海外做房产投资，“租金收入”和“资产增值”，谁才是真爱？

大家都希望能买到增长又有高租金的房子，但这种情况实属罕见。通常，投资者需要在这两者之间做出抉择。虽然泰国目前房市整体涨势看好，但是区域发展也会有不平衡，所以小编提醒投资者要区分地区来客观地分析租金和增值收益。

租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield）， 它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况，以及真实的市场需求。

租金收入很重要，因为它们可以帮助还贷款，这是购买投资房主要目的。

租金的优点是投资风险较低，能产生现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时减少持续现金投入的潜在需求。

当然，在房产出售时，资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产（独立屋）低，特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内，这是其最明显的劣势。

资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。

即当持有的可变卖资产（如股票、或者房产），在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。

在考虑购买资本增值的房屋时，获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看，要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上3% - 5%，因此考虑的资本增值率应保持在5- 8%之间。

资本增值空间较大的一般是地段

资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险，如果按揭利率上调，您很可能要向房贷月供贴钱。

适合你的才是最好的

如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流，则“租金”更适合你；

如果投资多套房屋，选择其中几套高租金的房屋，使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支；如果资金充裕，当然是“资本增值”为更好的选择。

2018年最全各国城市租金回报率 

（摘自海外掘金公众号）

我们挑选的四十座城市来自中国、美国、英国、日本、澳大利亚、新西兰、欧洲、东南亚等国家和地区。文中提到的租金回报率是用1年租金/房屋价格计算得来，没有扣除各类房屋保养费、管理费、税费等等，因此这里的毛租金回报率会比实际情况略低。

从租金回报率的排行榜来看，美国、英国、日本依旧是能让投资者获得不错收益的区域，租金回报率5%以上的城市，这三个国家的城市就占了一大半。其中，美国的达拉斯和日本的大阪，与去年一样，依旧成为全球城市中的佼佼者，稳坐前两名的宝座。

曾经一度不受投资者青睐的东南亚城市，金边、胡志明、曼谷的租金回报率超越大多数发达国家，离不开这些城市的高租金。

各个国家也正在上演“逃离北上广”的趋势，更多的二三线城市投资回报率超越一线。

而毫不意外的是，中国包括香港在内的一线城市，过了一年也没什么长进，租金回报率依然垫底，不到3%。原因无非两点，房价过高同时房租疲软。全球一线城市的租金回报率也基本都处于3%以下。

为了让租金回报率数据更好地指导投资，我们把房价也列入参考体系中，以租金回报率为横坐标，以房价为纵坐标，从而找到一些性价比更高的城市。

下图右下方第四象限中的城市，投资性价比相对更高，能用较少的资金，撬动更高的收益，我们把它们列为五星城市。在这些城市，低于300万人民币的资金，依靠租金每年可以获得3.5%以上的收益。比如达拉斯、大阪、名古屋、金边、奥斯汀等等，租金回报率最高，房价也相对更低。

而图中右上方第一象限的城市，房价虽然高，但租金回报率也还不错，我们把它们列为四星城市，比如波士顿、东京、洛杉矶、堪培拉，每年还可以获得超过5%的回报率。

左下角第三象限的城市，房价和租金回报率偏低，若租金进一步上涨，则有可能跨越3.5%的门槛，这些城市有待进一步观察，我们把它们列为三星城市。

左上角第二象限的城市，房价高，租金回报率低，属于各个国家的一线城市，保值属性优于租金收益，我们把它们列为二星城市。

那么到这些城市投资究竟需要多少预算，别着急，这里就有一份简单粗暴的解决方案。我们把投资预算分为三档：300万以内，300-500万，500万以上，并结合各个城市房价和租金回报率，给出各种预算下的最优方案。

只要300万也能撬动全球房产

什么？才两三百万也想全球资产配置？在北上广深能买个啥啊。

是的，你没有看错，手握300万，也能圆你全球资产配置的梦想。300万的投资也可以配得上8%的收益率。不信你看↓

300万左右可以买到哪些城市的房产，我们试着在40座城市中列出房价在这个范围内的，结果发现300万可以买下一半的城市了。

一共有20座城市房屋均价在300万以内，它们分别分布在日本、柬埔寨、越南、美国、英国、澳大利亚、加拿大、德国、新西兰，以及中国大陆。这样的配置，算得上全球资产配置了吧。

在上图中，总价在300万以内，投资回报率在5%以上的城市有14个，我们按照回报率高低进行了优先级排序，针对有不同投资需求的人群。

文章摘自网络