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買房必然要涉及到產權，那麼房子應該買在誰的名下？要回答這個問題，首先需要知道有哪些名字可以用來買房。

一般說來：個人，聯名，公司，信託（尤其是家庭信託，Family Trust）。個人就是一個人（individual），也就是買在一個人的名下；聯名就是幾個個人一起買，也稱partnership; 公司和信託則是商業意思上的名字，需要一定的費用，註冊成立。

房子應該買在什麼名下？要從三個方面來考慮。

一、資產保護：所謂資產保護是指你買在名下的資產，比如房子，在法律意義上不會由於外界的因素而喪失或者減少。假如由於某些原因，有人對你提出了訴訟，還有孩子的婚姻發生變化了，等等。這些諸多原因發生了，但你的資產任然完好無損，則可以說你的資產就得到保護了。對於一些高風險的職業以及考慮子女婚姻風險的人士來說，資產保護尤為重要。

二、稅務減扣：名字的不同，產生的稅務問題也不同。在房產投資方面，主要需要考慮所得稅（income tax），資本增值稅(capital gain tax)和房產稅(property tax)。所得稅和資本增值稅有時是相關聯的，在稅法規定的前提下，合理降低稅務，是每個投資者應該也必須追尋的。

三、傳承流暢：房產投資以集聚大量房產的投資組合（property portfolio）為工具，利用時間來致富，而不是買了之後賣掉，賣掉之後再買，這樣的操作。所以將來地產組合的傳承，是一個重要的需要考慮的問題。能夠在傳承過程中不引起額外的稅務問題和其他成本。

簡而言之，資產能夠得到保護，稅收能夠減少，傳承非常流暢的名字就是我們需要的好名字，房子就應該買在這些名下。當然每個人的情況各不相同，每個人的需求也各不一樣，但是總有一種名字會適合自己的。

要完整的解析資產保護，稅務減扣和傳承流暢，你必須知道幾個重要名詞：所有權，控制權，收益權，以及這三個權的傳承。假如你有一套房子並且買在你自己的名下，那麼這個房子是你的，也就是你擁有這個房子，也就是這個房子的所有權是你的；你可以決定是租出去，還是賣掉，也可以裝修，或者空著，這些決定和行動全是由你來做的，則你還具備控制權；假如房子租出去了，你有租金了；假如房子賣掉了，你有收入了，這些收入都歸你了，則你有了收益權。如果你把房子賣了，則你把所有權讓出去了，那你跟你關聯的控制權和收益權也都轉移了；如果你把房子過戶給家人了，一般則說你把資產傳承了。資產保護與所有權直接掛鉤。

如果一樣東西是你的，當你欠了別人甚麼或者別人訴訟要求你什麼的時候，則你的也就是你擁有的一定被法律上要求來賠償或者補償的；但是當一樣東西在法律意義上不是你的，則誰也追究不到，這就是法律意義上的資產保護，而不是平常意思上的保險的概念。收益權涉及到稅務，只要你有收益了，那怕是負的收益，則都會涉及到稅務問題，所以弄清楚收益權是解決稅務問題的關鍵。控制權在房產投資上更為重要，是它來決定誰所有，誰收益，是它來操盤你的整個地產投資組合。地產投資最重要的不是擁有，而是控制！

你知道在美國買房子應該買在誰的名下嗎？

下面我們從這三權以及它們的傳承來分析各種名字下買房的優缺點。

個人可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯名的名下。因為它簡單，成本低，而且太順理成章，一切是那麼自然。

所有權：買在個人名下，則所有權就是個人的。由於所有權是自己個人，則如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子裡受傷了訴訟你等，或者你的職業導致你被訴訟，比如醫生等，則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。如果一個資產不夠的情況下，可以追溯到你名下的其他資產。尤其是在你一套房產下跌成負資產，而你想把它處理掉的時候，這就成了更大的問題。

控制權：買在個人名下，則控制權當然歸你個人，所以你自己決定這個房子的買賣，租賃等事宜。

收益權：買在個人名下，則收益權歸你自己，個人。房子出租了，則租金減掉利息等成本之後的淨收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃淨收入是正的話，則加入到你的個人收入後會增加你的稅負；但如果租賃淨收入是負的話，則可以減扣你的個人收入，減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了，則增值的部分需要交納資本增值稅。

