地区的区域规划很重要。住宅地产的使用只能局限在居住，但是商业地产的用途可以很广泛。
声明：此文章只用于讨论用途，不能被作为投资意见的参考。请在做出投资决策前咨询您的投资顾问。
