美国房产投资说明会

时间：9月23号本周六下午2点

地点：上海雅居乐万豪酒店（西藏中路555号5F 第五会议室）

报名热线：021-60868320  

                      13045652630（韩小姐）

       作为现代教育制度与房地产市场发展的衍生物，学区房可不只是中国特色，美国也有学区房。 美国也有学区房！ 学区房是现代教育制度和房地产发展的衍生物，在美国，学校有公立和私立之分，私立学校跟学区房关系不大，昂贵的学费就已让大部分家长望而却步。为了保障公平，免费公立学校一般都规定学生就近入学。市政府将辖区划分成不同区块，每一条街、每一个门牌号，每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校。

　　图1 纽约曼哈顿及布鲁克林威廉斯堡地区房价地图

　　由于公立学校因师资、设施、升学情况等等因素被分了三六九等，对许多支付不起私立学校昂贵学费的家庭而言，生活在一个优秀的公立学校的区域之内是孩子和家族未来发展的必要条件，美国学区房也因此“诞生”。

　　美国实行的是K-12教育，也就是从大概幼儿园大班算起一直到高三或者高四的教育阶段，教育阶段之间的转换都是通过“择校”来完成的。每个城市都会有Public school网站，里面列有公立学校网站链接方便家长了解这个学校的师资情况、种族比例等等信息，除此之外，在比较权威的Greatshools网站上都能够查到“学校评分”这一重要指标。

　　图2 Greatschool网站主页

　　对于许多亚裔家庭而言，附近有一个7分以上（10分制）的学校是居住必备。所以，在美国买学区房的过程就会变成先通过各种数据对比择出满意的学校，锁定学区后再寻找符合预期的房子。许多租房网站都提供了“学区房”查询服务，例如Zillow房屋网站的页面上就会用博士帽的标志代替公立学校，鼠标放上去就能看到这个学校的评分。下图就是一个5分的公立小学，整个蓝色的部分都是它所对应的学区。

　　图3 zillow租房网站，图为一个5分公立学校的所覆盖的学区

　　美国的学区房很便宜？

　　房产中介提起美国的学区房都一脸“赶快去白捡”的表情，真的有这么便宜吗？ 网上疯传的二百万人民币就能买到的那种小别墅的确是有的，地理位置大概是在那种广袤的田野上，方圆五十里大概就一个3分学校。 如果你想在繁华地带选一个学区房就没那么轻松了，在旧金山、圣地亚哥、洛杉矶和纽约，稍微好一点的住宅价格都在100万美元以上，在纽约曼哈顿区这种寸土寸金的地方，一个两居室更是卖到了300~500万的价格。

　　除了并不友好的房价，你还得为“好学区”多支付20%~30%的费用，在华人最为集中的纽约皇后区，不同学区之间的差价甚至能多买一套同样的房产。所以美国的大城市，家长最难过的事情就是：一街之隔房价天差地别。

　　在纽约，好的公立学校大多分布在近郊区，根据Zillow网站的数据显示，华人在这些地段购买四居室的价格大概在200万美元左右，约合人民币1300万人民币，着实不便宜。除此之外，家长们每年还要支付1%~3%的地税，纽约周边的地税就在2.5%左右，像下图这个219万美元的学区房，购买后每年还要支付五万美元的税金，压力山大。

　　图5 Zillow网站上纽约近郊区一个四居室的房屋信息

　　即便如此，部分中国家长还是对美国的学区房十分关注，毕竟与国内动辄十几二十万一平米的学区房相比，美国的学区房更具性价比。像下图这个市值1700万人民币的房子，坐落在加州最好的学区 palo alto之中，学区内有十几所八分以上的公立学校，不算院子的面积大概是人民币10万一平，算上院子是2万一平。这样的均价大概能让在宇宙中心五道口附近买房的家长们哭出声来。

　　图6 一个palo alto学区房的房屋信息，斯坦福和硅谷就在附近

　　当然，大几百万甚至上千万的美国学区房还是离我们十分遥远，这种所谓的“性价比”也只是针对能在五道口买得起学区房的家长，对于普通老百姓来说，美国的学区房再便宜也还是三个字——买不起。

　　美国学区房性价比的底气是什么？

　　首先，美国的“顶配”中学大多是私立中学，例如奥巴马的两个女儿所就读的西德维尔友谊学校就是美国的顶级私校之一，私立学校虽然需要每年十几万美元的昂贵学费，但是并不存在学区限制。如若学区房价格过高，家长们大可为孩子选择私立学校，让孩子享受更多元的教育。

　　图6 西德维尔友谊中学的相关信息

　　其次，美国的学区制度要求家庭在学区拥有居住资格即可，并不强求家长在学校附近买房子，家长可以自由选择到底是在学区内买房还是租房，再加上美国较为规范的租房市场，学区房很难产生炒作热潮。 再者，美国的学区分布较为均匀，无论是在市区还是郊区均有水平相当的学校分布，教育资源相对平均，市区和郊区学区房的价格也相距不大，家长们也并不会因为“要送孩子去城里上学”而去挤占那一亩三分地儿。

