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◎作者 | 七公子

◎来源 | WeHome唯家（wehome_io） 已获授权

1 烧毁的房子价值百万美金

2016年1月，旧金山日落区20号大街2055号，还是一栋破旧不堪的独栋老房子。

当时的2055号长这个样子：

这是一栋建于1931年的老房子，2室2卫，其中一个卫生间还是非法改建的。为什么看上去会这么破呢？原来它在2000年遭遇了火灾。

地板和天花板上都是巨大的孔洞，外墙和窗户在不断剥落，火灾留下的伤痕贯穿了整栋房子。讽刺的是，房子里唯一没被火灾破坏的东西是壁炉（fireplace）。

你难以想象一个人会以任何方式在这里居住。事实也的确如此——从2000年遭受火灾后，一直到2016年，这栋房子都是空着的。

2016年新年刚过，也许是感受到旧金山房产市场的火热，房子的主人决定把这栋毁于火灾、废置多年的房子卖掉——眼不见心不烦。

1月6日，房主和他的经纪人Bellingham商量后，综合考虑了地段价值和房子的恶劣状况，决定挂牌59.9万美元卖一卖看。

1月13日，《旧金山纪事报》撰文评论说：

“显然这卖的不是房子而是土地。就算旧金山的土地价值不菲，但区区2500平方英尺（约合230平米）的土地能值60万美元？让我们拭目以待吧。”

文章通篇露出的语气像是在说：疯了吧？这破房子也敢卖这个价钱？傻子才会买吧？

这套房子在市场上挂出后短短两周内，陆续收到27份报价，其中大部分报价是全款现金，多个买家竞价的结果是，这套房子最终以95.2万美元售出。

卖房经纪人Bellingham自己也说：我对最终这么高的成交价也有些惊讶。

故事到这里还没完。花了近百万美金买了栋完全无法居住的房子，这位买家四不四傻？

买下房子后，买家立即着手对房子进行了大范围翻新。经过为期半年的翻修改造，这栋房子变成了这个样子：

短短几个月，这个面目全非的老房摇身一变，成了一栋现代风格4室4.5卫的高档别墅！

紧接着这位买家（这里我们该改口叫他专业房产投资者了）马上挂牌139.5万美元进行出售，并很快于2016年9月26日以176.8万美元售出！

短短8个月，从59.9万美元到176.8万美元，这栋房子增值了195.2%；而这位投资者在半年时间获得81.6万美元的差价，扣除所有成本赚到大几十万美元。

关于翻修改造房，国内有一种说法叫“凤变冰”，即凤姐变范冰冰。

有一类房产投资者专门盯着那些卖相不好的老破旧房，低价买入，然后通过彻底的翻修改造，让房子焕然一新再高价卖出。

旧金山的这个故事，就是一个美国版的凤变冰。

2 8块钱一套房子没人要

我们再来看另一个版本故事。还是先看几张房子的照片：

这房子看着可还行？也许不是很好看？但是8块钱一套，你买不买？

今年初，意大利撒丁岛上的奥洛拉伊当地政府购买了200套废弃房屋的产权，以1欧元（合人民币7块8毛）一套的价格出售。虽然房屋标价低，但这些石头房子都是废置多年的，需要大修。当地政府规定：买家必须在3年内翻新房屋，平均每套大概需要16万元人民币，5年后可转售。

虽然需要在3年内付出16万人民币，但是要知道，这儿的产权是永久的，1欧元买一块地，不跟白送一样吗？撒丁岛是全球著名的旅游胜地，无论人文历史还是自然风光都堪称一流。

3 什么决定了土地的价值

这就很有意思了。

同样都是废弃多年、外观不佳的破房子，为什么美国旧金山的那套卖了近百万美元，而意大利奥洛拉伊的一套房子卖不到8块钱？

这两套房子，皆需要彻底翻修，可以认为房子本身的价值接近0，不管是100万美金还是1欧元，买的都是土地。同在一个地球，旧金山的地就那么寸土寸金，撒丁岛的地连白菜价都卖不上？

是的。

决定土地价值最重要的因素，是人。

我们来看几组数据。

从20世纪80年代至今，旧金山人口一直保持稳定增长，目前人口为87万。虽然近几年人口年增长率已经降至1%多一点，但还是比美国平均人口增速0.7%高。受限于有限的土地资源，旧金山的人口密度已经非常恐怖了，每平方公里7,315人的人口密度仅次于纽约，远高于美国前100座人口最多城市的平均密度（1904人/平方公里）。

