澳洲大城市房价被高估三成,澳洲新足迹中文网站微信公众号文章

一名主要经济学家认为澳洲最大的两个首府城市的房价被高估25-30%，但他只预计会下跌10%。

要点：
悉尼房价被高估30%，墨尔本被高估25%
但是经济学家Paul Dales只预测10%的调整
其他首府城市房价在合理价格的10%以内

来自“资本经济学”的Paul Dales通过计算房产应该价值何许得出以上结论。

很多分析家通过房价和收入比来决定房地产市场是否被高估。

在一个衡量方法的简化版中，Dales说澳洲房价需要平均下跌38%才能回到合理价格——比全球经济危机时美国房价跳水式的30%还糟。

但是，他指出这个方法没有考虑长期的低利率因素，所以人们可以轻松地获得更多贷款，投资者对租房回报要求也较低。

当你在这些变化因素中计算一个“正常”的房价和收入比（HPE），结果是4.6。

但并不都是好消息。

现在全国的的HPE比值是5.8，意味着房价需要平均下跌20%来回到一个长期的正常值。

悉尼和墨尔本的情况糟糕很多，它们的HPE比值大约分别是7和6.5——意味着悉尼房价需要下跌大约30%，而墨尔本超过25%，才能回到历史性的正常房价水平。

“我们希望悉尼和墨尔本的价格在今后两年内会大范围停滞或下跌，但是在储备银行开始加息之前房价不会剧烈下跌，这可能要等到2019年底才会发生。”他在笔记中写道。

“这以后，两大首府城市价格可能下滑10%左右。”

Dales没有解释被高估了25-30%的房价为什么只会下跌10%的原因，但是他承诺将很快做更多分析。

好消息是最糟糕的问题只显现在澳洲最大的两个城市中。

“我们的分析认为尽管每个城市的房价都有所高估，但没有如某些分析家认为的那样高，风险只集中在悉尼和墨尔本。”Dales观察认为。

Dales说霍巴特和布里斯班的房价可能需要下跌5-10%，堪培拉和阿德莱德下跌5%左右，来回到趋于正常的水平。

Dales还认为最近几年来珀斯的房价已经回落到正常值，而达尔文现在的房价甚至被低估了5%。