今天，中央和国务院正式批复了《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，并且在批复中提出：北京要严格控制城市规模，到2020年常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。

按照最新的官方数据，2016年末北京市常住人口为2172.9万人，距离中央和国务院定下的人口总量“天花板”也只剩下127万人的空间。

若是按照民间人士的推测，北京的实际人口早已超出规划的上限。他们从手机用户量、公交客流量、生活用电、生活用水、生活垃圾等数据，从不同角度估算出，北京的实际人口可能达到3000万~5000万之间。

此外，文件中还要求北京市要做好历史文化名城保护和城市特色风貌塑造，加强老城和“三山五园”整体保护，老城不能再拆，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保。这也就意味着北京市中心的用地紧张局面无法得到缓解，并且中心城区的土地还会变得进一步稀缺。

在批复中还要求，2020年北京的城乡建设用地规模要减少到2860平方公里左右，到2035年更是要进一步减少到2760平方公里左右。

那么在人口略增，建设用地规模略减的情况下，是否意味着北京的居住环境会变得更加糟糕呢？

当然不是啦。在中央和国务院的批复中，还提到要北京发挥辐射带动作用，打造以首都为核心的世界级城市群。全方位对接支持河北雄安新区规划建设，建立便捷高效的交通联系，支持中关村科技创新资源有序转移、共享聚集，推动部分优质公共服务资源合作。

这也就意味着北京中关村的高科技企业，会逐笔转移到雄安新区去。这些高科技企业转移到雄安新区的同时，也会从北京带走大量的IT人才，从而起到疏散北京人口的作用。

自从进入21世纪以来，北京就不断将大量重化工业转移到河北和天津去。因此现在北京的产业结构中，第三产业是占据主导地位的，而其中高科技产业又占据着很大的份额。假如北京把这些高科技产业搬迁到雄安新区去，那么也就意味着北京未来将以发展文化产业为主。

当然啦，北京也不可能把所有高科技产业都搬迁到雄安新区去，毕竟大大对北京的“四个中心”的定位中，就包含有科技创新中心。所以北京应该是发挥拥有顶尖科研机构的优势，重点搞研发和科技创新，然后把生产部门和其它普通部门布局在雄安新区。

所以从这份总体规划中，我们可以琢磨出以下几点，作为对北京未来发展走势的研判：

1、人口结构进一步优化。因为生产部门等相对低端的部门将会转移到雄安新区去，而保留在北京的将会是更加高精尖的研发部门。

2、实际人口进一步减少。北京将部分产业转移到雄安新区后，也会带走大量人口，所以北京“统计外”的实际人口也将逐步减少到常住人口的水平。

3、房价不会出现暴跌。因为中心城区的土地会变得更加稀缺，并且未来北京的人口结构将是收入水平更高的优秀人才，他们拥有更强大的购买力，也会希望拥有更好的居住环境，所以中心城区的优质房产资源仍有不少升值空间。