　　新教育部长的上台引发美国教育界震动，无论是其大力推行择校制还是对学费相对低廉的特许学校发展的支持，都有可能在未来影响到美国的学区房市场。

　　华人如何看待学区房 华人家长最舍得投资孩子教育，因此买学区房，让孩子上好学校成了很多美国华人移民家庭的目标。然而，随着美国中产家庭的收入缩水，学区房的昂贵价格也让不少华人家庭望而却步，同时一些华人家庭认为，为小孩提供好的教育不一定要去好学区上学。

　　全加州排名第一的公立高中惠特尼高中。（网络图片）

　　侨报记者报道称，很多华人家庭都为了孩子上学而想办法进入好的学区，一些家长租房，还有一些购买昂贵的学区房。然而，一些家长认为，让孩子接受好的教育不一定要在好的学区。

　　买学区房的钱可供小孩上私立学校

　　结婚后准备在南加州地区买房的陈女士最近在考虑是否要买学区房，她认为，学区房太昂贵，而且她计划将自己的孩子送入私立学校上学，觉得没有必要买学区房。她认为，买学区房的钱不如投资小孩教育，而且上私立学校小孩更容易进入顶尖的常青藤学校。

　　家住ABC学区附近城市诺瓦克（Norwalk）的陆女士的儿子刚刚加州大学伯克利分校工程学院毕业，毕业后找到了很好的工作。她回忆起教育儿子的点点滴滴时说，当年因为买不起喜瑞都学区的房子，安家在了诺瓦克，但是送儿子去了私立学校。她说，私立学校也不是很贵，但是年纪很小的儿子得到了教师足够的关注，这对小孩的发展很重要。

　　进入好高中更容易申请好大学吗？

　　在喜瑞都市有全加州排名第一的公立高中惠特尼高中（Whitney high school）。陆女士说，进入这所高中除了要考试之外还要住在喜瑞都，因此很多华人家长都“借”房子，而她儿子在上高中的时候则在喜瑞都市旁边的一所很普通的高中上学，普通高中不是像喜瑞都的惠特尼高中那么学术，所以有很多很实用的课程，例如焊接等。儿子在高中学习了焊接，所以之后在上大学的时候因此而被选拔进入全国性的一个比赛，而这些课程在惠特尼高中是没有的。 同时，随着平权法案在高等法院获得支持，学生在申请大学时分数的重要性将会大打折扣。陆女士认为，在惠特尼高中这样的学校上学，因为有太多优秀的孩子，所以不容易凸显出来，儿子当时毕业的时候是以高中第二名的成绩毕业的，所以很容易被凸显出来。在惠特尼高中这样的学校上学，小孩子大多是出自收入中等偏上的家庭，而男孩子在普通高中会比较踏实，因为环境比较朴实。

　　好学区亚裔占大多数 家长希望能更多元

　　为了能让儿子在好的学区上学，王女士多年前从中国移民过来定居到了亚凯迪亚，但是让她失望的是，大部分的学生都是华裔，她希望能让孩子多接触一些美国的文化，而不是只和华人小孩在一起。虽然学区很好，学校排名也很不错，但是总让她感觉孩子没有体验到真实的美国。

　　在喜瑞都居住的吴先生目前也在考虑搬家，他说，其实喜瑞都市内不同的社区有不一样的学校，他居住地方的公立小学大部分都是印度裔，他觉得有些失望，他希望能看到更多其它族裔的小孩和自己的孩子一起上学，所以考虑去别的地区买房。他说，好的学区总是亚裔学生居多，如果小孩的文化背景能更多元可能会对孩子的发展更有好处。

　　家长：学区房投资回报率高

　　除了孩子上学，一些家长购买学区房还有一个考虑就是投资回报。曾经住在亚凯迪亚的张先生说，在两个小孩还在上学年龄的时候，他们购买了亚凯迪亚一个3居室的房屋，除了为小孩子上学之外，还有一个考虑就是将来的投资回报问题，孩子上大学之后他们将房屋卖掉，已经翻了一倍的价格，这样还可以有钱在附近的城市购买一栋5居室的房屋。

　　他说，在2008年全美经济危机期间，房屋价格大幅下降，但是学区房的房屋价格都没有降，在房屋价格涨价的时候，普通学区的房屋价格涨幅很小，但是好的学区的房屋价格会涨得很快，因此投资学区房是非常稳定的投资。

　　张先生说，上学受教育很大一部分取决于家庭的教育和孩子的努力，上好的学校不一定有好的结果，但是毕竟在学校受到的影响不一样，因此他人为地让孩子去比较好的学区上学以及在好学区购房是很明智的。此外，他认为好的学区治安、环境都比较好，这样小孩子也比较安全。