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澳洲已经进入春天，我们显然听到了一些传言。

一周前是国民银行，现在是澳新银行，它们都预测，如果一切按计划进行，那么明年央行将加息两次。

相较之下，西太银行认为明年利率不变，因为家庭收入增长一直很疲软，而联邦银行认为直到明年底央行才会升息。

但在这周三写给客户的一份报告中，联邦银行很快就上调了央行将更快加息的风险预期。

当然，澳新银行和国民银行的惊人言论意味着经济数据最终会像春天的鲜花一样盛开，但这些言论如此重要的最大原因是，利率将对房市造成影响。

与升息预言交织在一起的是，周三凯投宏观表示，悉尼和墨尔本的房价被高估了30%，但直到RBA开始升息之前，房价不会下跌。

那么，如果央行准备好加息，这就暗示投资者应该为房价下跌做好准备。

到现在为止，为何家庭不用担心他们的负债或者财富？主要是因为房价飞涨。

澳洲约有1.6万亿澳元的债务与投资者和自住业主占领的住房市场有关，而现在所有房地产的价值约为6.7万亿澳元。

然而，当利率上涨，这个债务数字大体保持不变，但是所有的利息都上涨了，如果凯投宏观的观点是正确的，那么房价将下跌10%。因此，房地产的总体价值将缩水到6万亿澳元左右，而如果房价的跌幅接近20%，则总价值下滑到5.36万亿澳元。

这显示出了为何背负抵押贷款的家庭的资产负债表在房价下跌时所面临的风险如此之大。

所有人似乎都喜欢提到家庭债务相对于可支配收入的比率，现在这个数字已经达到创纪录的200%，家庭的偿债能力实际上就是定时炸弹。

过去40年，资金变得如此便宜，因此，如果利率开始上涨，可以肯定的是，它带来的影响将比现在大家所认为的更大。

债券市场已经涌现大量抛售。

本财年，三年期政府基准债券的收益率从1.76%跳升到了2.18%，十年期债券收益率已从2.40%涨到2.83%。

由于利率下降，资金变得非常低廉，家庭才更有胆量承担更多债务。

房价一直在上涨，一切看起来都很好，但现在风向可能变了。

这都是因为央行的助理行长Luci Ellis先生在一场演讲中说，现在全球经济已经通过“转折点”，投资者将不得不适应一个经济更快增长、利率上升的新时代。

如果在经济增长的支撑下，工资开始增长，可支配收入继续上涨，那么房价也许不会下降那么多，债务也可以更快得到偿还。

但风险在于，如果利率上升，家庭的最重要资产的价值下滑，一些家庭就会如坐针毡，可能被迫把房子卖掉。

如果有太多家庭抛售房产，到时房价就会进一步下跌，整个房市周期将进入下行轨道。

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