傳承：當你把所有權傳承給子女的時候，會涉及遺產稅，遺產稅免稅額是500萬美元。

聯名

聯名基本上和個人一樣。聯名有兩種形式，一種是joint tenancy，另外一種是tenancyin common。兩者最大的區別在於Joint tenancy中的一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方；而tenancy in common則不是，一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用Joint tenancy，而非夫妻關係的合夥人則用tenancy in common。

所有權：聯名名下的資產是在不同的個人名字名下，所以資產也歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題，則都可以追溯到這個資產，沒有資產保護。所有權的多少可以在產權上註明比例，所有權的行使分配就按照這個比例。

控制權：如果是Joint Tenancy，一家人控制，商量著辦，比較容易處理。Tenancy in common則一般按照以出資比例確定的產權股份比例來確定控制權，股份多的人說了算。

收益權：這個產權形式是按比例的，所以收益權也是按所有權的比例來分配的。

你知道在美國買房子應該買在誰的名下嗎？

傳承：所有權的傳承和個人一樣。

公司

也有很多人把房子買在公司名下。相對來說買在公司名下，貸款稍微複雜點，但還是沒有問題的。

所有權：買在公司名下的房產歸公司所有，而公司歸股東所有。但是公司不同於個人和聯名，不是自然實體，而是法律意義上的實體。由於公司一般是有限責任公司，所以在公司名下的資產具備一定的保護。也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題，最多只能追究到這個公司裡面的資產，而不會超出該公司的範圍。然而，如果個人的其他資產或者職業發生訴訟等問題，你又是這個公司的股東和董事，則當你其他資產不夠的時候，也是可以追溯到這個公司的。簡單的說，對公司的訴訟只限於公司裡面，但公司外面的股東的訴訟有可能會追到公司裡面。所以公司具備資產保護，但有一定的限度。

控制權：公司名下的資產由公司來控制，而公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而董事一般本身就是股東。所以如果你把房子買在你的公司下面，那麼房子的任何事情還是由你來處理和控制。

收益權：買在公司名下的房子歸公司所有。房子所有的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，所以，房子的盈利和虧損，也就是歸於公司的盈利和虧損。房子的淨租金收益，房子的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅。股東的來自公司的收益以主要以分紅，董事費用，還可以工資的形式提取，變成個人收入之後加上個人的其他收入，以個人稅率計稅。如果來之公司的收益是公司稅後的，則有一個稅務調整。

傳承：公司的傳承非常簡單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決了。

Trust (信託)

信託有很多種，家庭信託是家庭常用的一種形式。信託主要有三個重要的部分組成：一是trustee, 也就是信託管理人或者是控制人。二是信託本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信託是美國富人常用的一種商業工具。

所有權：買在信託下面的資產的所有權歸信託本身，也就是說裡面的資產不歸個人，也不歸公司，儘管個人和公司會成為信託的管理控制人，儘管這些資產名義上在個人或者公司的名下。信託裡面的資產唯一屬於信託本身，但是信託本身不是一個商業實體，不是法律意義上的經營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它裡面的資產會得到很好的保護。如果你個人受到訴訟，則不可能追到裡面。如果你給你孩子們住的房子在信託裡面，他的婚姻出現問題了，這個資產將不會被分走。可以說在資產保護方面，信託是最好的。

控制權：信託的控制人是trustee,也就是信託管理人也稱控制人。信託管理控制人可以是個人，也可以是公司。

收益權：在信託裡面的資產的收益歸信託本身，儘管信託需要報稅，但信託不是稅務實體，沒有稅率。信託裡的收益只是暫時在裡面，年終將會被分配給信託的受益人，或者留到下年，但留著需要交納不分配的處罰納稅。當受益人從信託裡面獲得收入之後，加上受益人的其他收入，一塊按照個人所得稅的方法計稅。對於信託裡面有很多房產和生意資產的人來說，信託是一個避稅的好工具。

傳承：信託的整個運作和分配是由信託管理控制人來控制的，所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。由於房產實際上是寫在信託控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是個人，則傳承會引起費用和麻煩。但是，如果Trustee是公司的話，那情況就會非常簡單。你可以通過更換公司董事的辦法，來更換公司控制人，從而達到控制信託，傳承信託的目的。

信託是典型的三權分立的商業形式。對於資產保護和高收益的合理避稅有較大的好處。

通過以上分析可以看出：

每種名字各有利弊！當你需要付扣稅的時候，個人和聯名比較適合；當你注重資產保護的時候，信託最好，公司次之；當你有大量收益並有子女可以分享的時候，信託很適合。

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