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如何选择合适的房产中介？
只是在路边看到广告牌，就直接拨打上面的电话？ 还是在家门口的信箱里收到了广告传单，就把房子交给传单上的那个人中介卖？
QV最近采访了惠灵顿的两位房地产专家Nicki Cruickshank 和 Billy Bell。Cruickshank在房地产行业已13年，也经常接受媒体采访评论市场。她见证了房地产市场的不同阶段，卖出了上百套房子。她结合自己的经验和洞察，给出真知灼见。相比之下，Bell资历较浅，但也取得了很出色的销售记录。他对社会媒体的运用让人印象深刻。
1、 口碑
问，千万要问下身边的朋友。寻找房产中介时，第一步应该是让朋友推荐可靠的中介。
Cruickshank指出，作为中介，出售一处房子的过程涉及到一系列的信任问题。如果中介做了一个性价比高的市场推广活动，确保有很多买家来报价，专业且负责任地处理每件事以卖出一个好价格，那卖家自然而然地主动把自己的中介推荐给身边的朋友。这是最有可信度的方式，也是被证明有效的。Cruickshank收到的房源中，80%是通过卖家的口碑推荐，带入了新的卖家。
Bell则建议可以再考察得更深入一点。
“不要仅仅只是问他们推荐了谁，还要问清楚推荐的原因。他们推荐的中介有什么特别之处？还要问问，在协商的过程中有哪些棘手的地方，后来是如何解决的。再者，问问你的朋友，中介花出的市场费用是否合情合理。”
2、 了解本地情况
个人的口碑推荐外，还有留心当地报道的销售，以及谁卖出去。查下了你所在区域的现有房源——谁正在卖这些房子？但是更为重要的是，追踪后来发生了什么：卖出去了吗？这些房子被撤下来了吗？被其他中介重新挂上去了吗？
你的房子适合交给的中介可能常驻在其他地区，但是要在你房子所在的区域有可追踪的销售纪录。
3、 拜访中介的open homes
一旦你心里已经有几个意向的备选中介，直接去他们的Open home，并且隐藏自己的身份，秘密去了解他们。看看他们是怎么出售别人家的房子；观察他们的销售技巧；以潜在买家的角度去评价这些中介的销售手段能否吸引买家。
图片：credit:pixabay
观察中介是如何欢迎每一个到访的买家，如何和买家交谈：他们是否表现得有礼貌，乐于帮助买家的每一个疑惑，或者是冷漠，粗鲁？他们是否确保每一个到访的买家都留下了联系方式？中介之后是否跟进了每一个买家？如果中介称会在后期提供某个信息，他们之后是否跟进了？作为神秘买家的你提出问题后，是否得到了中介的回复？
Cruickshank评论道，中介从卖家身上获得报酬，以确保帮卖家争取到一个最好的价格。为了达到这个目标，需要专业的人际关系管理和销售技巧。这意味着，中介需要让潜在的买家感受到自己很受欢迎，整个过程被以一种很负责任的方式管理。
Cruickshank同时提醒，卖家要很慎重地对待每一个回答。如果有人问你，为什么要卖出房子，他们可能是以“钓鱼”的方式获取协商中可能用到的信息。如果你以神秘买家的身份去询问这个问题，然后从中介那里获得“业主搬家”之外的回答，那千万别让这个中介卖你的房子。
4、 测试他们的行业知识
你还可以在Open Home探访时，向中介询问一些关于房产的专业问题。这样你可以大概了解到，这个中介对房子了解多少，他们的专业程度，以及对销售有多负责。
留意下他们对你和其他open home到访者说出的关于房子的评价。他们是否站在卖家的利益去说这些话？因为如果你选择他作为你的中介，那你就是卖家。
5、 检查房地产中介的销售纪录
查看下你所意向中介的销售量。这不仅是他们有多少房源，这只是故事的一半。仔细看看他们的销售历史，和真正卖出了多少。
6、 看看中介卖房的速度有多快？
搜集一些资料，看是否能找到一些迹象：留意他们的房源在市场上停留多久？
7、 压缩意向中介的名单
一旦你确定了意向的中介，打电话给他们。一些人可能不会回复，那就直接排除他们。你可能可以通过电话就做出决定，哪些人不是你所想寻找的。业务繁忙的中介可能会有留言服务。只要在合理的时间内他们有回复你，那还是值得考虑的。
图片：credit:pixabay
8、 你想要他们以何种形式工作？
在你打电话给中介之前，确认下自己想成为哪种类型的客户。和中介沟通交流后，看看是否中介能否按照你的要求进行工作。
比如，你是否想要实时了解最新动态？或是你想在销售过程中，尽可能受到少量的信息，中介不需要把每一个信息都传递给你？
9、 取得估价
向意向的中介，获取他们对你房屋的预估售价。这应该是免费的。结果可能会不一样。所以确保中介可以合理公正地给出一个数字。一些人可能给出很高的价格，但这并不意味着他们就是最好的中介。
因为他们设定的价格可能完全无法被买家接受。这只会让你有一个不合实际的预期，并且最后失望。结合EV 报告，来评价中介给出的价格，重点关注中介报价的原因。
10、呈现，呈现，呈现
评估阶段将给你带来大量的工作。一个优秀的中介应该和签订一个合同，去做一些工作，如修整花园和油漆等。通常，中介可以有渠道拿到这些服务的特价。你应该找谁来拍照？房屋的陈列应该是什么风格？房屋的陈列会给增加你的成本，所以确实值得去向中介索要一些推荐和特价。
11、获得最好的价格
不要害怕向中介询问销售技巧。他们会采用拍卖的方式还是暗标？所采用的方式是不是保护了卖家最大的利益？他们做广告时是不是没有放价格？他们组织open home的频率如何？确保你100%清楚中介所有的销售方式。如果你有什么不确定，尽管向中介提问。
12、协商佣金
花多少钱，做多少事，这句话依然适用于中介的选择。Cruickshank指出，如果中介轻易地就接受佣金的降低，这可能说明他的谈判技巧不好。想象一下，他们可能在和买家沟通价格时，也会有同样的表现。这意味着他可能无法把你的房子卖出一个尽可能高的价格。
13、相信你的直觉。
最后，不要忽略你的第一感觉。如果你对某个中介有特别好或是不好的感觉，不要忽视你的感受。你的感受和上面的建议同样有助于你做出最终的决定。
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