对许多人来说，购买投资房是一个重大决定。为了使投资者在投资过程中游刃有余，这个投资指南将会为房产投资新手提供一切所需信息。在各种提示和核对清单的帮助下，这个指南会帮助您找到最合适的投资房产。
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为什么投资房产？
大多数人的一生中都会考虑投资，从而为自己带来更多的财富。现在市场上的投资方式种类繁多，比如股票、债券等。在这些投资选择中，房产投资被认为是最安全和最容易的方式之一。
然而，并不是所有人都适合投资房产。因此，如果你想投资房地产，重要的是要权衡它的优势和劣势。
优势 | 劣势 |
房屋增值：房屋会随时间而增值，如果选择得当，会有极好的收益。除了增值收益，投资者还可以得到稳定的租金回报。 | 流动性差：尽管你可以在市场不景气的时候卖掉你的房子，但是房产的出售过程不会像其他投资如股票一样快速。 |
稳健的投资：房产投资市场是唯一一个不受投资者支配的市场，它主要受市场供需关系的影响。此外，它还是个宽容的市场，如果投资者购买了一个区域里较差的房产，它的价值还是有机会随着时间而增加。 | 隐藏成本和支出成本：除了购置房产的初始成本（如印花税，律师费等），投资者还需要考虑持续的隐藏成本，如购置家具、维修、保险、水费、垃圾处理等成本。其他的投资方式，比方股票，就不会有这些持续成本。 |
容易投资：比起股票投资和自己开公司，投资者不需要具备大量的知识和花费大量的时间。 | 空置成本：在房屋无法出租出去并且空置的时候，投资者可能需要依靠其他形式的收入来偿还每月的贷款。 |
容易管理：不像其他投资，投资者对自己的房产有着绝对的控制权和决定权，以保障自己的收益。 | 行为恶劣的租客：难缠、问题多的租客是所有房东的噩梦。他们可能会严重损害你的房屋，有时甚至赖着赶不走。和租客之间的争论可能会需要几个月才能得以解决。 |
税务优势：尽管税务好处通常不作为投资决定的考虑因素，但房产投资确实存在着税务上的优势。投资者可以利用房屋折旧来实现退税优惠。 | 其他因素：投资者需要在预算中考虑，当租金收入不足以偿还每月的贷款利息的情况，并准备足够的还款金额。 |
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房产投资的成本
房产投资会有许多好处，可以给投资者带来可观的回报。然而，房产仍是一个昂贵的、难以负担的资产。当投资者纵身投入到房地产市场中，投资者本人需要考虑的不仅仅是房屋的购置成本，而且还有许多隐藏成本和支出成本。
以下列出的成本是购房的初始成本，投资者可以根据这些项目计算出自己的预算。
支出 | 频率/次数 | 金额 | 备注 |
订金 | 一次性付款 | 一般情况下，购房时的订金是房价的10% （需要和开放商确认）。 | |
贷款申请费 | 一次性付款 | 一些金融机构在为客户提供贷款服务时会收取一笔贷款申请费。具体费用需要和相应的机构咨询确认。 | |
贷款保险 | 一次性付款 | 如果所交的定金小于房价的20%，贷款方可能会要求投资者购买贷款保险。投资者需要和相应的贷款机构咨询并且确认保险费用。 | |
印花税 | 一次性付款 | 印花税的多少会根据所在的州和所购买的房价而略有不同。投资房产的印花税通常会比自住房产要高一些。可以根据下面这个网站计算印花税：www.stampdutycalculator.com | |
律师费 | 一次性付款 | 这个费用包括了法律上的房屋所有权登记或转让，费用大约在$800到$1,200之间。登记或转让通常是由初级律师或承办产权转让事务的律师所办理。 |
要估计投资房产的维持成本是不容易，因为它们可能会每月或每年变化。因此，重要的是，投资者需要考虑以下可能出现的成本。可以通过完成下面的表格估算出成本。
支出 | 频率/次数 | 金额 | 备注 |
房屋保险 | 每年 | 房屋保险不仅保护房屋免受不可预见的建筑损坏（如火灾或洪水），而且还可以免除一些租务问题（如房屋破坏、租客拒绝支付租金、提早结束合约等） | |
贷款账户费用 | 每年 | 贷款者每年需偿还一笔贷款账户费用。具体费用需要和相应的贷款机构咨询确认。 | |
市政污水处理费 | 每年 | 多数情况下，市政污水处理费用需要由房主承担。每个州的费用都有所不同。请联系当地的市政当局以获得更多信息。 | |
物业费 | 每季度 | 如果你的房产位于一个共用的地块上（如联排别墅、公寓），该房产很有可能会产生物业费。这一费用包括了公共区域的维护和建筑保险。 | |
贷款还款 | 每月 | 尽管租金收入可以抵掉贷款利息的大部分,投资者仍可能需要支付租金和利息之间的差额。 | |
