大家好！今天晚上我们首先很高兴地向大家宣布上个星期天我们英华房联应房友要求探索举办的首次线下沙龙活动取得了非常好的效果。获得了参加活动的朋友们的一致好评！感谢精心准备了讲座授课的设计师文艺女士！感谢我们的“国家队”合作伙伴中国电信谢总亲自送到现场的大红包！感谢“中华楼”为我们提供的场地、美食和服务！感谢房友们的积极参与和热情鼓励！

我们决定在首次活动成功的基础上继续尝试，努力把它长期化制度化。十月份由于将近月底的这一个星期是学校half term放假，我们尽量赶在这个假期之前。并且试试看工作日晚上的时间是不是对大家更方便些。十一月份的活动也已经在筹划中了。由于八月份我们在伯明翰临时起意搞的线下活动非常成功我们也在考虑让我们的活动能够走出伦敦。给伦敦外的朋友们创造相聚畅聊的机会！

好！聊完线下活动的总结和展望，我们回到每周线上专题讨论的主题。自从上个星期三专题讨论时间以来最大的新闻无疑是英国央行虽然维持基准利率在历史低位的0.25%不变。但是放出强烈信号有加息的意向。嗅觉敏锐的外汇市场迅速做出反应。英镑兑人民币的汇率从发布消息前的8.6出头经过两波上攻，到了周末已经突破了8.9并基本稳定在这个位置附近至今。

当然，汇率的巨大变化主要是会影响到还需要从国内调集资金到英国购房的朋友们。对于我们房联绝大多数已经在英国工作生活，赚英镑花英镑的朋友们来说，更关心的是银行的按揭贷款利息是否马上会跟随英国央行的利率政策进入上升通道提高我们的融资成本。

首先，我相信大多数房友们都已经知道按揭贷款的利息有浮动和固定的两种。如果是浮动的，哪怕不是绑定英国央行基准利率而是贷款银行所谓的Standard Variable Rate，那也是很快会随着央行基准利率变化而变化的。比如我本人的一笔按揭贷款本来是0.99%的利率，绑定HSBC的SVR。脱欧以后央行降息0.25%，HSBC的SVR很快随之降低把我的利率带到了0.74%的低位。

反之如果借的是固定利率，那么在合同期间无论央行的利率如何波动，贷款利率都不会波动。当然，固定利息产品通常也有个固定期限。最短的一般两年。如果房友是之前借的固定利率贷款而最近即将合同期结束。那么在续合同的时候银行利率就必然会受到央行基准利率的影响。很可能不如以前的利率低了。

 一些朋友可能又要问了：在现在的情况下是选择浮动利率产品好还是固定利率产品好呢？加入房联比较早的朋友可能还记得我当时是一直推荐浮动利率产品的。两年前的情况是类似的两个按揭产品相比较，固定利率要比浮动利率产品贵很多，也就是利率高很多。这样的话除非短期内有大幅提息的预期，否则的话选择利率较低的浮动利率产品是完全合理的判断。

而最近阶段两者的利差已经非常小了，甚至于出现倒挂，既固定利率产品比浮动利率还便宜。那么在基准利率几乎为零毫无下调空间的情况下自然就没有再选择浮动利率的理由。除非短期内准备换产品，不愿意承担固定利率产品Early Repayment Charge的约束。

 根据HSBC的预测，英格兰央行有可能在十一月份首次升息，并且在明天四五月份再次升息。房东们姑且信其有，按照这样的预期和自己的计划算算账，看看选择固定利息产品是否更合算。当然预计没有百分百的把握。升息多少，乃至是否升息都没有定数。记得去年年底公布的脱欧公投以后英国经济指标强劲。我改变原来的悲观预期，认为央行有可能在年中左右跟随美联储升一次息。这转眼一年都快过了，利息还是没有变化。谁知道呢，也许2017年什么都不会发生。