还有一个数据非常值得注意。虽然旧金山人口增长率目前降到1.03%，但是它的就业增长率却高达3.85%。就业机会和公共服务，是影响人口向某一城市集聚意愿强弱的重要标准。

截至2017年1月1日，意大利总人口为6057万，自2007年以来连续9年负增长。目前意大利每年的新生儿只有48.6万人，每年减少0.8万人；而每年死亡人口为60.8万人；此外，每年还有11.5万意大利人移居国外。

过去半个多世纪里，奥洛拉伊小镇的年轻人纷纷迁往大城市，新生人口却寥寥无几，小镇人口从2250人减少至1300人，这是大量房屋被弃置的直接原因。

所以，决定土地价值的是土地的稀缺性，而导致土地稀缺与否的，是土地的需求和供给。虽然土地供给也很重要，但人口增加所造就的需求是启动性力量。我们常听到说：好地段的土地永远会涨；只有大城市才有房地产。本质上这都是因为人口聚集，土地稀缺。

反过来，没有人口的建筑用地几乎可以说一文不值。在甘肃玉门，大量的人口外流甚至一度导致老城区房价低于100元每平米，比卖废建材还便宜。

所以在奥洛拉伊小镇，如果人都走了，你就是送房子送地，人也不见得会回来。

4 什么决定了房价

房子的价格，是由房子本身的建筑价格和土地价格相加得到的。

假设土地是无限的，不存在稀缺，那么随着建筑工艺的提高、材料科学的进步，建筑成本会越来越低，而且房子在折旧，那么房子一定会越来越便宜。

事实上，在土地丰裕的城市中，长期房价走势从未大幅偏离建筑成本。因为房价如果远远高于建筑成本，开发商就有动力向市场供应更多住房，直到供给的增加导致住房价格重新回归建筑成本。

在那些土地稀缺的大城市，房价之所以会上涨，是因为土地很贵，而不是房子本身很贵。

所以在旧金山，那么破的一座待拆房屋，一样可以卖出天价。

尽管房屋建筑和土地对房屋价值都有贡献，但这两个要素的性质迥异：

① 建筑会随着时间贬值，而土地会升值。这是因为当房屋的供应量有限时，开发商可以通过建造高楼大厦来提供更多房屋，但是他们无法生产更多土地。所以，当人口增长带来更多需求时，土地的价值就会上升。

② 建筑是消耗品，而土地不是，这就造成两者的给人们的想象空间迥异。这就好比大米和黄金的区别。正因为土地价值可以调动人们的预期，所以房产才成为一种投资品。

③ 建筑本身很漂亮或很丑的时候，会使人产生非理性联想，影响人们对房产价值的预期。正如你在第一个凤变冰的案例中看到的，即使专业经纪人也会因为房子太破而垂头丧气，以至于没有对土地价值做出合理预期。

林肯土地政策研究所曾经从美国各大都市圈的住宅调查中取得房屋价值数据，并根据房屋的年龄和面积来推算建筑价值，从而得到土地价值所占的比重。以下这10个城市中，土地价值普遍占房产总价值的一半以上。

根据这项调查，旧金山2016年的平均房屋价值为135万美元，其中109万美元 (81%) 的房屋价值来自土地。相比之下，内陆城市圣路易斯的土地价值仅占房屋总价值的10%。

实际上，土地从来没有这么贵，贵的是人们对土地价值的预期。

① 住在大城市的人们习惯性地认为土地价格会不断上涨。他们确信居住在这些地区具有得天独厚的优势，人们享有生活在名人聚居区的声望，也可以从这些地区的商业机会和人际关系中受益，而且这里的人口一定还会不断地增加。

② 因为土地审批和房屋建造花费的时间较长，在投资上从来就没有耐心的居民们更倾向认为土地越来越稀缺了。

③ 更要命的是，那里的居民很容易认为，会有越来越多的人抱有和他们一样的想法，人们会继续哄抬他们所在城市的房价。这就是房地产市场的非理性繁荣。

④ 如果再来个政府限购或者其他小道消息。。。

5 两个小感悟

1. 要入手一栋房子前，重点关注这里的土地是否存在稀缺性，或者说在可见的未来是否稀缺。从宏观上，去关注人口数据，关注土地供给，关注城市及社区对于人口的吸引力如何、吸引力是否在改善，比如就业机会和公共服务。当然，你还要关注人们的预期。

2. 即使一个人非常理性，也会受到房子外观的影响。所以，买房子不要瞧不起破一点的房子，因为你很可能会买值了；卖房子前一定要捯饬得漂漂亮亮、焕然一新，大概率你是不会卖亏的。