公共事业费 | 每月 | 投资者仍需承担一些没有像水表一样有独立计量仪表的服务费用，以及每年的污水处理费用 | |
房产管理费用 | 每月 | 如果投资者想要寻找专业人士管理自己的房产，那么投资者就要考虑这些管理费用。这些费用会根据情况不同而有所不同，具体费用请咨询相应的管理公司。 | |
维修费用 | 持续变化 | 投资者作为房屋的所有人，需要花费一定的费用保持和维护房产的使用状况。 |
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良好房产投资的因素
房产投资的回报不仅仅是以增值的方式产生，还会通过租金的形式表现出来。为了使投资回报最大化，以下一些因素是投资者需要考虑的：
房地产市场呈周期性变化。房屋价值会随着强劲的市场增长而上升，也会在某些阶段保持平稳甚至下降。因此，作为一个投资者，为了确保自己的房产有一个好的价值，了解市场处在整个周期中的位置是很重要的一件事。
地理位置是拥有一个良好的投资房产的基本。如果能够正确地选择地理位置，投资者可以从投资中获得更高回报的机会。考虑的因素如下：
临近生活设施会增加房产的吸引力和价值；这些设施包括：学校、公共交通、公共设施（邮局、图书馆、公园、医疗中心等）、超市、咖啡馆、餐馆。
选择购房区域的时候，试着去避免经济结构单一的区域，如只依靠生产业发展。这种类型的区域，在繁荣的时候，房价也会上升；而当该区域萧条时，房价也会因此下跌。
好的投资区域通常是那些人口增长的区域。随着人口的增长，该区域的设施也会完善，这个区域的受欢迎程度也会上升。
生活临近大城市（如距离十公里以内）的区域也是一个好的选择。当一些住宅区价格升高时，试着去寻找一些正在形成并有发展潜力的居住区域。
在寻找投资房产时，投资者最好选择一个会有持续出租需求和未来购买需求的房屋。投资者需要考虑一个区域里不同年龄的居民对房屋的接受程度。因此，做一些研究来发现该区域人口的选择和重视的事物是很重要的。
许多房产投资者在购买房产时会犯一个严重的错误，他们基于自己的主观感受做决定，而不是依靠理性思考和良好的投资理念。草率买房可能会导致房屋的增幅低于市场平均水平，或者导致租金回报过低。因此在购买房产前，做好充分的研究和思考自己的投资策略是很重要的。
近几年来，出现了很多为投资者提供市场资讯的网站，使得投资者能够接触到最近的房屋出售结果和历史记录。这些。其中包括：
PropertyData.com.au
该网站包含了房产机构收集的数据，并且确保投资者可以获得和房产中介、澳洲大型银行同样全面、准确和最新的房产销售信息。该网站还提供免费的和付费的房产研究报告、中位价信息、增值数据和区域简介。
Residex
该网站为投资者提供所有地区房地产市场的购买信息，比如市场动向的分析、价格估计、历史数据等等。
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了解房产市场的周期
本质上，房地产市场呈周期性变动。房产的价值会因市场的火热而上升，又会在某些阶段保持平稳或者甚至下跌。因此，作为投资者需要了解当前房地产市场所处的阶段，从而保证自己的房屋价值。
根据上面的图表，在不同的阶段，房价可能会上升、平稳或下跌。然而最终，房产价值还是会随着时间而上涨。
在房产周期的不同阶段，房屋价值可能会超过均衡价格（如在繁荣时期），而在一些阶段房屋价值会低于均衡价格（如市场衰弱）。这是因为房产周期会经历以下四个阶段：
繁荣阶段
繁荣阶段通常是整个周期中最短暂的一个阶段，在这个阶段里房屋价格快速上升。通常这个阶段会随着投资者认可房产的回报（租金和房价的上涨）而缓慢开始。
由于市场繁荣，许多房产会以高于询问价格出售。这一现象的原因是购房者之间不断竞价，同时卖主不断抬高要价。
随着市场繁荣的持续，许多人也想从中分得一杯羹，新的投资者、建筑商、开发商和现有的房主都涌入进了繁荣的房地产市场。这进而导致了供给大于需求，最终把繁荣市场带向末路，并将其带到下一阶段。
衰落阶段
建造商、开发商和卖方在繁荣阶段的种种行为导致了房屋的供过于求，从而造成了衰落阶段的出现。随着房产市场中越来越多大投资房产，空置率上升而房屋租金回报逐渐减少。
在衰落阶段，房屋价格停止上涨，在一些情况下甚至下跌。在这个阶段中，许多新房购买者会发现自己遇到了还款问题。这是因为许多的购买者在繁荣时期期望过高，购买了一些本不是他们所能负担的房产，加上利率的上升使得还款更加困难。因此，唯一解决这一困境的方法便是出售房产，并且在多数情况下低价出售。
稳定阶段
在下一个上升趋势到来之前，房地产市场一般不会陷入到消极负面的阶段。通常在这时，一个短暂的、受多种经济因素影响的时期会出现，市场会变得稳定。
好转阶段
好转阶段中，空置率会逐渐下降，租金开始回升，房价也开始上涨，进而提供了投资机会。
