［知识贴］新西兰购房的全部流程,奥克兰房地产中介Helena微信公众号文章

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新西兰购房整个交易流程中，所有的购房款都是走律师行的TrustAccount(信托账户)，TrustAccount是由新西兰政府统一监管的，而律师行的权威性就如同国内的公证处，所以，新西兰购房过程中，资金的安全性有着绝对的保障。

一般情况下，如果您要在新西兰买房子，在看完房后，不管您是本地人，还是外国人，不管您是持有绿卡，还是拿着旅游签证，购房流程都是完全相同的。具体来说，包括以下几个步骤：

第一步：获取银行贷款预批。

没错，跟国内相反，第一步不是看房，而是先做预批，您可以选择新西兰本土任何一家银行的贷款部或broker，提供您的资产及收入证明，经过审核后，就可以获得购房贷款预批。

银行的预批会告诉您，根据您的资信情况，该银行最多贷款给您多少钱，以及贷款条件。通常，银行对您选购的房产会有一定的要求，比如公寓的贷款比例通常低于独立别墅(House)，再比如房屋的材料的贷款比例通常低于砖瓦结构等等。

获得贷款预批后，您就能非常清晰，自己的财务能力可以购买什么预算范围内的房子，超过预算范围的房子就不用看了，因为看中也无法购买。贷款预批的有效期通常是半年。也就是说，半年内，只要您买房子的贷款额在银行预批范围内，并且符合预批中列明的贷款条件，银行就必定会放款给您。有了这个预批，您就可以放心去挑预算内的房子了。

第二步：挑房子。

对于房子的需求，每个人都是决然不同的。您有两种方式去看房子，一种是自行去每个房子的周末openhome(开放屋)，见该房子的listing agent(卖方中介)，一种是请sale agent(买方中介)带着您一个个看。

Listing agent 也就是我们通常所说的房源中介。工作侧重营销，策划技巧。职责主要是负责和卖家签订卖房合同；制定合理的营销策略；安排专业照相、定制广告、宣传大牌；做开放日，以及及时给予屋主市场反馈；提供充分的材料和信息给屋主，当其接到合同时，能够做出正确的判断。Listing agent 主要的职责是策划和营销策略。由于和屋主比较熟悉，他比Sale agent 对于房子的信息掌握方面，通常也会全面些。

而Sale agent 的职责主要是根据买家的需要，帮买家选择合适的房源，带去参观。工作侧重销售技巧。

买房，首先要做的是看房。看房呢，首先要决定在哪个地区买。奥克兰东南西北中五个大区，先要选定大方向，之后要再缩小范围，在大区中的几个小区看房。

看房时，对于您想要买的房子要有一个基本的要求，例如几个睡房，几个卫浴，砖瓦还是木制，多少年新的，对学校和交通有无特殊要求等等。这些基本的概念先确定下来，才可以有倾向性地去选房子。

第三步：房屋检查。房子看中了以后，您通常会需要请第三方做一些检查来确保房子的质量和法律关系。最常见的有：

1. BuildingReport (建筑检查报告)。您需要聘请专业的勘察师来做这个检查，根据检查项目的多少，一般在400－600纽币不等，检查的内容非常细节，大到有没有漏水隐患、有没有蛀虫、结构是不是结实、浴室地板下有没有积水⋯⋯小到门把手、窗把手有没有坏、瓦片有没有少等等。

这个BuildingReport有几个用途：

一则如果检查下来没有大问题，您就可以放心出价了；二则如果发现些小问题，可以成为您去砍价的砝码；三则有时候银行贷款的放款条件，也包括需要您出具第三方的BuildingReport。

2. LIMReport (土地信息报告)。这个报告是由市政府提供的有关每个房子的历史记录，在不在洪水区？现有结构是否都经过审批、有没有违法搭建？这块地周边的政府规划，会不会加建高速公路之类的。

3. Title Document (权属文件)。这个通常发生在签约后，您的律师会帮您检查这个房子的权属关系是否干净，有没有抵押出去过。如果发现有类似情况，属于对方全责违约，需要全额退还您的订金，并补偿您的损失。当然，这样的情况发生的几率是极小的。

第四步：出价。和国内买房子很不一样，这边的房子大多数都是没有标价的，通常竞价方式有以下几种：

1. 拍卖，最普遍的形式，好房子大都用这种方式，因为供不应求，价高者得。一般会放3周左右的open home，在第4周的周末拍卖。如果你想在拍卖前提前出价也可以，但是通常得给个够高的价格，房东才会考虑提前拍卖。

2. 议价，就是讨价还价。只是这个过程是全书面的，你自己开个价格，通过您的agent交给房东，他签字就生效了，他要不签字，你就继续加。

3. 竞标，就是在指定日期之前，大家把书面的出价都交到律师那里，在指定日期同时打开，价高者得，相当于暗拍。

4. 明码标价，这类其实是极少数，

第五步：成交。房主接受您的出价后，就会双方在买卖合同上签字(SalesPurchase Agreement)，并约定Settlementday(结算日)。签约后需要当场支付房屋全款10％作为订金。

第六步：结算和交房。在Settlementday之前，您通常可以对房子做finalinspection(最后验收)，确认没有问题后，您需要支付余款，并要求银行按约定在结算日当天放贷。您的律师在收到您的确认、您的余款、以及银行的放贷后，会通知对方律师修改房屋的Title，然后房子就在您名下了，钥匙就可以交给您了。

（以上文章转载自网络）

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