房价的逐渐上涨最先从市中心及周边、或是靠近海滩的区域开始，上涨趋势随后扩展到中城区和最终涉及到到外城区。
在好转阶段的中期，房屋渐渐变得可以负担，投资的回报也变得有利。房价在这个阶段中缓缓上升，并在繁荣阶段达到峰值。房地产市场又重新变得有吸引力，从而推动房地产市场迈向繁荣阶段，一个新的周期再一次发生。
The Wembley——温布利别墅位于洛根市的Browns Plains区，距离市中心仅有22公里，是连接布里斯班市和洛根市的重要区域。作为一个重要的交通要塞，Browns Plains拥有完善的基础设施，成熟的社区配套，数个中小学校围绕，还有四通八达的交通联络线。同时本项目距离布里斯班华人区Sunnybank只有11公里，距离高速公路M1只有数分钟车程，为您的出行带来极大便利的同时又远离了喧哗的闹市。
土地+建房
独栋别墅 （自住首选）：$439,000起售
双拼户型（双重投资回报）：限量出售
项目地址：740 Wembley Road, Browns Plains QLD
官方网址：www.thewembley.com.au
样板房3D空间实景展示：http://view.3dspaces.com.au/3d/3DS1445
了解更多资讯，请联系：
Jim Shen +61 422 720 277
四通八达的交通网络
购物和娱乐：
1. Grand Plaza 购物中心 —— 3公里
2. Westpoint购物中心 —— 3公里
3. Bunnings 和 Harvey Norman —— 3公里
4. Breenbank RSL俱乐部 —— 4.7公里
5. 社区购物站+便利店+加油站 —— 1公里
教育和医疗：
6. 布朗平原高中 —— 2.7公里
7. Yugumbir州立高中 —— 3.6公里
8. Stretton州立学院 —— 3.3公里
9. Lifestyle Health Clubs健身俱乐部 —— 500米
10. Good Start Early Learning Centre早教中心 —— 2.3公里
11. Go Health Clubs健身俱乐部 —— 3公里
交通和服务：
12. Gateway高速公路
13. Logan高速公路
14. 布朗平原公共汽车总站
户外和休闲：
15. Berrinba Wetlands公园 —— 3.4公里
16. Logan Metro Sports Park公园 —— 2.9公里
17. Glider Forest Conservation Area —— 5.4公里
18. Karawatha Forest ——7.4公里
19. Regents Park —— 6.9公里
找到属于自己的“家”
第一步：选择土地
传统家庭住宅：土地面积从408sqm - 569sqm
当代家庭住宅：土地面积从371sqm - 408sqm
双拼户型住宅：土地面积从448sqm - 524sqm
第二步：选择房屋外观
THE WEMBLEY 户型欣赏
独栋别墅参考户型
双拼别墅参考户型
THE WEMBLEY 租金回报分析
根据澳大利亚人口统计，15年后，洛根市人口将增加45%。因此，随着人口快速增长，区域内对住房需求强烈，租金不断上涨，且该区域新房资源紧缺，租金回报非常可观。
独栋别墅
4房2卫2车库：$430-$460/week，
年租金回报约：4.9%-5.3%
双拼别墅
3房2卫1车库+2房1卫1车库：$640-$670/week
年租金回报约：6%-6.3%
洛根市——将成为昆士兰州东南部的第二个CBD，作为布里斯班和黄金海岸两座城市的完美连接点，洛根市是一个重要的交通枢纽，在不久的将来也会成为核心城市之一。
根据澳大利亚人口统计局的数据显示，截止于2015年6月，洛根市拥有常住人口约30.8万，其布朗平原区拥有常住人口约5570人，预测到2031年，洛根市总人口将增加45%，以及就业人口将每年增加1.5%。因此，洛根市拟创造至少2.3万的工作岗位来满足这一人口增长需求。
同时，快速的人口增长也驱动着洛根市的高速发展，例如，政府将出资$4.14亿用于洛根市的基础设施建设。其中，最大的投资项目是高达$2亿的洛根市中心改造计划，新的洛根市中心将包含商业区，学校，零售店，医疗和社区服务等。同时，也支持5-8层楼的住宅公寓和老年公寓等积极入驻，来满足洛根市快速的人口增长需求。
土地+建房
独栋别墅 （自住首选）：$439,000起售
双拼户型（双倍投资回报）：限量出售
项目地址：740 Wembley Road, Browns Plains QLD
官方网址：www.thewembley.com.au
了解更多资讯，请联系：
Jim Shen +61 422 720 277
